Los inversores no se han ido de vacaciones: siguen en España

La noticia de Evergrande, la segunda mayor promotora china, al borde de la quiebra, ha hecho saltar todas las alarmas en el mercado de inversión. ¿Sigue siendo seguro invertir en inmobiliario en España?

Según los expertos, la situación de China nada tiene que ver con España. “No podemos hacer comparaciones de lo que está pasando en China con la situación en España. Las inmobiliarias españolas hoy están mucho menos endeudadas, y el riesgo financiero de los proyectos es mucho más limitado, y está circunscrito y aislado, en la mayor parte de los casos, a cada proyecto” afirma José María Gómez-Acebo, director de clientes institucionales en Urbanitae, quien explica que la situación de Evergrande es diferente. “Durante los últimos años se dedicó a pedir préstamos para financiar no sólo su división de construcción sino otros muchos negocios a los que ha ido expandiéndose: parques de diversión, embotelladoras de agua, vehículos eléctricos e incluso llegó a comprar un equipo de fútbol. Evergrande depende para seguir funcionando del dinero que le llega de las preventas de apartamentos en construcción, que suelen enseñarse sobre plano, pero por diversos factores, las ventas se han ralentizado y al tener menos ingresos, la empresa no puede pagar a sus proveedores, que dejan de suministrar materiales o servicios. Eso hace que no pueda terminar las casas y por lo tanto no puede recaudar más efectivo: es un círculo vicioso”.

En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers España declara que “desde hace varios años se lleva hablando, como uno de los grandes peligros financieros a nivel global, de la burbuja inmobiliaria que existía en China fundamentalmente por el crecimiento del crédito de los precios y de la exposición de muchas entidades financieras al riesgo promotor tanto directamente participando de ese negocio como financiando a empresas y particulares. La crisis creada por esta pandemia ha provocado una reducción significativa de las compras de viviendas por parte de los inversores y de los compradores chinos que se han vuelto mucho más conservadores en sus inversiones y han fomentado más el ahorro. Por otro lado, el Gobierno chino tratando de contener este problema está reduciendo significativamente el crédito por lo que podría provocar y parece que en algunas empresas está provocando la tormenta perfecta que podría llevarse por delante a las principales empresas promotoras chinas y al mercado inmobiliario en su conjunto”.

Mientras está pasando todo esto en el mercado inmobiliario chino, en España tenemos buenas sensaciones. Según un estudio realizado por el equipo de Real Estate de EY asegura que el volumen de inversión inmobiliaria en los próximos meses superará los 8.100 millones de euros, incluyendo hoteles, oficinas, retail y logística. “La inversión no se ha ido de vacaciones este verano y está experimentando una aceleración importante. Nos encontramos en el momento adecuado para invertir en el sector inmobiliario, con unos tipos de interés bajos y unas perspectivas de inflación al alza que pone en valor sus características de activo refugio”, afirma Javier de Pablo, CEO de la plataforma de ventas online, Bidx1.

Según un estudio del portal inmobiliario Idealista, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 11,4%, los locales comerciales del 9,4% y los garajes del 6,5%. En cuanto a la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, el estudio apunta que ha bajado durante el último año hasta el 7,1%, pero también hay que decir que la vivienda es uno de los productos donde todos los inversores están poniendo el foco. “El sector residencial sigue fuerte; los precios apenas cayeron durante la pandemia y ahora se están recuperando, en un difícil equilibrio entre una oferta escasa y una demanda fuerte pero penalizada por los precios y por la incertidumbre económica de los compradores. Además, ha surgido un nuevo competidor con mucha fuerza, el build to rent, donde han entrado fondos extranjeros y españoles y está empujando con fuerza el mercado. Creemos que la situación seguirá igual, con los precios tensionados y una oferta insuficiente para la demanda del mercado, que busca una tipología de vivienda algo distinta, con más luz y terrazas, y espacios cómodos donde teletrabajar. La mala noticia es para los que esperan una corrección de precios para poder comprar, donde no vemos ningún indicio de que eso se vaya a producir a corto y medio plazo”, afirma José María Gómez-Acebo.

Los expertos apuntan que el subsector más dinámico será el de hoteles, un sector muy castigado por la pandemia, pero en el que no ha habido un punto de encuentro entre los propietarios, apurados financieramente, y los fondos, buscando gangas. Ambas partes deberán moderar sus expectativas y habrá transacciones a precios razonables que darán un impulso a la actividad, después de estos dos años de casi total parón, de actividad y transaccional. La logística será el subsector estrella a nivel de precio, incluso habría más transacciones si hubiera más producto, pero los procesos urbanísticos son muy lentos.

“En Urbanitae, la plataforma de crowdfunding, nos enfocamos más en proyectos de plusvalías, que permiten rentabilidades entre el 10 y el 15% anual en dos/tres años, que en proyectos de carácter patrimonialista, en los que se busca una rentabilidad menor, pero más continuada en el tiempo. Pensamos que en localizaciones difícilmente seguiremos viendo esas rentabilidades, sobre todo en activos prime, porque el dinero en el mercado es abundante y barato, y eso empuja a precios y rentabilidades a la baja. En Urbanitae creemos más en aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado en operaciones seleccionadas que ofrecen una rentabilidad atractiva a plazos más cortos, y por tanto, menos sensibles a las incertidumbres que un escenario post pandemia”, afirma José María Gómez-Acebo.

En cuanto al perfil del inversor, Javier de Pablo añade que “hace unos meses, el perfil podría dividirse en dos comportamientos diferentes, los que volvían a la actividad para aprovechar las oportunidades que ofrecía la situación y los más conservadores que esperaban a tener más perspectiva de mercado para invertir con una mayor tranquilidad. Ahora, el inversor busca operaciones de gran volumen y activos que ofrezcan una buena rentabilidad”.