La verdadera alternativa a la hipoteca inversa como complemento a las pensiones

La compra y venta de nuda propiedad y usufructo vitalicio es un buen modo de tener un complemento a tu jubilación o a tu pensión sin necesidad de cambiar de casa. De igual manera es una buena forma de invertir a largo plazo, además con una función social que cada vez va a ser más necesaria.

¿Qué es la nuda propiedad?

La propiedad plena, o pleno dominio, se compone de dos derechos la nuda propiedad y usufructo (vitalicio o temporal). Dicho de forma más mundana, la nuda propiedad sería como la mera titularidad. Se puede vender, incluso hipotecar, pero no la puede ni usar ni alquilar la vivienda. Por tanto, en la compraventa de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, los derechos se separan entre el vendedor (usufructuario) y el inversor (nudo propietario). En la práctica es muy habitual en los asuntos hereditarios, pues en muchas ocasiones al viudo o a la viuda se le adjudica en la herencia el usufructo y a los hijos la nuda propiedad. La nuda propiedad y el usufructo son derechos reales inscribibles en el Registro de la Propiedad y que pueden ser objeto de transacciones.

¿Qué es el derecho de usufructo?

El usufructo se regula en el Código Civil, en los artículos 467 y siguientes, y da al usufructuario, el derecho a usar y a obtener los frutos (disfrutar) de un bien, pero no tiene la propiedad en sí. En el caso que nos ocupa, el propietario que vende la nuda propiedad a cambio de un precio o una renta vitalicia o temporal, y se reserva el derecho de usufructo, podrá vivir en el piso como siempre lo hizo, e incluso alquilarlo y cobrar las rentas por el alquiler. Es por tanto una buena alternativa, para jubilados que necesitan unos ingresos extras a su pensión sin tener de dejar de vivir en su casa.

¿Pero cómo se pueda calcular dicha pensión?

Pues con mucho sentido común, pues se trata de una compraventa, un pacto entre dos partes que llegará a buen fin en el punto en que a ambas les interese. El comprador o inversor tendrá en cuenta varios factores como: el valor de la vivienda, la edad del vendedor o vendedores, si son marido y mujer y el estado de salud. El inversor hará un estudio de todos los factores y calculará una horquilla de la esperanza de vida del propietario y una valoración del inmueble. En función de esos factores ofrecerá una cantidad al propietario por su nuda propiedad. El dueño de la vivienda, deberá valorar si le conviene o no la oferta que le plantean. Si vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio podrá seguir viviendo allí, ahorrándose algunos de los gastos de la propiedad, o los que hayan pactado.

El Código Civil establece un criterio general: los gastos ordinarios corresponden al usufructuario y el nudo propietario asumirá los gastos extraordinarios y los del capital. Y ahí se genera la confusión de nuestros tribunales cuando los usufructos se originan como consecuencia de herencias, pero en estos casos se suele y se aconseja que quede todo bien aclarado en el propio contrato de venta de la nuda propiedad.

Es una buena solución para conseguir un complemento a la jubilación además de reducir gastos. Si el usufructuario quiere irse a otro domicilio de un hijo o a una residencia, puede hacerlo y alquilar la casa, por lo que tendrá doble ingresos: la renta vitalicia por la venta de la nuda propiedad y la renta del alquiler. También puede pactar de forma anticipada con el nudo propietario la extinción del usufructo con previo pago.

¿Cómo se realiza?

Se debe realizar la venta de la nuda propiedad en escritura pública ante notario que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Pero es totalmente aconsejable contar con un abogado especializado que defienda sus derechos. La venta de la nuda propiedad se puede llevar a cambio mediante diferentes formas, siendo las más comunes las siguientes: pago único al firmar, es decir, el vendedor recibe todo el precio de una vez al momento de firmar ante notario; renta vitalicia, el vendedor recibe de por vida un pago, normalmente mensual; renta temporal, se pacta una cantidad global que se va pagando de forma fraccionada, mensualmente; y mixto, un pago inicial más una renta. También y esto es muy habitual, pagar una cantidad inicial, por ejemplo 20.000 euros y el resto en renta temporal o vitalicia, de pago mensual.

Y como inversor, ¿es una inversión rentable y segura?

Es una excelente forma de inversión a medio y largo plazo. Es, además, una forma de inversión necesaria en nuestra sociedad y que en el futuro irá creciendo, pues el riesgo de quiebra del sistema de pensiones es evidente. Permite acceder a la propiedad del inmueble con descuentos sobre su precio de tasación. Es comprar un inmueble obteniendo por anticipado las rentas del alquiler vía descuento del precio. No podrá tener el pleno dominio del bien hasta que no se extinga el derecho de usufructo, lo cual sucede con el fallecimiento del usufructuario o si bilateralmente acuerdan finalizarlo a cambio de un precio. Aunque si se puede vender la nuda propiedad. Es decir, si en algún momento se necesita liquidez se puede vender la nuda propiedad a un tercero y recuperar la inversión. El nuevo nudo propietario seguirá pagando la renta y conseguirá el pleno dominio cuando se extinga el usufructo, con la muerte del usufructuario.

En general son inversiones que son muy rentables siempre y cuando se planteen a medio plazo y con un número de unidades suficiente para que la rentabilidad media sea segura. Es decir, si se invierten en varios inmuebles, la estadística media se va cumpliendo.

En resumen. Es una magnifica solución para mejorar la calidad de vida de jubilados y pensionistas que necesiten un recibir un complemento de sus ingresos. Además, es una forma de invertir muy rentable a medio y largo plazo y segura, pues siempre hay detrás un inmueble. Por último, en muchas herencias, es una solución para liquidar un derecho que hemos recibido con el gravamen de un usufructo vitalicio, normalmente a favor del viudo o la viuda.