Las inmobiliarias en bolsa se revalorizan un 10% este año

El sector inmobiliario no suele salir demasiado bien tratado en las recomendaciones bursátiles. Las inmobiliarias en bolsa cotizan con descuento medio sobre el NAV (valor neto de los activos, según sus siglas en inglés) del 40% de media. Hay una distancia entre el valor real y el valor bursátil. En realidad lo que descuenta el mercado es el miedo a que la recesión posterior al Covid sea más larga de lo esperado, pero también se ciñen a un hecho que está ya contemplado en las estimaciones y es una caída del valor de sus inmuebles, Pero, aunque el mercado de capitales ha sobre reaccionado, a pesar de los fundamentales de las compañías y el día a día de sus negocios que no se ha visto afectado, lo cierto es que de enero a septiembre las 10 principales inmobiliarias del Ibex y del continuo se han revalorizado de media un 10%, según los expertos. Por tanto, es el momento de plantearse si el descuento al que históricamente cotizan en bolsa las inmobiliarias es un riesgo o abiertamente una oportunidad.

Tanto para socimis en bolsa, centradas en el alquiler de activos inmobiliarios (oficinas, centros comerciales, logística e industrial, hoteles, etc.) como para promotoras en bolsa (promoción residencial) el momento actual es claramente de oportunidad.

“En Lar España donde nuestro negocio está centrado en el mundo retail o centros comerciales vemos claro la oportunidad de invertir en inmobiliario en bolsa, y no sólo porque lo digamos nosotros, sino porque lo dicen los expertos, las valoraciones y el consenso de nuestros analistas y lo único que no lo dice es la cotización del mercado”, apunta Hernán San Pedro: director de Relaciones con Inversores y Comunicación Corporativa en Lar España Real Estate

La cotización no refleja el valor real de los activos y así también lo siente Inés Arellano, directora de la socimi Merlin Properties, especializada en oficinas, logística y centros comerciales, asegura que “ha habido un buen crecimiento desde finales de año, pero aún estamos en niveles muy bajos superando niveles históricos de descuentos. Hay una clara oportunidad porque el mercado de inversión está viendo que hay transacciones en el mercado a precios mayores”.

Desde el lado de las promotoras en bolsa, también ven claro el momento de oportunidad y no entienden que se den esos descuentos cuando el sector residencial se ha visto reforzado por el Covid. “Muchas inmobiliarias están cotizando muy por debajo del valor real de sus activos e incluso por debajo del valor de antes del Covid y esto no se entiende porque existe demanda y ahora se vende más viviendas que antes del Covid”, afirma Juan Carlos Calvo, director de relación con inversores de Metrovacesa.

En esta misma línea, José Cravo, director de relaciones con inversores de Neinor Homes, explica que las compañías de hoy no son las de hace unos años. Ahora las inmobiliarias están en una situación más sólida, tienen un alto nivel de entregas, la solvencia en caja es mayor y pagan dividendos, luego la perspectiva de la compañía para los próximos años es buena. Hay que tener en cuenta que los promotores pueden seguir comprando suelo y eso es muy importante para los márgenes de los inversores”.

¿Cuál es la situación del mercado?

David Peña, director de relación con inversores de Aedas Homes opina que el mercado residencial con los índices y números actuales está lejos de una burbuja inmobiliaria. “Yo creo que estamos más al principio de un nuevo ciclo inmobiliario de expansión que al final de un ciclo, porque hay una demanda creciente y la oferta que aún es escasa se tiene que ajustar a esa demanda”.

Neinor Homes tiene claro que el residencial es un mercado con muchas posibilidades. “En Neinor además de hacer promoción también tenemos la actividad del negocio del alquiler de vivienda y pensamos que es un activo refugio en estos momentos muy rentable. Si miramos el bono español la rentabilidad es cero y la rentabilidad que da el sector del alquiler al inversor es muy atractiva”, asegura José Cravo.

Juan Carlos Calvo , sobre todo hace hincapié en que es necesario que dejemos atrás la imagen de las inmobilarias durante la crisis del 2008 porque nada tiene que ver con el sector actual, que es un sector más saneado. “El temor que había al inicio del Covid sobre cómo afectaría la pandemia en el sector al recordar la anterior crisis financiera, se ha desvanecido porque hemos visto que esta crisis sanitaria no ha afectado y la demanda sigue muy fuerte y los precios no han caído porque las inmobiliarias no están en la situación de años anteriores, ahora no están endeudadas, no tienen debilidad financiera y están poco apalancadas”

Tanto socimis como promotores comparten una realidad y es que tienen un balance saneado, están bien gestionadas y cuentan con buenos niveles de flujo de caja y están poco apalancadas lo que les da una fortaleza para afrontar su negocio después de la pandemia. “Nosotros en Merlin si hemos tenido pérdidas de caja ha sido porque voluntariamente durante la pandemia hemos condonado el 100% de las rentas a nuestros inquilinos durante el periodo de cierre obligatorio, pero no hemos visto caídas drásticas como se decía por ejemplo en el mercado de oficinas. Incluso en logística nuestros activos van a superar el nivel de rentas que en retail. Luego, ahora hay una oportunidad clara. Los precios de cotización han bajado mucho mientras que el negocio sigue siendo muy resistente con compañías saneadas y apalancamiento bajos. Hoy si vas a comprar un inmueble inmobiliario vas a pagar un precio superior al implícito comprando una acción en las socimis”, afirma Inés Arellano.

Si hay un sector en el inmobiliario y a nivel mundial que exacerba aún más esa diferencia entre el precio y el valor de los activos es el mundo retail o de centros comerciales. Para Hernán San Pedro, “los centros comerciales han demostrado desde hace varios años que tienen fortaleza para superar cada crisis. Primero con la crisis que se dio en EEUU hace cuatro años que provocó el cierre de muchos hipermercados y grandes almacenes, luego con la desaceleración económica, el Brexit y ahora el Covid. ¿Cuál es la realidad de hoy en día? Si cogemos el conjunto de las compañías de retail europeas vemos que los niveles de ocupación están por encima del 94%, los de ventas y visitantes en el 93% con un apalancamiento medio del 40%. Sin olvidar que las compañías inmobiliarias estamos dando el mayor dividendo de todas las cotizadas. El grupo Lar España pagó este año más de un 6% de dividendo, luego al final la realidad y la percepción están muy alejadas”.

Si las previsiones macroeconómicas se cumplen y se mantienen los tipos de interés bajos, que todo apunta a que será así y la inflación al alza, el sector inmobiliario va a volver a recuperar su emblema de valor refugio que siempre ha tenido. Desde hace siete años el inmobiliario cotiza en bolsa en distintos formatos y tanto el inversor como el ahorrador dispone desde el año 2014 de un abanico de posibilidades para invertir, bien en socimis centradas en el alquiler de activos inmobiliarios, o bien en promotoras inmobiliarias centradas en la promoción residencial.