Los fondos invierten 12.000 millones al año en inmobiliario en España

El sector residencial permanece dentro del listado de las principales tendencias de los fondos institucionales con el fenómeno Build to Rent (BTR), el logístico continúa en auge decantándose por los activos de última milla last mile, el sector hotelero mantiene su actitud resiliente gracias al dinamismo creciente del mercado turístico de nuevo y tenemos un nuevo producto en el radar, los centros de datos (Data Center), que se han colocado en el foco de los fondos tradicionales del mercado inmobiliario en España para invertir. ¿Pero qué tipos de fondos inmobiliarios invierten en España? ¿Sigue siendo nuestro país un destino interesante para que los fondos inviertan en el mercado inmobiliario?

“Sin duda España sigue siendo interesante para los fondos institucionales y sobre todo el segmento residencial que se ha convertido en el producto estrella para el inversor donde acaba de aterrizar recientemente por el atractivo el y recorrido que tiene. Pero las normas que se están anunciando con la nueva Ley de Vivienda no ayudan y están haciendo daño al crecimiento y aumento de la inversión por parte de los fondos”, afirma Jorge Benjumeda, socio de la gestora de inversión Elix.

De la misma opinión es Marta Herrero, managing director Real Estate en Altamar Capital Partners que apunta que España es un país atractivo para fondos nacionales e internacionales. “En lo que llevamos de año dos tercios de la inversión viene de la mano de capital extranjero. Si lo comparamos con la media histórica de inversión en capital, entre 2005 y 2009, el 60% de la inversión era de capital extranjero por lo que ahora hemos subido y ya estamos por encima de esa media. Luego anunciar medidas de control en la Ley de Vivienda que no se aterrizan lo único que genera es incertidumbre y las dudas alejan al capital y esto puede provocar que eventualmente el capital se aleje de España”.

España es la cuarta economía de Europa. “En toda Europa se invierte 300.000 millones de euros al año y en España solo se invierten 12.000 millones al año y debería tener más del doble de inversión y si no se invierte más es porque no hay más producto. Somos el segundo destino turístico del mundo y la macroeconomía que tenemos guía al inversor y si no invierte más es porque no hay producto”, asegura Mikel Echavarren, CEO de Colliers España.

Actualmente en el mercado hay una gran variedad de tipos de fondos y cada uno está especializado en una tipología de producto. En el sector Real Estate para definir el perfil de riesgo y los beneficios esperados se clasifican en Core, Core Plus, Value Added y Opportunistic que son términos anglosajones comúnmente utilizados en el sector, siendo la tipología de inversión Core la más conservadora y la Opportunistic, la más agresiva. La categorización de la inversión en real estate dependerá principalmente de los atributos físicos y la ubicación del inmueble, pero también jugará un papel importante el nivel de apalancamiento utilizado para llevar a cabo la inversión.

“Los fondos son gestores del ahorro mundial. A nivel mundial se ahorra un 25% del PIB y eso es una barbaridad. Ese dinero tradicionalmente se ha invertido en Bolsa o en Bonos del Estado, pero hoy si inviertes en bonos, el 30% de las emisiones son a tipo negativo por lo que el inversor no invierte en bonos porque busca algo relativamente seguro e invertir en Bolsa tiene más riesgo y por eso ha llegado ese tsunami de inversión al sector inmobiliario en distintas tipologías que antes no existía”, apunta Mikel Echavarren.

La gestora de inversión Elix lleva trabajado desde 2017 en el ámbito residencial. “Antes de 2016 el mercado inmobiliario estaba roto con la crisis. En España la oferta no se cruzaba con la demanda, había mucho stock de oferta para vender pero pocos compradores y empezaron a venir los fondos de inversión denominados Value Added que buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío y nuestro trabajo en Elix les encajaba a ese tipo de fondos porque somos una empresa de transformación compramos edificios residenciales y los rehabilitamos y añadimos valor y desde 2016 a 2019 los fondos protagonistas en el mercado han sido los fondos Value Added, sin embargo, el inversor de ahora es un tipo de fondo Core o Core Plus al haber más oportunidades porque hay más oferta, siendo el producto más atractivo el residencial”, asegura Jorge Benjumeda.

En España con un escenario inflacionista y bajos tipos de interés, los fondos Core y Core Plus han emergido en estos últimos años en el mercado impulsados por la situación macroeconómica en busca de rentabilidades.

Los inversores inmobiliarios Core serían los inversores patrimonialistas en edificios prime con contratos a largo plazo (generalmente invierten en edificios de oficinas corporativos donde el foco principal son las rentas y las quiere aseguradas a largo plazo). El desarrollo de las socimis en España, que son vehículos de inversión como los fondos, tienen como objetivo acercar al inversor inmobiliario minorista a este tipo de inversiones.

Los inversores inmobiliarios Core Plus también tienen un perfil patrimonialista pero con alguna expectativa de plusvalía. Un ejemplo de este perfil sería la inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión Capex, renegociación en contratos o rotación de inquilinos. Ambos fondos buscan estrategias más patrimonialistas. “Detrás de estos fondos se encuentran grandes fondos de pensiones, aseguradoras, son inversores que buscan generar rentabilidad para los ahorradores y también contribuir a la creación de nueva oferta y desarrollo económico del país. Los fondos inmobiliarios no son ajenos a toda esta tendencia de los criterios ESG, que se refieren a factores ambientales, sociales y de Gobierno Corporativo, lo llevan implícitos y hay muchas operaciones que no se hacen ahora si el edificio no cumple con estos criterios EGS y no invierten”, asegura Marta Herrero.

Además, también en el mercado están surgiendo los fondos de deuda que cada vez tienen más interés por España. “Estamos viviendo una concentración bancaria y la deuda se ha posicionado como un producto donde tener una rentabilidad. Antes había muchos bancos y el promotor no tenia problemas en obtener la financiación, pero ahora tienen que buscar financiación alternativa para desarrollar sus proyectos y por eso los fondos de deuda están surgiendo en el mercado. La deuda es una oportunidad para la propia economía”, explica Marcel Rosell, managing partner en One Investment Capital Partners.

Invertir en deuda va a ser una de las tendencias que vamos a ver en 2022 y la plataforma digital Bidx1 España ha querido adelantarse a este escenario dando entrada en su capital a dos nuevas inversiones estratégicas de crecimiento por parte de doValue, principal servicer del sur de Europa en gestión de préstamos y activos inmobiliarios, y Oliver Wyman, líder en consultoría estratégica. “La entrada de los dos accionistas en BidX1 supone un apoyo estratégico en la compañía y un crecimiento a todos los niveles y en España nos posiciona cómo una gran compañía en proceso de expansión, que junto con nuestra experiencia y tecnología unido a las nuevas aportaciones, nos traerá grandes proyectos y consolidación en el mercado. Vamos a desarrollo una plataforma de NPLs o Non Performing Loans, que es un cartera de deuda”, declara Javier de Pablo, CEO de Bix1 España

¿Cómo funcionan los fondos de inversión?

Los fondos de inversión son vehículos regulados y generalmente domiciliados en países OECD, con una gestión profesional por parte de gestores con una gran experiencia porque llevan invirtiendo durante mucho tiempo. Dentro de la tipología de fondos de inversión hay que destacar dos tipos de vehículos: abiertos y cerrados. Los fondos abiertos, son los fondos core y core plus que son más patrimonialistas y tienen una duración ilimitada. La inversión va entrando y saliendo a través de distintas ventanas de liquidez que el propio gestor va marcando con carácter trimestral. Los fondos cerrados, son los fondos Value Added o y los oportunistas que son fondos con un periodo de vida limitado de entre 10 y 12 años y van invirtiendo capital para generar valor a los activos.

“Los fondos tienen dos objetivos; rentabilidad financiera anual y un múltiplo que se fijan a largo plazo de su inversión, pero esto no es especulación, no compran y venden, se trata de una inversión a largo plazo. Los fondos son el principal freno a la especulación. Cuando hablamos de un fondo buitre hablamos de un fondo que invierte cuando no invierte nadie y no hay mercado, luego corre muchísimo riesgo y puede ganar mucho o perder todo y estos fondos fueron los que invirtieron en España en 2013 cuando no invertía nadie y por eso en 2014 ya los inmuebles tenían un precio. Lo fondos extranjeros invierten 10.000 millones al año que es el 5% de todo lo que exportamos en España”, afirma Mikel Echavarren.

Todos los fondos de inversión tienen una oportunidad en el mercado. Los fondos han venido a ofrecer una solución de liquidez. “El activo por excelencia que ahora está en el foco de los inversores es el build to rent ( BTR ), también el logístico dada la demanda del comercio electrónico y luego están los activos alternativos, como coliving (residencias), los centros de datos (data center), la inversión en deuda y esto no es más que productos fruto de la transformación que está experimentando la sociedad y que también atraen al inversor”, apunta Marcel Rosell.