El ‘boom’ del ‘ecommerce’, ¿provocará una burbuja logística?
El confinamiento del pasado año favoreció el auge del comercio electrónico. España se convirtió en el tercer mercado que más creció en este sector en 2020, según detalla un informe de eMarketer https://www.emarketer.com/content/global-ecommerce-2020.
Son muchas las empresas, asociaciones o comercios que ya ven desde hace años la digitalización con buenos ojos, pero ahora tener presencia online no es un complemento, sino una pata esencial para cualquier negocio. Algunos se preguntan si, a raíz de este boom del e-commerce, hay riesgo de una burbuja inmologística, tal y como sucedió con el mercado inmobiliario en la crisis del 2008.
Es evidente que la inmobiliaria logística juega un papel fundamental en un tipo de comercio que prescinde de la tienda física. Prácticamente todas las multinacionales, desde la moda hasta la gran distribución, cuentan ya con sus plataformas online, por lo que parece lógico que la demanda de plataformas de distribución haya aumentado considerablemente.
Por otra parte, la constatación de que el comercio online ha llegado para quedarse -¡qué lejos quedan ahora los sinsentidos de la crisis de las puntocom en el año 2000!-, unido a la crisis de confianza que, durante unos meses debido a la pandemia, han despertado otros Asset class, como podrían ser oficinas, hoteles o centros comerciales, lo que ha generado es unos niveles de liquidez en logística nunca vistos hasta ahora.
Los fondos ven ahora el sector inmologístico como un mercado atractivo, resiliente y en crecimiento. Idóneo para invertir. Especialmente en lugares estratégicos como España -no olvidemos que España sigue siendo un punto logístico clave para la distribución de toda Europa-. De hecho, hace poco, un informe elaborado por Savills Aguirre Newman. posicionaba a España como una de las mejores opciones de inversión en los mercados europeos, sobre todo por aquellas naves logísticas de última milla. Con el crecimiento de las compras online, las empresas buscan naves logísticas que se sitúen alrededor de las principales ciudades para facilitar entregas y la contratación de mano de obra cualificada en sus inmediaciones. Y aunque en los últimos años la inversión logística estaba centrada en Madrid y Barcelona, ahora hay también una creciente demanda de espacios logísticos en otros puntos. En GLP, por ejemplo, estamos detectando un interés creciente en nuestras naves cercanas a núcleos urbanos y a accesos directos con carreteras, como es el caso de G-Park Santa Perpetua, Magna Park Tauro o G-Park Pinto, situadas en Santa Perpetua de Mogoda, Illescas y Pinto respectivamente.
También vemos cómo se está produciendo un récord en generación de espacio nuevo. El incremento del comercio electrónico está íntimamente ligado a una mayor demanda de naves logísticas. Por tanto, parece lógico que este nuevo espacio llegue en respuesta al incremento de la demanda. Otro factor que explica este gran incremento en la contratación de espacios de almacenamiento y distribución es que no todos los inmuebles construidos antes de 2010 son válidos para las operativas especificas del e-commerce, por lo que se necesita espacio específico para este tipo de operativas.
Si comparamos los niveles de generación de espacio, absorción del mismo, tamaño de los inmuebles, inversión en inmologistica, players en el mercado, compresión de yields, etc., con los indicadores de la logística tradicional, es lógico que se alcen voces alertando del riesgo de burbuja. Pero olvidamos el hecho diferencial, el comercio electrónico continua imparable. Solo en España, el consumo online se situó en 2020 en el 8,5% según el informe de CBRE https://www.cbre.es/es-es/research-and-reports/insights/articulos/informe-e-commerce-2021. Pero países como Gran Bretaña, Francia o Alemania están por encima del 15% y la contratación logística sigue batiendo récords anualmente. Siendo objetivos si, según este informe, España crecerá hasta el 14% en 2025, parece lógico pensar que esta actividad continuará solida en los próximos años.
Desde luego que hay amenazas: el incremento de los precios de suelo, la compresión de yields, la reciente escalada imparable de los precios de construcción, etc. Pero ninguna de estas variables ha conseguido frenar de momento la necesidad de espacios logísticos.
En conclusión, no creemos que vaya a producirse una burbuja en el ámbito inmobiliario logístico a raíz del incremento del comercio electrónico. Todo lo contrario. Teniendo en cuenta el reciente aumento de contratación y facturación, y que el crecimiento del e-commerce está haciendo que se busquen nuevos espacios logísticos incluso en puntos que antes no eran clave para el sector... el sector inmologístico podría convertirse en un motor clave para la recuperación económica en los próximos años. Hay que cambiar el chip. Tu tienda de referencia ya no se encuentra en la Milla de Oro de Madrid ni en el centro comercial de tu ciudad. Quizás esté en Guadalajara, Santa Perpetua de la Mogoda, Illescas o Valls. ¿Se llegarán a ver transacciones de logística a rentabilidades antes solo alcanzadas por el High Street? El sector va camino de ello.