España estudia la inversión en alquiler en disperso en unifamiliares

Durante este año hemos hablado mucho del boom del build to rent (BTR) o lo que es lo mismo, construir para alquilar. En estos momentos, se alquila más de lo que se compra y los inversores han puesto el foco en esta nueva fórmula. Sin embargo, los grandes fondos se han centrado en la búsqueda de activos para el alquiler de viviendas en bloque, pero hay una nueva tendencia que no tardará en llegar a España y que ya ha empezado a moverse en otros países como en Estados Unidos y Reino Unido y es invertir en BTR en viviendas unifamiliares en disperso.

“Los inversores institucionales están en constante búsqueda de oportunidades de inversión que generen flujos de caja y protección frente a la inflación. Por ello, el interés por residencial en alquiler ha aumentado exponencialmente en la última década, especialmente en disperso donde la diversificación es mayor. Salvando las distancias, invertir en disperso sería como invertir en el Índice del Ibex 35 e invertir en un bloque sería como invertir en una sola acción. Es una tendencia global que se está acelerando recientemente en España debido al impacto en el BTR por las subidas de costes de la construcción, alta competencia y limitación en ubicación. En los últimos años se ha visto como fondos de pensiones han entrado en alquiler en disperso y pronto se verá en España”, explica Juan Manuel Bello, CEO de la proptech Vidoqui, plataforma tecnológica que facilita el acceso a la vivienda sin deuda a través del alquiler de vivienda con opción a compra.

Al final en España hay un grupo de inversores entre los que figuran grandes fondos internacionales de inversión y promotoras que han apostado por el build to rent y tienen varios proyectos entre manos. Según Colliers International, a finales de 2020 se contabilizaban 8.000 viviendas nuevas en alquiler entre proyectos iniciados y terminados, lo que suponía una inversión de 2.000 millones de euros. Sin embargo, ¿por qué no se apuesta aún por hacer build to rent en unifamiliaries? Según Mikel Echevarren, CEO de Colliers, “dentro del concepto de BTR, como proyectos de obra nueva, no se incluyen viviendas dispersas. Sí ha habido algunas transacciones de edificios de viviendas en alquiler sin el 100% de la propiedad, pero son operaciones residuales. Las dificultades de gestión del mantenimiento y de la rehabilitación de edificios con múltiples propietarios, por las mayorías que determina en España la Ley de Propiedad Horizontal impiden invertir a la práctica totalidad de los fondos en edificios de esta naturaleza”.

Viviendas unifamiliares, la tendencia actual

Tras el Covid-19, la tendencia actual en el mercado se centra en la búsqueda de viviendas unifamiliares con jardín y espacios al aire libre y la opción de alquiler con opción a compra está empezando a ser demandada. Una fórmula que fuera de España se ha consolidado y un buen ejemplo de ello es la última operación de Blackstone que ha comprado la empresa de alquiler con opción a compra, Home Partners of America, con 17.000 viviendas unifamiliares dispersas por todo Estados Unidos.

El motivo de esta operación está claro. Las ventas de viviendas en EEUU se dispararon el año pasado ante las bajas tasas hipotecarias y el aumento del trabajo remoto durante la pandemia hicieron que los compradores buscaran viviendas con espacios habitables más grandes y al aire libre. La falta de oferta y una demanda activa han hecho que se busque la fórmula del build to rent para viviendas en disperso.

Esta tendencia no solo se observa ya en Estados Unidos sino también en Reino Unido donde la plataforma de activos alternativos de Legal & General ha creado un negocio suburbano de construcción para alquilar (SBTR) a su programa de inversión directa en el Reino Unido. El objetivo de la compañía es asociarse con constructores de viviendas del Reino Unido para desarrollar comunidades de alquiler unifamiliares a gran escala en ubicaciones suburbanas en todo el Reino Unido.

Esto son dos ejemplos de la tendencia que hay fuera de España hacia el build to rent en disperso. Entonces, ¿porqué no se hace en España? Tradicionalmente el alquiler en disperso ha sido denostado por muchas razones: la dificultad de la gestión de un portfolio amplio, los mayores gastos de gestión y mantenimiento, la aparente menor rentabilidad, el incremento de los potenciales riesgos de impago, la mayor dificultad para acceder a la financiación bancaria, la complejidad para ejecutar la política de rotación de los activos.

Sin embargo, Oscar Valles Cavia, partner & CRO de Fellow Funders, firma de inversión alternativa y con gran experiencia en operaciones de alquiler en dispersos, explica en el blog de la compañía que quizás los problemas no lo son tanto. “En lo que respecta a la menor rentabilidad bien sea directa, bien a través del incremento de los potenciales riesgos de impago, el análisis detenido del problema quizás nos indica que la realidad es ciertamente la contraria. La rentabilidad de un portfolio, ya sea o no en disperso, está en la relación entre los ingresos obtenidos y la inversión realizada y no de la concentración o no de la propiedad. Además, hay un hecho que muchas veces nos pasa desapercibido y que sin embargo tiene una gran importancia en el mundo de la inversión. Cuando diversificamos nuestra cartera de inversiones los riesgos evidentemente también se diversifican y como consecuencia, los riesgos globales del portfolio se reducen. Imaginemos el hecho de que tenemos en explotación un edificio de viviendas y tenemos un problema con un inquilino o un problema operativo (avería de un ascensor, problema eléctrico...). Queramos o no este incidente aparentemente aislado acaba repercutiendo al resto de inquilinos. En un portfolio en disperso cada inmueble es una unidad de negocio independiente y no tiene relación alguna con el resto de los inmuebles que componen el portfolio”.

Otro problema que puede verse como una dificultad es a la hora de tener acceso a la financiación bancaria si lo que se quiere financiar es un portfolio en disperso frente a un portfolio compuesto por un número reducido de inmuebles. Valles apunta que “desde el punto de vista de la entidad crediticia, sería preferible tener una operación de crédito con un riesgo diversificado a tener un riesgo concentrado en un solo activo. Sin embargo, en muchos casos se produce la aparente paradoja que frente a este menor grado de riesgo las entidades financieras valoran más los mayores costes operativos que supone la formalización de una operación con un número elevado de garantías, pero por suerte esto está cambiando y los bancos comienzan a valorar más el riesgo que los problemas operativos y de formalización que la operación conlleva”.

En cuanto a la política de rotación en una cartera de inmuebles en disperso frente a una cartera concentrada, es más fácil liquidar un solo activo que un grupo de inmuebles, pero también es verdad que a mayor concentración mayor dificultad en encontrar el momento oportuno para maximizar el beneficio y mayor poder de negociación por parte del comprador. Si tenemos una cartera diversificada de forma adecuada será más fácil que en todo momento haya algún activo susceptible de enajenar. No obstante, si lo que buscamos es la rapidez en la liquidación de la totalidad del portfolio, los tiempos podrían dilatarse en una cartera en disperso, pero todo dependerá de los precios de venta que fijemos más que del volumen de activos a enajenar.

Como conclusión, Valles apunta que “es evidente que la gestión de una cartera de inversión en activos inmobiliarios en disperso conlleva una mayor complejidad operativa, pero sin embargo tiene a facor la mayor diversificación en el riesgo”.