La controversia de la prórroga tácita del art. 10 de la LAU
El artículo 10 de la LAU regula la prórroga tácita del contrato de arrendamiento al vencimiento del período de prórroga obligatoria. Dicho artículo dice: “10.1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. 10.2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”.
La Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, establecía la prórroga tácita por un período de un año, con un preaviso de treinta días, que debían realizar arrendador o arrendatario para comunicar la finalización del arrendamiento.
El nuevo cambio contemplado en los RD 21/2018 y el RD 7/2019 establece un nuevo período de prórroga tácita de hasta tres años, prorrogable año a año a voluntad del arrendatario. También cambian los períodos de preaviso a la finalización del arrendamiento, siendo con el ultimo decreto ley, que es el que está actualmente en vigor, de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario. Este último plazo a nuestro entender, en el caso de los arrendadores, nos parece exagerado porque es muy fácil que se les pase la notificación, al requerirse una gran anticipación, y va a provocar muchos problemas.
Otras de las grandes dudas que está todavía sin resolver es si la comunicación realizada en el propio contrato por el arrendador al arrendatario de que no piensa prorrogar el arrendamiento a su finalización (al cumplimiento del quinto u octavo año de contrato), evitaría el que se nos olvidara realizar la comunicación con cuatro meses de anticipación.
La opinión mayoritaria es que podría ser una estipulación nula por aplicación del artículo 6 de la LAU (SAP Madrid 26-9-05 EDJ 186787). Aunque también existen sentencias de tribunales que opinan lo contrario, así la Sentencia SAP de Burgos, sección 3ª nº 201/2006 de 25 de Abril indica que “la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU, no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la LAU, pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella”.
También es importante tener en cuenta las fechas de celebración de los arrendamientos para poder aplicar la prórroga del artículo 10 de la LAU :
1º) Contratos celebrados entre el 6 de Junio de 2013 (Ley 4/2013 de medidas de Flexibilización del mercado del alquiler ) y el 18 de Diciembre de 2018 (fecha del RD 21/2018). Durante este período de tiempo la prórroga del artículo 10 era anual (no trianual) y se debía preavisar la finalización del arrendamiento con treinta días de antelación.
2º) Contratos celebrados entre el 19 de Diciembre de 2018 (RD 21/2018) hasta el 23 de Enero de 2019 (fecha en que la Diputación Permanente del Congreso no convalidó el Decreto). El régimen aplicable durante este período de tiempo era muy similar al régimen establecido en la LAU de 1.994, prorrogas opcionales a la finalización de los arrendamientos de carácter trianual, de hasta tres años de duración, y periodos de preaviso de finalización de los arrendamientos de 30 días.
3º) Contratos celebrados ente el 24 de Enero de 2019 y el 5 de Marzo de 2019, durante este período de tiempo estuvo vigente la Ley 4/2013 de 4 de Junio.
4º) Contratos celebrados entre el 6 de Marzo de 2019 (entrada en vigor del RDL 7/2019 hasta la actualidad). Durante este período de tiempo ha estado vigente la misma legislación que se aplicaba en el segundo período indicado en el ordinal segundo, que es la legislación que actualmente está en vigor, con la salvedad, que los periodos de preaviso de finalización de los arrendamientos para el arrendador son de 4 meses y para el arrendatario de dos meses.
Por último, otra problemática es la contenida en el inciso 2 del art. 10. El inciso segundo dispone “al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”. Vemos que el actual artículo 10 de la LAU no permite más de tres prórrogas, anuales y que éstas si se dan, seguirán el mismo régimen legal del arrendamiento principal, y que a la finalización de la tercera prórroga el arrendamiento se extinguiría (como mucho podría iniciarse la figura civil de la tácita reconducción).
Además, surge otra cuestión de la interpretación de este inciso segundo del artículo 10. ¿Puede el arrendador por conceder esta prórroga tácita, aumentar la renta por encima el IPC, en el supuesto que dicho índice fuera el que regulara las actualizaciones de la renta en el contrato de arrendamiento principal?
En teoría no parece que se pudiera, porque el inciso segundo del artículo 10 manifiesta que al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido el arrendamiento principal, y, por tanto, no podrían fijarse en las nuevas prórrogas, condiciones distintas de las establecidas en el contrato de arrendamiento principal.