En Madrid ya no hay suelo finalista y los promotores salen de la M-30

Uno de los retos más importantes del sector inmobiliario es la generación de materia prima, es decir, liberación y producción de suelo. “En Madrid la demanda de vivienda es infinita y hay escasez de suelo. Sólo hay reserva de suelos de la Administración que son los que pueden dotar de nueva oferta al mercado y que han sido los que han estado más activos en las últimas actuaciones de suelo en Madrid. Hablamos del Plan Vive para suelo build to rent (BTR), el suelo que acaban de sacar en Valdebebas que se lo ha adjudicado el Grupo Ibosa o el suelo de Adif que ha comprado Acciona. Hay mayor demanda donde hay más escasez de suelo y los precios se han incrementado hasta niveles más o menos razonables a lo que se está vendiendo, pero que nos llaman la atención como la última operación de Valdebebas pagando Ibosa 22 millones, 6 millones más de su precio de salida” afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers España.

“Para el Grupo Ibosa ha sido una operación singular. Nosotros empezamos en 2010 en Valdebebas y hemos hecho 9 promociones, pero llevábamos muchos años fuera de Valdebebas. Esa parcela para nosotros era especial porque se puede hacer una torre de viviendas passive house dando todas las terrazas al parque. Desde que en febrero supimos que salía a concurso empezamos a constituir un colectivo y la mitad ya lo teníamos vendido con nuestra cartera de clientes de la cooperativa, por lo que fuimos a ganar con precios muy altos bajándonos nuestros honorarios mucho, pero ese no es el precio de referencia porque nosotros eso no lo vamos a volver a repetir. En este caso era una obra única que reunía todas las características que buscábamos”, explica Juan José Perucho, vicepresidente y director general del Grupo Ibosa.

El valor del metro cuadrado edificable en esta zona se ha disparado en los últimos años como pone de manifiesto esta operación. “Hace un par de años el precio del mismo metro cuadrado podía estar en 2.000 euros, es decir, 750 por debajo de nuestra puja, y esto es así porque el suelo en Valdebebas es cada vez más codiciado porque esta zona cuenta ya con clínicas y farmacias, con restauración y pronto habrá un centro comercial. Las viviendas saldrán a 4.200 euros el metro con garaje y trastero y no es el más alto de allí”, apunta Juan José Perucho.

En esta operación de Valdebebas, Grupo Ibosa ha pagado el suelo a 2.750 euros el metro cuadrado y aunque suene a un precio alto es el mismo precio que pagó Stoneweg en Madrid por un suelo en Paseo de la Dirección para desarrollar su proyecto Skyline. “El precio del suelo en Skyline, se vendió a un precio más caro que el precio de la vivienda construida que había en ese momento en Madrid. Ahora ya estamos en precios de suelo finalista como 3.200 euros el metro en Mahon Calderón o los 2.750 en Valdebebas cuando hace 4 años el precio se situaba en 1.240 euros y eso quiere decir que se ha recuperado la racionalidad en Valdebebas porque era irracional los precios que había de post crisis hace 4 años” explica Mikel Echavarren.

¿Quiénes están comprando suelo?

Los inversores más activos son los de margen mixto que no son promotores puros. Hay dos modelos: las gestoras de cooperativas, que se mueven con márgenes más pequeños y los promotores constructores, que juegan con márgenes más ajustados al contar con la constructora, es el caso de Amenabar, Acciona, etc. En este contexto el típico promotor se tiene que ir a suelos del extrarradio como Vallecas, la Solana de Valdebebas..., que es donde el promotor se está posicionando ahora porque la incertidumbre en estos desarrollos ha bajado.

“La compra de suelo en Madrid no es una oportunidad, es una necesidad. Los ritmos de venta son tan altos que el stock se está agotando y para los promotores que queremos seguir actuando en Madrid es una necesidad comprar suelo”, afirma Raúl Guerrero, CEO de Gestilar.

“Estamos en una situación de oferta de suelo escasa y contamos con una demanda pujante lo que nos obliga a centrar nuestra estrategia en suelos a medio plazo de ahí que nos estamos posicionando en la estrategia de Este donde contamos con 2.000 viviendas en Los Cerros en diferentes estados de gestión. Muchas promotoras han contado con la reserva de los bancos de suelos de las entidades financieras o incluso de la Sareb que se generó con la crisis y que es la que ha dado oxígeno a los promotores para desarrollar la actividad, pero esa reserva se está acabando y ahora estas grandes promotoras se tienen que enfrentar a la gestión del suelo que va a ser otro punto de inflexión en el mercado”, asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, APCEspaña y Vía Ágora.

Vía Agora desarrolla dos promociones residenciales en Madrid, una en Valdebebas y otra en Vallecas y acaba de hacerse con su tercer desarrollo en la capital al ganar la subasta de unos terrenos de Reyal Urbis, en la calle Antonio López 191, donde Vía Agora tenía un proindiviso en estos suelos. La promotora además de posicionarse en Madrid, también busca su expansión geográfica con la adquisición de tres suelos en Sevilla y mirando muy de cerca Málaga donde podría ser su próximo desembarco.

Otra de las promotoras con el foco puesto en Madrid es Gestilar, que desarrolla más del 70% de sus promociones en la capital con más de 5.000 viviendas entregadas. Además de Madrid, la promotora también está en otras plazas como Galicia, Cataluña, Baleares y hace dos años dio el salto internacional y entró en Portugal. “Si las promotoras invirtiéramos ahora en suelos a corto plazo habría que reducir nuestro plan de negocio y eso es algo que las grandes empresas cotizadas no se pueden permitir. Nuestra estrategia en Gestilar se centra en invertir en suelos a corto y medio plazo porque el largo plazo requiere de excesivo capital y a día de hoy, hay un riesgo añadido que es el incremento de los costes de construcción. Pero pensamos que es un incremento coyuntural y no estructural. Después de la pandemia por el Covid, la demanda se ha despertado, pero la oferta de proveedores de servicios no ha cogido el mismo ritmo y hay escasez de materiales y componentes que está encareciendo los costes.” asegura Raúl Guerrero.

A este respecto Mikel Echavarren destaca que los costes de construcción son la mayor de las incertidumbres. “En un mundo tradicional la subida de costes de construcción debería haber bajado el precio del suelo, pero la incidencia del build to rent y la potencia de unas cuantas gestoras de cooperativas, hace que se pueda convivir con nuevas expectativas de venta. Tanto cooperativas como los que quieren desarrollar BTR pagan precios altos. En BTR la última operación en Madrid en Méndez Ávaro se situó a precios finales de venta en 5.200 euros por metro, una cifra impensable, pero que se da para esa tipología de producto que son viviendas más pequeñas en alquiler con servicios”.

El modelo de las cooperativas es diferente y así lo demuestra Juan José Perucho. “El Grupo Ibosa no puede acudir a suelos en desarrollo, tenemos que buscar un proyecto de reparcelación que es cuando entra el banco y formar un colectivo captando socios para lanzarnos como guepardos a por la presa (el suelo) que sale a subasta. Esto tiene sus ventajas y sus inconvenientes. El mayor riesgo cuando compras un suelo reside en la Administración Pública ya sea estatal, autonómica o municipal, siempre nos genera una mayor o menor inseguridad jurídica en los retrasos de las viviendas proyectadas. Por tanto, el mercado de Madrid ofrece oportunidades de suelo, pero después de mi experiencia de años en el sector siempre hay que estar vigilante”. El Grupo Ibosa está desarrollando actualmente siete promociones en el centro de Madrid, pero ante la falta de suelo se plantean salir fuera de la M-30 y están mirando otros desarrollos como Los Cerros.

Juan Antonio Gómez-Pintado concluye que la inseguridad jurídica que genera el sistema de gestión de suelo es muy importante. “El riesgo no está en pensar que no vas a vender las viviendas, lo que te genera inseguridad jurídica son las 17 leyes de suelo autonómicas que hay, porque cuando empiezas una promoción tienes por delante un año y medio para su desarrollo y tienes que lidiar con los retrasos de las licencias y de las gestiones administrativas lo que implica inseguridad jurídica y económica”.