Leticia Ponz Belenguer, secretaria general de la Asociación Española de Oficinas (AEO): “Los fondos institucionales son una vía alternativa de financiación para proyectos de oficinas”

Leticia Ponz, pertenece a la Junta Directiva de la AEO desde marzo de 2019 y es miembro de la AEO desde 2018. Ahora comienza una nueva etapa como secretaria general de la Asociación con un objetivo claro: poner en valor el Sector Económico de Oficinas como segmento empresarial de primera magnitud.

¿Cómo afronta este nuevo cargo dentro de la AEO?

Primero, agradeciendo a la Junta Directiva, y en especial a nuestro presidente José María Álvarez su confianza y a Víctor Casarrubios, mi predecesor, por su buen hacer y seguir asesorándonos desde el Área Jurídica de la AEO. Y segundo con mucha ilusión y compromiso; una de nuestras principales áreas de actividad es poner en valor el Sector Económico de Oficinas como segmento empresarial de primera magnitud, porque las oficinas como sector son cruciales por su impacto social, cultural y sobre todo a nivel de ciudad y su desarrollo económico.

¿Cómo evalúa la AEO el impacto del Covid en el mercado de oficinas?

El impacto final está aún por ver, ya que depende mucho de la crisis sanitaria de la que todavía no hemos salido, pero cuyo fin está cada vez más cerca. A corto plazo ha sido uno de los sectores más afectados, y en mi opinión injustamente, porque seamos realistas, las oficinas son uno de los lugares más seguros donde poder trabajar y reunirse. Los propietarios de oficinas, los gestores, las ingenierías, los propios arrendatarios se han esforzado desde el primer momento en hacer de las oficinas lugares seguros con protocolos de información, de limpieza y de desinfección, entre otros. La AEO publicó un documento sobre criterios y protocolos a tener en cuenta en la vuelta a las oficinas y en él se abordan los aspectos fundamentales desde la visión de los propietarios de edificios, los inquilinos y los propios usuarios. La AEO considera que para la recuperación económica, es imprescindible el concurso de lo que representa el conjunto de la Industria de las Oficinas y que la progresiva normalización en el funcionamiento de los centros de trabajo contribuirá a la dinamización de la economía, facilitando la viabilidad de cientos de empresas y el mantenimiento de miles de puestos de trabajo.

¿Cuál es el rol del teletrabajo en el mercado de oficinas con la pandemia?

En este mismo estudio se concluye que el 99% de los empleados quiere seguir teniendo oficina y desde luego son buenas noticias para nuestro sector. La clave va a ser la flexibilidad y como las empresas organicen sus procesos, aquí no va a servir un modelo igual para todas las empresas y para todos los empleados de una empresa. La clave del trabajo flexible es la confianza, pero también necesita reglas, herramientas, formación... porque no todos los tipos de trabajo son iguales. Los hay que requieren más interacción que otros, y aquí los departamentos de operaciones y RRHH van a tener mucho trabajo en la definición de qué porcentaje de teletrabajo se aplica a cada tipo de puesto. Otro punto importante es cómo se va a medir la productividad. En la pandemia todo el mundo se tuvo que adaptar como pudo, los empleados se sintieron más productivos, le han dedicado muchas más horas y han podido conciliar; pero ¿cómo se mide la productividad de ese empleado en su empresa? Va a ser difícil de medir y para ello habrá que desarrollar herramientas y también necesitaremos más tiempo para evaluarlo ya que la pandemia va a traer consigo una crisis en la que será difícil de determinar qué impacto de esa pérdida viene por la pandemia o por el teletrabajo.

¿El inversor sigue apostando por el mercado de oficinas?

Sin ninguna duda, es cierto que ha habido menos absorción y actividad que en años previos, pero hay mucho capital buscando producto de oficinas en España y las transacciones que se han realizado han sido a precios muy similares a los pre-covid. No se ha producido un gran ajuste en yields, niveles de renta, etc., y es porque nuestro sector estaba muy saneado, con poca disponibilidad de producto de calidad con un número de proyectos en desarrollo muy razonable.

¿Los precios de alquiler de oficinas en España siguen siendo bajos respecto a otras ciudades europeas?

Así es, los precios son bajos y eso debería ser una gran ventaja competitiva para poder atraer empresas, no solo los precios, sino muchas otras ventajas que tiene España como país: clima, cultura, gastronomía, sanidad pública y privada, infraestructuras de transporte, nivel de universidades, etc. Desde la AEO uno de nuestros propósitos es poder transmitir esas ventajas y atraer empresas extranjeras para que se implanten en nuestro territorio.

¿Hacia dónde apuntan las tendencias del mercado de oficinas?

Sostenibilidad y tecnología van a ser los aspectos claves en las tendencias del sector de las oficinas. E incluso ambos están muy relacionados. La tecnología contribuye a la innovación de la gestión de los edificios de oficinas, a la identificación de mejoras, a la racionalización en los procesos y ello lleva aparejado un aumento en la sostenibilidad. En la AEO hemos podido presenciar como la innovación en tecnología ya no es algo del futuro. Es muy real tal como han demostrado los cinco candidatos de este año a nuestro Premio a la Innovación, de cuyo jurado formé parte. Los cinco son realidad y ya están implantados en empresas y edificios.

¿La rehabilitación es una oportunidad en estos momentos?

La rehabilitación ofrece una gran oportunidad y está muy relacionada también con la mejora en la sostenibilidad. No hay que olvidar que no solo las fábricas y los medios de transporte afectan al medio ambiente, las oficinas también tienen su parte y hay muchas mejoras que realizar en instalaciones, fachadas, ventilación, climatización, materiales empleados o proceso constructivo, entre otros. Habrá que analizar también en detalle las ayudas a la rehabilitación y el impacto que van a tener los Fondos Europeos que puedan aplicarse a este propósito. Vemos en estos Fondos una gran oportunidad para mejorar la calidad del portfolio inmobiliario de oficinas, no solo el de titularidad privada, también el de las administraciones públicas.

¿Quién está financiando ahora proyectos de oficinas?

Los bancos están limitando la financiación, pero creo que depende también mucho del tipo de proyecto y del riesgo implícito. La financiación alternativa es una vía clara hoy en día y hay muchos tipos de financiación alternativa y algunos son bastante costosos pero las empresas optan por ellos como única opción para financiar sus proyectos. Si es cierto que los fondos institucionales disponen de mucha liquidez para invertir y están recurriendo a financiación propia debido a que les cuesta más tener el dinero en la cuenta que dedicarlo a financiar proyectos. Figuras como el forward funding cada vez vamos a verlas en mayor número. Promotoras y constructoras van a ver en los fondos institucionales un aliado para realizar sus proyectos.

¿Váis a celebrar este año el WORKinPLACE Meeting?

Si vamos a celebrarlo, pero sería demasiado optimista pensar en un evento presencial con actos sociales como el que realizamos en 2019, que es lo que nos gustaría. La calidad de los ponentes y de los debates no se verá desde luego afectada, pero admitámoslo, todos tenemos ganas de vernos y reunirnos, y estos eventos presenciales se echan mucho de menos.

¿Estáis ya trabajando en los premios de la AEO 2021?

Sí, los premios que se entregaron en 2020 recogen el trabajo y proyectos realizados por las empresas participantes en 2019. Para los premios del año 2020 que se entregarán en 2021 está todavía abierta la convocatoria que hemos ampliado hasta el 26 de Abril y tenemos como novedad una nueva categoría de premio para la mejor implantación de oficinas (Fit Out).