Mario Lapiedra, director general Inmobiliario de Neinor Homes: “Estamos en rentabilidades brutas de entre el 6%-7% con nuestras viviendas de alquiler”

Neinor Homes ha consolidado su apuesta por el alquiler en 2020, un producto que ha sido caballo ganador en el sector inmobiliario a pesar del Covid. A principios de 2020 Neinor lanzó su división de alquiler patrimonialista, Neinor Rental, y a finales de año entró en el mercado del alquiler a particulares con la compra del 75% de Renta Garantizada. Mario Lapiedra, Director General Inmobiliario de Neinor Homes, afirma que el alquiler tiene unos años por delante muy bonitos.

En 2020, Neinor Homes ha apostado por el alquiler ¿qué ha supuesto para Neinor la compra de Renta Garantizada?

Con esta operación hemos conseguido tres cosas: 1-Crear la única plataforma en España que cubre el 100% de toda la cadena de valor, desde la compra del suelo y gestión urbanística, hasta la gestión de los pisos para el particular y esto para nosotros es importante. 2- Integrar una nueva línea de negocio en Neinor como es la gestión del alquiler de particulares que genera un Ebitda recurrente desde el primer día y con un gran recorrido porque el 95% del mercado de alquiler está en manos de particulares. 3- Consolidar nuestra apuesta de la plataforma de Neinor Rental. A principios del año pasado lanzamos 1.200 viviendas con Neinor RentaI y ahora hemos incorporado con Renta Garantizada 2.500 viviendas en gestión más a nuestra cartera.

Muchas promotoras han dado pasos en el mercado de alquiler pero con la venta de suelos y proyectos llave en mano, alejándose del perfil patrimonialista. ¿Qué os diferencia de estas compañías?

Nosotros llevamos años trabajando en el concepto build to rent (BTR), construir para alquilar, y hemos explorado todas las vías (llave en mano, JVs, etc). Pero finalmente observamos que el perfil mayoritario de inversores que llegaron a España en los últimos años para este tipo de producto era oportunista/value add, en el sentido de que exigen rentabilidades bastante altas, y esto hace que un proyecto llave en mano deje al promotor un margen muy escaso teniendo que asumir riesgos de construcción, de compra de suelo, etc. Por eso decidimos que la mejor forma de maximizar la rentabilidad a nuestros accionistas era crear la división patrimonialista dentro de la compañía y acompasarlo a la maduración del mercado BTR en España.

¿Qué rentabilidades podéis alcanzar con vuestras viviendas en alquiler?

Como siempre depende de la localización de las viviendas y proyecto específico, pero de media estamos en rentabilidades brutas de entre el 6% -7%.

¿Qué aporta Renta Garantizada a Neinor?

Lo primero que destacaría, es que aporta incorporar uno de los mejores equipos especializados en la gestión de alquiler residencial del país, y que cuenta con una experiencia de más de 20 años en este negocio. Adicionalmente como hemos comentado antes, aporta entrar en ese nicho de mercado de alquiler a particulares donde vemos un gran potencial de crecimiento vía profesionalización de la gestión y que hoy representa el 95% del mercado de alquiler en España. De esta forma, con la suma de las viviendas bajo gestión de Renta Garantizada actuales y las promociones propias de BTR tenemos una cartera cercana a 4.000 viviendas en alquiler, donde el 70% se concentra en Madrid y el resto en ciudades donde Neinor tiene presencia como Bilbao, Málaga y Valencia.

¿Entrar en el negocio de alquiler a particulares es un reto?

Sí, es un reto. Por ello pensamos que había que entrar de la mano de un socio que conociera este mercado. Es un sector muy complejo por su estructura y porque se tiene que dar un alto nivel de calidad en el servicio al particular, por ello es importante contar desde el principio con un volumen de viviendas en gestión para que el negocio sea rentable y eso nos lo da Renta Garantizada. El sector necesita de profesionales para garantizar al propietario del inmueble el cobro de las rentas y gestionar los servicios.

¿Cuál es la hoja de ruta que se ha marcado Neinor en la compañía para el alquiler?

En el segmento de BTR, Neinor tiene lanzadas de su banco de suelo 1.200 unidades, cuya primera promoción se entregará en la primera mitad de este año en Málaga. El objetivo en los próximos años es llegar a las 5.000 viviendas en esta línea. En el segmento de gestión de alquiler de particulares, a las actuales 2.500 unidades se prevé un crecimiento de doble digito anual los próximos ejercicios incluyendo la apertura de nuevas oficinas de Renta Garantizada en los mercados donde Neinor ya tiene presencia como Cataluña, País Vasco, Valencia o Málaga.

El alquiler ha sido caballo ganador en esta crisis del Covid ¿cree que es así?

El Covid en esta crisis puede derivar a un mayor interés por el alquiler, pero la demanda de compradores de obra nueva se ha mantenido sólida. En Neinor intentamos dar al cliente todo el abanico para que pueda elegir lo que mejor se adapte a su situación habitacional en cada momento y por eso desarrollamos las dos líneas de negocio build to sell (construir para vender) y build to rent (construir para alquilar). Pienso que a medio y largo plazo el mercado residencial en España será más equilibrado, la compra seguirá siendo el mercado mayoritario pero el alquiler se alineará con cifras que ya registran otros países como Francia, Alemania e Inglaterra. Se espera que el alquiler en España represente el 30% o el 40% del residencial.

¿Los grandes fondos institucionales muestran más interés por proyectos build to rent?

Sí, hay mucho apetito por este tipo de producto. Era una tendencia fuerte en el sector pero el Covid ha acelerado el apetito de los fondos internacionales por este tipo de activos. Estos fondos han visto como algunos de los activos tradicionales en rentabilidad tipo oficinas, locales comerciales y centros comerciales están sufriendo el Covid de una forma más directa por lo que el build to rent se ha convertido en una inversión refugio. El inversor ve un producto de inversión nuevo, con fundamentales macro muy sólidos y con recorrido porque queda mucho por hacer en el alquiler institucional en España. En este sentido, se están creando distintas plataformas institucionales que es un buen paso para avanzar en la profesionalización del sector y que a su vez atraerá aún más capital internacional a este mercado. El apetito inversor ha llego para quedarse a pesar del Covid.

Las medidas del Gobierno para intervenir el alquiler ¿crees que ayuda a este sector?

Creemos que la manera más eficiente y sostenible a medio-largo plazo de estabilizar los precios de alquiler y alinearlos a los distintos niveles de demanda, pasa por incrementar la oferta de calidad en aquellas localizaciones donde existe déficit en esa balanza. Al final, el mercado se regula de una forma muy efectiva cuando el cliente tiene distintas opciones donde elegir, es decir cuando la oferta y demanda están alineadas. Creo que hay bastantes iniciativas público-privadas en marcha interesantes donde Neinor está apostando para ayudar al sector público y en definitiva el cliente final, para poder ofrecer un producto competitivo y asequible.

¿Qué retos tiene el alquiler en 2021?

En el sector del alquiler particular entramos ahora en una fase incipiente de la gestión profesional, donde Neinor aportará su granito de arena junto a Renta Garantizada. En el sector del alquiler institucional o build to rent, creemos que entramos en un punto de maduración. Están llegando cada vez más inversores institucionales con apetito que va a ayudar a que se puedan lanzar proyectos que hasta ahora tenían falta de capital y financiación. Y por último, está el sector de la colaboración público-privada donde se están dando ya pasos importantes y en este año vamos a ver acuerdos para crear un producto de rentas más asequibles pero de calidad con un equipo de gestores profesionales. Por tanto, pienso que queda mucho por hacer en el sector del alquiler, pero creo que está bien enfocado y vamos a tener unos años muy prometedores para este mercado.