Activos en Bolsa a un precio bueno, bonito y barato
Las inmobiliarias cotizan por debajo del valor de sus activos y es el mejor momento para tomar posiciones o mover ficha como acaba de hacer Neinor con la fusión de Quabit
Hemos empezado el año 2021 con una fusión en bolsa en el sector inmobiliario entre Neinor Homes y Quabit Inmobiliaria. La primera gran operación de la economía española en bolsa. En este último año, las inmobiliarias en Bolsa están viviendo un antes y un después con la crisis sanitaria del Covid. A principios de 2020, las compañías tenían valoraciones más atractivas que el resto: recibían entradas de dinero vía inversores, ampliaciones de capital y financiación bancaria, pero con la pandemia, el confinamiento y la crisis económica las cotizaciones se han desplomado Las principales promotoras y sociedades inmobiliarias españolas han perdido más de 5.200 millones de euros en capitalización bursátil durante 2020, es decir, algo más del 20% de su valor en 12 meses debido, principalmente, a la pandemia.
Lo más significativo de las compañías en bolsa ha sido la penalización en la acción de la devaluación de sus carteras de activos, que se están tasando a la baja y provocan descuentos en la cotización en el entorno del 30 al 40%, por lo que los analistas ante este escenario estaban a la espera de algún movimiento de concentración. Y así pasó. Neinor Homes ha sido la primera en mover ficha ¿se darán más operaciones corporativas en este sector?
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, que acaba de protagonizar la primera fusión del año, piensa que todo puede pasar porque el sector está muy atomizado pero que para llevar a cabo una fusión o absorción se tiene que dar unas condiciones y circunstancias especiales. “Es verdad que hay apetito inversor, mucho dinero en el mercado y todos los promotores queremos ganar tamaño y ser más sólidos, pero no sé si habrá más fusiones. Nosotros enmarcamos esta operación en la confianza que es lo que hemos querido transmitir a nuestros accionistas e inversores. Creemos y apostamos por el sector inmobiliario y aunque los ratios y números son bajos respecto a otros países de nuestro entorno, en España tenemos una previsión y potencial de crecimiento importante”.
En el caso de la fusión de Neinor y Quabit se daban tres claves financieras para salir adelante: 1.-Todas las compañías inmobiliarias cotizan muy por debajo del valor de sus activos y en el caso de Quabit, la cotización era muy baja, por lo que la operación se ha hecho sobre un descuento del 75% del valor de los activos auditados y esto hacia claro una posible fusión. 2.- Estructuración de la deuda. Quabit tenía una situación financiera delicada que la estaba asfixiando y una compañía saneada podía asumir la deuda y renegociar. 3.-El tamaño de las dos compañías era el adecuado y una vez que absorba Neinor a Quabit, la nueva compañía tendrá un valor de deuda sobre el valor de sus activos del 20% que son cifras en las que se mueve Neinor.
Hernán San Pedro, director de Relaciones con Inversores y Comunicación Corporativa de Lar España explica que “las sociedades en bolsa hemos vivido un año complicado en 2020. A raíz del Covid la bolsa cayó y hasta que no se empezó a hablar de las vacunas no mejoró. Creo que este año va ser más moderado. Ahora el valor de nuestros activos no refleja su valor para nada, pero poco a poco si las noticias sobre la crisis sanitaria mejoran se irá recuperando. En cuanto a la concentración del sector, aunque todas las compañías cotizadas estamos sujetas a esa concentración yo no lo veo, si podría darse en el sector residencial, pero no en el resto de sectores”.
De la misma opinión es Juan Carlos Calvo, director de Estrategia y Relación con Inversores de Metrovacesa, que piensa que no habrá operaciones corporativas. “La fusión de Neinor y Quabit no significa que vayan a darse más operaciones en el mercado, pero sin embargo esta fusión sí significa que hay mucho interés por el inversor en inmobiliario. La acción de Metrovacesa bajó el año pasado, pero esperamos que este año se recupere porque la demanda de viviendas ha quedado demostrado que existe en el mercado y los números conseguidos con las entregas de viviendas en 2020 lo corroboran. Luego esperamos que en 2021 se recupere el valor de las acciones a medida que la economía se vaya recuperando”.
Fernando Ramírez, director de Relaciones con Inversores de Merlin Properties, también ve 2021 con optimismo. “El 2020 para el sector inmobiliario cotizado ha sido un año malísimo, los flujos de capital en bolsa de Europa han salido hacia la bolsa de EEUU y Asia y dentro de Europa, España es el país de donde ha salido más dinero y dentro de la bolsa española, por sectores, el real estate es el que ha tenido menos apoyo por parte del inversor internacional. Luego el año 2021 ha comenzado al alza, pero lo atribuyo a que el año pasado el descuento al que cotizábamos las sociedades inmobiliarias en bolsa era muy bajo y esperamos que mejore la crisis sanitaria y la economía para que mejoren los valores en Bolsa”.
Todos los expertos, coinciden en que en este momento hay que darle la vuelta al descuento que sufren las inmobiliarias cotizadas en bolsa y verlo como una oportunidad muy interesante para invertir en inmobiliario.
“Tenemos una oportunidad excelente para invertir en los principales activos inmobiliarios en las socimis que operan en el sector. Las razones están claras. Si los expertos dicen que los activos tienen más valor que su precio en bolsa, quiere decir que puedo comprar algo bueno a un precio barato. Tanto analistas como valoradores coinciden en que las empresas valen un 50% más que lo que están cotizando en bolsa. Además, están gestionadas por profesionales, son transparentes y ofrece una gran rentabilidad por dividendo, pagan un nivel de dividendos muy por encima de la media española. Luego es una gran oportunidad” afirma Hernán San Pedro.