Se buscan chalets en la periferia
y pisos de alquiler en el centro
En la Comunidad de Madrid, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte, son los municipios con más suelo para construir vivienda unifamiliar. En el centro de la capital, el barrio de Tetuán, es el que más se ajusta a la rentabilidad del inversor frente a otras zonas del extrarradio
La vivienda gana terreno en las localizaciones periféricas. La pandemia ha reactivado el interés por las viviendas unifamiliares, inmuebles más amplios que se están imponiendo a los pisos en altura. La zona norte de la Comunidad de Madrid atrae el interés de muchos compradores que se plantean trasladarse a la periferia, dejando atrás el bullicio del centro de la ciudad. Vivir en plena naturaleza, alejado del ruido y el estrés, son algunos de los motivos que empujan a las familias a decantarse por la periferia de Madrid impulsados por el teletrabajo.
Pero ¿dónde hay suelo para construir viviendas unifamiliares en Madrid? A través de la herramienta digital VisualUrb podemos analizar la oferta de suelo urbano consolidado sin construcción/vacante en los municipios de la Comunidad de Madrid con una población superior a 50.000 habitantes, utilizando los datos de la última actualización de catastro y la base de datos de urbanismo de VisualUrb. La conclusión de dicho estudio es que las dos localidades de la periferia de Madrid con más suelo disponible para construir vivienda unifamiliar son: Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte, ya que cuentan con una superficie superior a 1.000.000 metros cuadrados disponible.
“En Madrid hay escasez de suelo urbano porque durante 10 años no se ha desarrollado suelo, desde 2008 hasta 2018 ,y ahora vienen 10 años de impulso del urbanismo” asegura Pablo Cereijo, CEO de VisualUrb.
VisualUrb ha analizado el suelo de 22 municipios de más de 50.000 habitantes de la periferia de la Comunidad de Madrid, que suman más de 35 millones de metros de suelo urbano disponible para uso residencial, industrial, equipamiento y comercial. Estos 22 municipios son: Móstoles, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Parla, Alcobendas, Las Rozas de Madrid, San Sebastián de los Reyes, Rivas-Vaciamadrid, Pozuelo de Alarcón, Coslada, Valdemoro, Majadahonda, Collado Villalba, Aranjuez, Arganda del Rey, Boadilla del Monte, Pinto y Colmenar Viejo.
“Hemos analizado 35.823.406 millones de metros cuadrados de suelo urbano consolidados en estos 22 municipios y los datos extraídos es que hay 11.015.137 metros de suelo para uso de equipamiento (31%), 7.897.675 metros de suelo de uso residencial unifamiliar (22%), 7.715.241 metros de suelo de uso industrial (22%), 4.938.698 metros de suelo de uso comercial (14%) y 4.256.589 metros de suelo de uso residencial multifamiliar (12%)” apunta Pablo Cereijo.
Por tanto, para uso residencial unifamiliar hay casi ocho millones de metros y ese suelo se sitúa principalmente en los municipios del norte de Madrid. “Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte tienen una superficie superior a 1.000.000 metros disponible para construir viviendas unifamiliares. Más del 50% de la oferta de suelo para la construcción de chalets se encuentra en los municipios de Rivas Vaciamadrid, Las Rozas de Madrid, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte. La menor oferta de suelo de este uso está situada en los municipios de Getafe y Coslada que no supera los 10.000 metros en ambas ciudades. Más del 90% de las parcelas para viviendas unifamiliares de los municipios de Arganda del Rey, Móstoles, Fuenlabrada y Parla tienen una superficie inferior a 500 metros”, declara Pablo Cereijo.
En cuanto a la superficie de suelo urbano para construir viviendas en altura, segun datos de VisualUrb, hay 4.256.589 metros dentro de los 22 municipios analizados, concentrándose más del 50% de la disponibilidad en los municipios de Colmenar Viejo, Getafe, Boadilla del Monte, Alcalá de Henares y Valdemoro. Los municipios de Coslada, Parla, Alcorcón, Aranjuez, Alcobendas, Pinto y Fuenlabrada no llegan al 10% de la superficie disponible del total.
Si nos centramos en los cinco municipios del estudio de mayor renta per cÁpita: Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte, Alcobendas, Majadahonda y Las Rozas, todos ellos concentran el 55% de los terrenos para construir viviendas unifamiliares con casi 4,5 millones de metros, mientras que la superficie de suelo destinado a pisos en altura no llega al millón de metros cuadrados suponiendo un 21% del total de la oferta de los 22 municipios. En cambio en los de menor renta per capita del estudio: Leganés, Arganda del Rey, Móstoles, Fuenlabrada y Parla la mayor oferta de suelo se centra en suelo industrial con más de 2 millones de metros, lo que supone casi el 30% del suelo disponible. Mientras que para suelo destinado a residencial unifamiliar sólo hay disponible 556.503 metros, el 7% del total de la oferta actual.
“Ahora la tendencia se centra en la búsqueda de vivienda unifamiliar pero actualmente no hay tanta oferta de suelo para construir este tipo de tipología en Madrid. Por ejemplo, Pozuelo que es el municipio con más suelo para este tipo de vivienda cuenta con 1,5 millones de metros, en total hay 850 parcelas con una media de 2.000 metros para unifamiliares, pero que haya este suelo, no quiere decir que esté en venta, luego al haber poca oferta los precios suben. Esperamos que en esta nueva década se agilicen los trámites urbanísticos y haya más suelo en el mercado”, afirma Pablo Cereijo.
Madrid centro
La pandemia ha potenciado la búsqueda de vivienda unifamiliar pero la vivienda en el centro de Madrid sigue siendo un valor seguro tal y como nos afirma Cristina Santos, directora general de la promotora Atomiun, propiedad de OAHP Factory. “Nosotros hemos puesto el foco en el centro de Madrid donde desarrollamos varias promociones de obra nueva, principalmente en el barrio de Tetuán y a pesar de la pandemia, pensamos que la vivienda en Madrid es un valor seguro y en 2020 ha funcionado bien. La demanda de pisos de obra nueva no se ha desplomado, si es cierto que las ventas van más despacio, pero los precios se mantienen sin bajadas”.
La promotora Atomiun nace en 2018 con su primer desarrollo de viviendas, Porfirio, en el barrio de Tetuán y desde sus comienzos hasta la actualidad han intervenido como gestores y promotores de cinco promociones dentro del mismo barrio y una más en Alcobendas. La compañía ha financiado algunas de sus promociones a través de crowdfundinng y no descarta formalizar alguna joint venture con algún socio. “Hemos trabajado con plataformas como Urbanitae o Stockcrow en alguno de nuestros proyectos con la fórmula de participación en capital y nos gustaría, formalizar una asociación más estable para abordar varias promociones a la vez. Vemos claro que el barrio de Tetuán se ajusta al inversor que busca una rentabilidad de mercado con más seguridad respecto a otras zonas del extrarradio de Madrid y nuestra estrategia de negocio para este año es seguir comprando suelos y gestionar operaciones inmobiliarias en distintas zonas de Madrid capital como Arturo Soria, Guindalera y continuar presentes en el barrio de Tetuán”, asegura Cristina Santos
Atomiun ya ha entregado la promoción Bascones en Tetúan con 7 viviendas y cuenta con otras cuatro en el mismo barrio: Porfirio con 13 viviendas, más otras tres: A. Pulido, Rita Luna y Muller. “Nuestras viviendas pueden ser un buen destino tanto para el alquiler, como para vivir en ellas. El 30/35% de los clientes que han confiado en Atomiun para sus inversiones han repetido luego esto significa que es el producto idóneo para estos tipo de inversores. También estamos estudiando pequeños proyectos para destinar exclusivamente al alquiler de la mano de inversores que nos lo han solicitado. En este caso, haríamos un “llave en mano” para su futuro arrendamiento, encargándonos absolutamente de toda la gestión integra, desde la búsqueda del suelo hasta la entrega de llaves a nuestro cliente”, explica Cristina Santos.
Todo esto nos indica que este nuevo año, 2021 vendrá cargado de oportunidades tanto para la vivienda nueva o de rehabilitación en el centro de Madrid como para la vivienda nueva de unifamiliares (chalets) en la periferia de la capital. “El suelo es un bien escaso como suelo finalista, pero existen oportunidades en edificios o antiguas edificaciones que pueden dar mucho juego. En 2021 tendremos una ventana de oportunidades para adquirir solares urbanos con descuentos y edificios a rehabilitar o demoler, cuyos propietarios deseen vender en un entorno difícil que se corregirá rápida y agresivamente en el segundo semestre. La primera mitad de año será clave para tomar posiciones comprando activos que nos ofrezcan buenas rentabilidades”, explica la directora general de Atomiun.