Se está generando una burbuja en la construcción para alquiler

La capacidad de ahorro de las familias se encuentra en máximos históricos. El ahorrador viendo que la rentabilidad de la renta fija es muy baja, por ejemplo, los bonos de Estado ofrecen un 0,4% a diez años, se ha posicionado en el sector inmobiliario que ofrece unas rentas mucho más altas. Uno de los productos más rentables a día de hoy es la inversión en vivienda en alquiler donde se puede obtener una rentabilidad anual en torno al 6%.

Se alquila más de lo que se compra y los inversores han puesto el foco en el Build to rent (construir para alquilar) que está tan de moda en España. Pero, aunque el BTR ha profesionalizado este mercado del alquiler no hay que olvidar que el 90% de los pisos de alquiler están en manos de particulares y tan solo entre un 2 y 4%, lo que supone 120.000 viviendas, están en manos de profesionales, una cifra muy baja si lo comparamos con otros países que superan el 50%.

El BTR no ha hecho nada más que empezar en España. Grandes inversores se están volcando en adquirir edificios y terrenos con el fin de construir viviendas para el alquiler. Buscan una rentabilidad, a largo plazo, sobre el capital invertido en un mercado en el que hay más demanda que oferta.

Pero algunos expertos del sector ya anuncian una burbuja en este mercado. “En Alquiler Seguro gestionamos el alquiler desde hace 14 años y nos hemos especializado en alquiler en disperso, aunque también hacemos en concentrado. Como experto lo que me preocupa del BTR es la burbuja que se está generando. BTR ha existido siempre porque siempre ha habido empresas que han construido para el alquiler, pero ahora se ha dado un boom y en muchos casos lo que se está haciendo con BTR es dar una patada hacia adelante por la imposibilidad de vender y deberíamos empezar a preocuparnos sobre un pinchazo en la burbuja en BTR”, afirma Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, que actualmente gestiona una cartera de 15.000 viviendas en alquiler tanto en disperso como en concentrado.

Algo que también comparte Andrés Horcajada, CEO de Tectum. “Estoy de acuerdo que se puede producir una burbuja en el BTR porque se ha puesto de moda y es un formato necesario, pero están llegando al mercado proyectos que no se han vendido y buscan una salida a través del alquiler, pero son productos que no están pensados ni diseñados para el alquiler”.

¿Qué opciones hay en el mercado para invertir en vivienda en alquiler? Aunque el BTR está de moda en España, no es la única opción que hay. También está la opción de invertir en disperso y dentro de ésta invertir en vivienda en alquiler con opción a compra. “Creo que es necesario que haya BTR, pero no puede ser que sea la única vía porque si el inversor quiere un fujo de caja más inmediato se tiene que ir a la opción del alquiler en disperso. Por ejemplo, si hoy un fondo quiere invertir en BTR en Madrid en la franja dentro de la M-30 y M-40 no tiene opción porque no hay tanta oferta para el volumen que quieren invertir los fondos. Lo ideal es que existan estas dos vías alternativas para complementarse”, apunta Juan Manuel Bello de León, CEO de Vidoqui.

Según Antonio Carroza, gestionar el alquiler en concentrado o en disperso es diferente. “Es más sencillo gestionar el alquiler en concentrado porque tienes todos los inmuebles localizados en un edificio y a la hora de gestionar los gastos del día a día es más fácil. El problema que se plantea en el alquiler concentrado es que hay muy poca oferta y aunque hay muchos inversores interesados como la oferta es escasa, la rentabilidad tiende a reducirse porque hay que comprar más caro. En cambio, en disperso, la gestión es más difícil porque cuentas con una cartera de inmuebles distribuidos por toda la geografía española, aunque ahora la tecnología te ayuda mucho, y la demanda es mayor porque puedes comprar inmuebles a inversores o a particulares. Al inversor le da miedo invertir en disperso porque necesita una mayor gestión, pero como contrapartida la rentabilidad que obtiene es mayor”.

Tectum es una compañía de capital privado dedicada a la creación y explotación de una cartera de activos inmobiliarios destinados al alquiler residencial con el foco puesto en el desarrollo y gestión de un parque de vivienda asequible. Cuenta con una cartera en gestión de más de 1.000 viviendas que aumentará a 3.000 unidades con las viviendas nuevas que está desarrollando actualmente.

“Llevamos muchos años haciendo vivienda de alquiler asequible. Realizamos todo el proceso, no sólo producimos el activo, sino que también lo explotamos. Hasta ahora, a través de nuestra empresa Nidum Homes explotábamos la gestión de nuestros propios inmuebles, pero a partir de ahora vamos a gestionar los activos de alquiler a terceros porque ahora hay grandes fondos y empresas patrimonialistas que están llegando al mercado del alquiler a través de BTR y necesitan buenos gestores. La diferencia de construir en bloque o en disperso es que en bloque le aportas al cliente un valor en sostenibilidad y eficiencia energética en un edificio de nueva construcción mientras que en disperso habría, en algunos casos, que rehabilitar si se quiere conseguir generar mayor valor en la vivienda”, explica Andrés Horcajada.

Pero además de invertir en alquiler en concentrado o en disperso hay otra opción dentro del disperso que es invertir en alquiler con opción a compra, un formato que está llevando a cabo la startup Vidoqui. “Nuestra empresa surge porque hay un problema social en España ya que hay mucha gente que quiere comprar una vivienda. pero no puede porque no tienen el ahorro del 20% que te exige el banco para adquirir la vivienda. Por ello nosotros bajamos la barrera del 20 a 5% y el cliente busca la casa que quiere en los distintos portales y cuando elige la casa si a nosotros nos gusta la compramos y se la alquilamos por diez años. El cliente pone el 5% de la entrada del coste de la vivienda y luego ponemos una cuota de alquiler y pago de la casa mensual. El cliente empieza pagando el 5% y cuando llega al 20%, pide una hipoteca y compra la casa. La ventaja de nuestra plataforma es que disfruta de su casa desde el primer día comprándola poco a poco y nosotros no tenemos que buscar el inmueble porque es el propio cliente el que nos trae el inmueble” explica Juan Manuel Bello de León, CEO de Vidoqui.

¿Qué está pasando fuera de España?

Según los expertos. lo normal es que el inversor institucional invierta en BTR, en grandes carteras de vivienda en alquiler en bloque y no en disperso.

“La tendencia historia es que el inversor institucional apuesta por el concentrado y ante la imposibilidad del concentrado, invierte en disperso. Nosotros hemos analizado muy bien el mercado en Portugal, dónde abrimos el 8 de junio nuestra primera oficina Aluga Seguro en Lisboa y hemos visto que el mercado allí es muy parecido al español con mucha dispersión de la propiedad y viviendas en manos de fondos y bancos y también pasa eso mismo en Irlanda donde también hemos estudiado este mercado a raíz de una colaboración” apunta Antonio Carroza.

Sin embargo, Juan Manuel Bello de León afirma que aunque tradicionalmente la inversión de los grandes fondos se centraba en un alquiler concentrado en BTR ahora la tendencia en EEUU y Reino Unido es hacia el disperso. “En Estados Unidos se está haciendo BTR en disperso con viviendas unifamiliares y el inversor también lo incluye en su cartera para diversificar el riesgo y en el Reino Unido están siguiendo esta tendencia. En los últimos años se ha visto como fondos de pensiones han entrado en alquiler en disperso y pronto se verá en España”.

El inversor es más reacio a invertir en disperso porque la gestión de inmuebles uno a uno es más difícil pero hoy en día el inversor debe de abrir la mente hacia el disperso porque con la tecnología y con gestores profesionales es una buena opción.

“Gracias a la tecnología tanto en la adquisición como en la gestión de un inmueble se ha podido potenciar más el alquiler en disperso, cuando antes no era posible. Por ejemplo, en EEUU hay una empresa Mainstreet que compra 1.000 viviendas todos los meses con un equipo de 15 personas y todos los meses scrapean todos los portales inmobiliarios con inteligencia artificial calculan automáticamente cuánto va a ser la reforma que necesita el piso, el precio de alquiler al que lo puedo poner y la rentabilidad que pude obtener y con estos datos hacen 300 ofertas cada día y terminan comprando 30”, apunta Juan Manuel Bello de León.

Hasta hace poco el sector inmobiliario no aplicaba el uso de la tecnología en la manera de vivir, pero ahora en el alquiler ya no se habla de inquilino sino de cliente. “Para mí, el inquilino es mi cliente y no solo hay que darle cuatro paredes donde vivir sino toda una gama de servicios y eso lo podemos alcanzar con la tecnología. No solo hay que intentar que los edificios sean sostenibles y que tengan un buen diseño, sino dar al cliente mayor valor con servicios” asegura Andrés Horcajada.