La banca solo financiará proyectos que sean viables

La incertidumbre de la pandemia por el Covid hace que tanto entidades financieras como promotores sean más prudentes. En 2021 habrá menos proyectos inmobiliarios nuevos y más demanda de financiación alternativa para el sector

En los últimos meses debido a la incertidumbre que estamos viviendo por el Covid han sido muchos los proyectos de obra nueva que se han paralizado. En concreto, según datos del Ministerio de Transporte, en 2020 la factura de la pandemia ha sido 20.955 visados de vivienda nueva menos entre marzo y octubre. Ante esta situación analizamos cual va a ser el escenario que se va a encontrar el sector residencial este año en materia de financiación tanto para el promotor como para el comprador de viviendas.

Daniel Caballero, director corporativo de negocio inmobiliario de Caixabank afirma que “para nosotros el sector inmobiliario goza de toda nuestra confianza y tiene unos fundamentales sólidos, pero es verdad que la incertidumbre que vivimos con la crisis sanitaria nos obliga a ser aún más prudentes y esto hace que haya menos proyectos en el mercado. Nosotros seguimos apoyando al sector y estamos viendo muchos proyectos, pero los analizamos con lupa viendo esa viabilidad y este año los nuevos proyectos serán más escasos que en años anteriores”. Después de la pandemia se ha instalado un sentimiento de incertidumbre en la población en general y esto lleva a que las promotoras tengan también una visión de prudencia. Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente Asprima y APCE, “durante la pandemia ya hemos visto una disminución de proyectos nuevos residenciales por la protección de caja de las compañías para que no pasará lo que en la anterior crisis. Esto va a hacer que los visados caigan un 30% por lo que en 2022 habrá menos proyectos nuevos. Se está dando una prudencia tanto por parte de los promotores como por parte de las entidades bancarias. Analizar los proyectos viables no es malo, todos queremos que los proyectos salgan bien y no se corran riesgos por eso, frente a la incertidumbre, prudencia. El escenario que nos vamos a encontrar en 2021 en España es que habrá un crecimiento económico para recuperar el PIB que hemos perdido y saldrán al mercado los proyectos inmobiliarios más viables”.

Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, la financiación siempre es un aspecto clave. “Es la gasolina que mueve todos los vehículos que circulan por la autopista inmobiliaria y en esta situación en la que estamos, si ya de por sí la banca se centra en la viabilidad de los proyectos que financia, ahora que arrancamos 2021 con una serie de incertidumbres ese papel conservador de la banca y a la vez razonable, se va a reforzar aún más. Ahora mismo la crisis del Covid ha hecho que se dañe la solvencia de una parte importante de los españoles. En mi opinión no está dañando a la demanda solvente, sino al empleo más precario y la banca en estas circunstancias lo que hace es que está mirando con lupa la viabilidad de los proyectos exigiendo más preventas y se está centrando en los clientes más solventes y lo mismo con los compradores. Nada que no sea razonable. Hemos dejado atrás un ejercicio 2020 con una caída histórica del PIB, pero encaramos 2021 con un crecimiento también histórico. Lo peor de 2020 ya lo hemos dejado atrás, pero durante los próximos meses la palabra prudencia es la que más vamos a escuchar”.

Las perspectivas de cara a 2021 es que la banca será mucho más prudente y solo dará financiación a los proyectos más viables y cobrarán más importancia las plataformas de financiación alternativa. Diego Bestard, CEO de Urbanitae, está de acuerdo en que en estos momentos tiene que primar la prudencia y que la banca tiene que jugar un papel de prudencia a la hora de financiar proyectos, pero también asegura que muchas veces la banca no financia proyectos y no es por exceso de prudencia, sino por otros motivos internos de la banca. “Los bancos ya aprendieron la lección en la crisis anterior y ya estaban siendo prudentes antes del Covid. No estaban entrando a financiar suelo en la mayoría de las operaciones y entraban a financiar obras cuando ya contaban con preventas superiores al 50%. A nosotros en Urbanitae nos llegan promociones inmobiliarias de promotores pequeños y medianos con niveles de preventas en algunos casos hasta del 100%, incluso algunas el promotor ha ayudado a iniciar las obras con su capital y aún así, la banca ha cerrado el grifo para cierto nivel de promotores o ciertas tipologías de promociones. Luego en algunos casos no es porque no tengan viabilidad, son proyectos viables comercialmente, pero se les niega la financiación por otros temas internos de la banca, bien porque están más enfocados a dar liquidez a las pymes o a sacar préstamos ICO o porque en sus balances el volumen de deuda que supone este tipo de promociones más pequeñas no les compensa, etc.”.

Ante esta situación Diego Bestard lo tiene claro, “prevemos más demanda de financiación alternativa en 2021 porque estamos recibiendo muchas solicitudes de promotores con promociones avanzadas tanto en la construcción como en la comercialización sin deuda previa que no están consiguiendo financiación bancaria”.

En el mercado hay dos clases de financiación alternativa: la que financia todo el proyecto incluido la compra de suelo, y la que se llama financiación puente hasta ser sustituida por la banca tradicional. “La primera es una financiación llevada al límite y cuando las ventas se ralentizan en momentos de crisis puede ser una financiación tóxica. Por ejemplo, en un caso común donde normalmente en una promoción el suelo representa el 30% de las ventas, los costes de construcción el 55% y el margen del promotor un 15%, si todos los costes de construcción es con financiación que te cuesta el 15%, más de la mitad del margen se lo lleva la financiación alternativa y si se ha financiado parte del suelo, el promotor deja de tener sentido como promotor porque en cuanto se demoren los plazos de venta no es viable. Actualmente hay muchos casos de financiación alternativa de imposible pago, luego la financiación no por ser alternativa es milagrosa. La financiación puente si que puede convivir con la banca tradicional” apunta Mikel Echavarren.

Por otro lado, la Unión Europa ha puesto en marcha el Fondo de Recuperación Next Generation, del que España se beneficiará con 60.000 millones de euros en subvenciones y hasta 80.000 millones en préstamos. “Los Fondos Europeos van a tener un papel importante en el sector inmobiliario este año. Habrá dos líneas de actuación, por un lado, la rehabilitación de los edificios ya existentes, y por otro, la regeneración de barrios con la construcción de nuevos edificios” explica Juan Antonio Gómez-Pintado. Algo en lo que está de acuerdo Daniel Caballero y también ve los fondos como un empuje para el sector este año. “El objetivo que tenemos que buscar en 2021 es recuperar los visados de obra nueva y alcanzar un volumen de compraventa de viviendas de 500.000 unidades en el año 2023-2024”.