Covid-19 altera las operaciones vinculadas en el sector inmobiliario

La pandemia ha provocado efectos económicos devastadores en el sector inmobiliario. Según una encuesta de Duff & Phelps donde se entrevistaron 325 directores e inversores senior del sector inmobiliario de la UE, Estados Unidos y Reino Unido, una recesión global sería el mayor riesgo para el mercado inmobiliario europeo, y casi el 80% de los encuestados creen que la recuperación tendrá forma de “U”. Las ventas de viviendas, según CaixaBank, cayeron un 39,2% interanual en abril y entre el 30% y el 40% durante 2020, lo que refleja una desaceleración significativa del inicio de nuevos proyectos de construcción. Ante estas caídas de la demanda, los precios de la vivienda están sufriendo un ajuste significativo y, a finales de 2021, se estima una caída de entre un 6% y un 9% respecto de los niveles previos a la crisis en el conjunto de España.

En cuanto a los efectos del Covid-19 en las operaciones intragrupo en el sector inmobiliario, las multinacionales han experimentado grandes dificultades a la hora de implementar sus políticas de precios de transferencia sin afectar a su cadena de valor, flujos de caja o la rentabilidad deseada de las sociedades del Grupo. Si a esto añadimos el aumento del apetito recaudador de las autoridades fiscales en los próximos años, los precios de transferencia se presentan como un tema de especial atención. Una de las operaciones vinculadas más afectadas por la crisis ha sido la financiación intragrupo, sin olvidar el impacto que ha tenido en otras operaciones vinculadas propias del sector inmobiliario como son la gestión de los activos de entidades del grupo o las comisiones de venta y de alquiler. Dicho impacto puede llevar a las empresas gestoras a resultados negativos y por ende poner en dificultad la aplicación del principio de plena competencia en las operaciones intragrupo. Por ello, es imprescindible reevaluar las obligaciones contractuales que regulan dichas operaciones e incluso considerar una renegociación de las mismas cuando sea oportuno.

En diciembre de 2020 la OCDE publicó unas guías practicas sobre las implicaciones del Covid-19 en los precios de transferencia, dirigidas a las entidades para asegurarse de que, a pesar de las actuales circunstancias, las operaciones llevadas a cabo con sus vinculadas estén a valor de mercado y cumplan con el principio arm’s length.

Entre las recomendaciones destacan la necesidad de documentar de forma exhaustiva el impacto de la pandemia en los ingresos y gastos de las entidades del Grupo. Para ello se pueden utilizar estadísticas matemáticas, como los análisis de regresión para proyectar las ganancias que se hubieran percibido si no se hubiese dado la crisis sanitaria; o las diferentes ratios, como el cálculo de capacidad ociosa o la ratio de costes fijos (SG&A) sobre ingresos históricos. Los efectos de la crisis pueden provocar que las empresas entren en pérdidas, ante lo que la OCDE insiste en la necesidad de revisar las condiciones contractuales intragrupo, reconociendo la aplicación de posibles cláusulas de fuerza mayor o incluso la renegociación de dichos contratos, así como los periodos de gracia en los intereses o en los fees de gestión. Dichas modificaciones pueden conllevar indemnizaciones por el traspaso de los riesgos de una entidad a otra, siendo recomendable un análisis funcional de la cadena de valor del grupo.

En cuanto a los costes extraordinarios que han asumido las empresas durante la pandemia, la OCDE no descarta la posibilidad de repartir dichos costes con la matriz del grupo, o incluso entre diferentes entidades del grupo, cumpliendo a la vez con el principio de plena competencia. Uno de los puntos más relevantes de las guías es el relacionado con los análisis económicos, es decir la búsqueda de comparables. Aunque gran parte de los estudios no se van a poder replicar sin más para el ejercicio 2020, ya que la mayoría de los comparables pueden dejar de ser aplicables y el rango obtenido no se ajustará a la realidad. Por ello, es recomendable actualizar los análisis con información actual del mercado o realizar ajustes con estudios sectoriales sobre el impacto en la rentabilidad del sector inmobiliario. Una alternativa podría ser el análisis periódico tanto del contribuyente como de las comparables, revisar y comparar así la rentabilidad antes, durante y después de la pandemia. Otros expertos recomiendan analizar periodos más largos de tiempo para disminuir el efecto de la pandemia, y aceptar rangos más amplios de datos de mercado en vez de solo el intervalo intercuartílico. Se abre la posibilidad a incorporar como comparables startup o empresas con pérdidas.

Será objeto de controversia en los próximos análisis económicos la proximidad geográfica de los comparables, debido al desigual impacto de la crisis en cada país. Un ejercicio de cierta complejidad dada la escasez de información pública será calificar para los análisis económicos las ayudas, subsidios y otras medidas gubernamentales e identificar el impacto que han tenido en la rentabilidad del contribuyente y en la de los comparables. Es relevante realizar una óptima gestión del impacto del Covid-19 en la financiación intragrupo en estructuras inmobiliarias. Durante los próximos meses, veremos un extraordinario incremento de las refinanciaciones intragrupo y cambios en la duración de los préstamos intragrupo. Además, las garantías explícitas deberán remunerarse a su valor de mercado. Las ratios de apalancamiento se verán incrementados, y en el sector inmobiliario en concreto se verá una relación préstamo/valor (Loan-to Value) más elevada debido al incremento de la deuda intragrupo.

La capacidad de endeudamiento de las compañías será otro punto de estudio, dado que se producirán situaciones que impliquen el riesgo de una recalificación de la deuda intragrupo a capital si no se realiza una delineación correcta de la operación vinculada. Además, dado que la crisis sanitaria ha afectado a cada país de forma distinta, será necesario que, para realizar análisis económicos para identificar el interés del mercado, se realicen con más frecuencia ajustes de comparabilidad de los instrumentos identificados, para reflejar las fluctuaciones en los tipos de cambio, el riesgo país, la inflación y también el impacto de la asistencia gubernamental, entre otros. La pandemia ha afectado a prácticamente todos los sectores y principales motores de la economía de nuestro país, como el sector inmobiliario y, si bien los precios de transferencia tienden a observarse en ocasiones como un tema de mero cumplimiento, en los próximos años serán relevantes para los equipos fiscales y financieros de las empresas inmobiliarias españolas.