Poniendo precio a la sostenibilidad
La sostenibilidad ha llegado para quedarse. Lejos de tratarse de una moda pasajera, la sostenibilidad marcará de forma trasversal la vida social, económica y política de la ciudadanía, y los negocios deberán, cada vez más, adecuarse a los estándares de sostenibilidad que se están imponiendo desde diferentes instituciones internacionales. La conocida como RSC (Responsabilidad Social Corporativa), se ha convertido ahora en ESG (Environmental, Social and Governance) y ya no se trata de dedicar una suma de dinero a un compromiso concreto, se trata de vertebrar todo el negocio en base a su impacto ambiental, social y en cuanto a su organización y dirección. Lógicamente, el ámbito inmobiliario no puede permanecer ajeno a esta nueva situación, y no son sólo inversores institucionales y gestoras de patrimonio globales las que tienen en cuenta estos criterios a la hora de invertir, las propias compañías se han ido concienciando de la necesidad de reducir su impacto en el entorno. Podría decirse, por tanto, que, en términos inmobiliarios, los edificios sostenibles generan mas interés entre los inversores y son mas resilientes en su rendimiento inmobiliario.
Pero esa sostenibilidad hay que cuantificarla, y un factor crítico a la hora de hacerlo reside en poder reflejar y reportar los beneficios, diferenciación y competitividad comercial de estos inmuebles. Y resulta evidente que las edificaciones sostenibles tienen un mejor rendimiento y menor riesgo crediticio y, por lo tanto, mayor capacidad para captar financiación más competitiva y en mejores condiciones (hipotecas verdes). El desarrollo de inmuebles cada vez más inteligentes, unido a nuestra capacidad de análisis de los datos que éstos reportan sobre su uso, está acelerando la transformación de los activos, su diseño y configuración, así como los servicios y experiencias que ofrecen a sus ocupantes. Según las previsiones de CBRE, la sostenibilidad de un inmueble vendrá implícitamente incorporada en su valor, dado que existe una estrecha correlación entre sostenibilidad, satisfacción de los ocupantes y beneficios económicos. De todos modos, no debemos perder de vista que los objetivos ESG de las empresas persiguen, al mismo tiempo, obtener un rendimiento económico superior. Los ocupantes e inversores persiguen metas similares en sus compromisos de dotar de mayor sostenibilidad a los activos que ocupan o gestionan, obteniendo una mayor resiliencia en su rendimiento financiero y mayor seguridad en su capital.
En cualquier caso, debemos tener en cuenta que, en la comercialización inmobiliaria, la palabra sostenibilidad es amplia y a menudo se convierte en un cajón de sastre en el que se incluyen desde el control de las emisiones y huella de dióxido de carbono, hasta la arquitectura paisajista o, incluso, el empleo de madera certificada por la FSC (Forest Stewardship Council). No obstante, en un entorno económicamente exigente a la hora de medir las ratios coste/beneficio, la sostenibilidad se considera un aspecto fundamental, sobre todo, por la existencia de unos beneficios atractivos, que frecuentemente toman la forma de reducción de los costes operacionales del inmueble. Encuestas realizadas a clientes así lo demuestran, ya que más del 80% de los encuestados considera los ‘costes energéticos’ como un factor clave en el cumplimiento de la sostenibilidad, frente al 32% que considera que lo son la legislación y la demanda por parte del consumidor. Ante esta situación, es notable el incremento en el número de inversores y ocupantes que buscan exclusivamente activos sostenibles. Los inversores y financiadores están cada vez más convencidos de que, en este ámbito, se pueden alcanzar unos ingresos superiores, mayor resiliencia y estabilidad en su flujo de ingresos, seguridad en el capital y menor riesgo en términos crediticios o inmobiliarios. Así ocurre con las conocidas como hipotecas verdes, que no hacen más que valorar financieramente los activos más sostenibles, la gestión y características más competitivas y eficientes, pero también su mayor comerciabilidad, liquidez o su capacidad de obtener una financiación más competitiva y ventajosa al presentar un riego crediticio inferior a otros activos no sostenibles.
Cuando una compañía adopta un mayor compromiso medioambiental en su estrategia inmobiliaria, los beneficios parecen manifestarse de forma inmediata tanto para los ocupantes como sus propietarios. Los inquilinos cada vez son más selectivos y exigentes, no solo por su mayor compromiso social y medioambiental; sino porque buscan proveer a sus empleados de una experiencia más saludable, que a su vez influya en un menor absentismo o mayor motivación de los empleados y productividad laboral. Algunos inquilinos, en particular los pertenecientes al sector público, han adoptado medidas estrictas referidas a la eficiencia energética y a la adecuación medioambiental de los edificios que ocupan. Desde la perspectiva regulatoria, también sabemos que la directiva europea exige a los países miembros que los inmuebles sean para el 2050 neutros en su huella de carbono. El Green Building Council quiere establecer esta misma meta para el 2030 en todos lo inmuebles de nueva construcción. Y, por su parte, CBRE quiere conseguir que el 79% de los activos bajo gestión sean neutros en su emisión de dióxido de carbono en el 2035.
Estudios realizados por CBRE demuestran que los edificios poseedores de credenciales o certificaciones sostenibles tienen de media un 3,1% de ventaja en cuanto a niveles de renta y tasas de ocupación en comparación con el resto de los activos. Pero hay otros estudios, como el realizado por RICS, que sugiere que los edificios verdes pueden generar unos ingresos superiores en un 6%, repartidos equitativamente entre una renta base superior y una reducción de los periodos de carencia. Otro beneficio clave es la reducción del consumo energético, un punto que ha cobrado especial importancia a nivel corporativo durante los últimos años al haber entrado el planeta, según la amplia mayoría de entendidos en la materia, en un ciclo prolongado de alto precio en los carburantes. Se estima que aproximadamente el 40% del total de energía consumida corresponde al mantenimiento energético de inmuebles. Los costes de servicios, que prácticamente pertenecían a la línea ignorada dentro de los libros de contabilidad de un director financiero, se han convertido en un importante dolor de cabeza corporativo. De la comparativa de edificios de similares características, se deduce que el coste por edificio se puede multiplicar por 2 o 3 veces en edificios no eficientes. Si multiplicamos estas diferencias por superficies de gran tamaño, este coste se convierte en un punto clave en la rentabilidad del inmueble.