¿Por qué considerar logística inmobiliaria?

La aparición de mega almacenes a lo largo de las autopistas más transitadas refleja una tendencia que durante la pandemia no ha revertido: el crecimiento de los almacenes logísticos. Este impulso es lo suficientemente fuerte como para confirmar las capacidades defensivas del segmento y considerarlo en carteras basadas en economía real.

Aunque el comercio internacional se está ralentizando, los activos logísticos se están beneficiando de la intensificación estructural del comercio de mercancías. Esto se debe tanto a la globalización como a la reorientación -o desglobalización-, en la que las cadenas de suministro se repatrían a los mercados europeos o locales.

‘E-commerce’

El espectacular crecimiento del e-commerce también amplía la necesidad de infraestructura y espacio de almacenamiento. Obviamente la crisis sanitaria ha sido un catalizador, disuadiendo a los consumidores a visitar tiendas físicas no esenciales durante el confinamiento y modificando la experiencia del consumo.

Según la asociación E-commerce Europe, es probable que las compras online hayan superado los 700.000 millones de euros en toda Europa en 2020, lo que supone un aumento de más del 12% con respecto a 2019, a pesar de la recesión. Además, es probable que el peso de lo digital en el comercio retail crezca exponencialmente en los próximos años.

Urbanización y escasez de productos

Esta clase de activos merece aún más atención en un momento en que las urbes están transformando la sociedad. A pesar de algunas previsiones, la crisis del Covid-19 ha hecho poco para cambiar esta tendencia. Entre 1960 y 2018, la población urbana creció un 130% en los Países Bajos y un 87% en Francia, en comparación con crecimientos del 50% y el 44% de la población total de los respectivos países. Con más de dos tercios de la población mundial viviendo en pueblos y ciudades, la tendencia actual agrava la escasez de espacio libre. Es probable que la disponibilidad de áreas industriales siga siendo baja a medio y largo plazo, dada la escasez de terrenos y el aumento de los costes de construcción. Junto con este déficit de oferta, es probable que la demanda siga creciendo en las zonas urbanas densamente pobladas, dado el espacio necesario para este tipo de logística y la necesidad de una gestión justo a tiempo.

Dispersión y aceleración de los flujos

En el segmento de los inmuebles de transporte e industriales, la logística a pequeña escala destaca ya que el crecimiento del comercio electrónico coincide con la disminución de la cesta media de compra. Esto añadido a la concentración de comunidades, la dispersión de flujos requiere soluciones de entrega en mejores condiciones.

La logística en pequeña escala satisface la necesidad de rapidez de los clientes. Es mejor tener instalaciones locales para limitar los tiempos de transporte y estar más cerca del cliente final.

Las entregas tardan apenas 24 horas, o incluso menos en el caso de los alimentos. Amazon Prime Now entrega la mercancía en una hora, mientras que Hema Fresh de China garantiza el servicio en 30 minutos para una clientela urbana.

Rentabilidades atractivas y diversificación

Juntos, estos factores dan a la logística en pequeña escala y a la industria ligera un extra de rentabilidad. Estimamos que la diferencia es de alrededor de 150-200 puntos básicos en relación con la logística moderna a gran escala. Los arrendatarios industriales que ofrecen buenas garantías y forman parte de una variedad de sectores, representan la mayor parte de las carteras bien diversificadas. La mayoría de las PYMES en cuestión se enorgullecen de pagar su alquiler, incluso en los difíciles momentos en que nos encontramos. La tasa de ocupación sigue siendo alrededor del 100%.

La tendencia estructural es que los alquileres y el valor de los activos aumenten cuanto más cerca esté un sitio de una ciudad.

Para que estas inversiones logísticas tengan éxito, se debe dar preferencia a las zonas bien comunicadas por diferentes medios de transporte -ferroviario, marítimo, fluvial, carreteras-, así como a las zonas con alta densidad de población y empleo. La región que incluye el Benelux, que se extiende desde el norte de Francia hasta el oeste y el centro de Alemania, marca todas estas casillas.

Un negocio enfocado en las personas

Las inversiones también deben concentrarse en una zona específica para alcanzar un tamaño crítico suficiente, a través de un área de captación reconocida y probada. Por último, pero no por ello menos importante, se debe confiar en expertos de primera línea, aquellos cuyas competencias no se limiten a los bienes inmuebles, sino que abarquen también el tejido industrial y comercial de la región elegida, ofreciendo un auténtico conocimiento local. El sector inmobiliario es un negocio local y centrado en las personas y, eso también se aplica a la logística inmobiliaria.