Francisco Pérez, CEO de Culmia: “España necesita 800.000 viviendas asequibles y eso supone una inversión de 5.500 millones”

Francisco Pérez, CEO de Culmia empezó su andadura en el sector inmobiliario en 1989 y entró en Culmia en 2015. Paco como le gusta que le llamen tiene un reto para Culmia para el próximo año 2022 y es conseguir ser una de las empresas de referencia del sector en España, cumplir con los objetivos que se ha marcado el accionista y en cuanto a responsabilidad social: crear riqueza y empleo.

Desde 1989 hasta hoy 2021, ¿qué ha cambiado de la promoción inmobiliaria?

Ha cambiado todo y nada. Nada porque seguimos haciendo casas para los clientes y todo porque si miramos atrás en 1989 los tipos de interés eran de dos dígitos, estaban al 16% había muchas entidades financieras, muchos desarrollos urbanísticos y esto generaba oportunidades, pero la crisis del 2008 cambió todo el panorama. Ahora hay pocas entidades financieras financiando proyectos inmobiliarios, hay pocos proyectos urbanísticos y sobre todo lo que ha cambiado es el tejido empresarial, la crisis del 2008 lo arrasó y las grandes empresas inmobiliarias en España son de capital extranjero y en los desarrollos urbanísticos solo hay grandes empresas porque se requieren inversiones muy grandes. En 2008 se vendían 500.000 viviendas de obra nueva y otras 500.000 de segunda mano y hoy nos acercamos a las 500.000 en total, donde un 20% es vivienda nueva, por lo que ha cambiado el tamaño del sector, hoy solo se hacen 100.000 viviendas nuevas al año.

¿Cómo ha afectado el Covid al sector?

Le ha dado un giro al sector en lo tecnológico se ha vuelto más digital, pero en el sector ha habido una ralentización en la actividad. Estábamos en las 100.000 viviendas al año, pero hemos retrocedido a las 80.000 viviendas, también se han caído las compras de extranjeros y la percepción de nuestros clientes ha cambiado. No quieren viviendas sin terrazas, no quieren viviendas interiores.

En vuestro plan de inversión, os marcásteis la entrega de 1.700 viviendas al año hasta 2030. ¿Cómo se consigue esto?

Básicamente con el porfolio que teníamos de suelo para hacer 15.000 viviendas, una parte no la vamos a desarrollar porque son ubicaciones pequeñas, pero de estas 1.700 viviendas hay un 20% que queremos que sean BTR y a parte de éstas, aspiramos a hacer vivienda asequible. Hemos previsto comprar suelo para 7.200 viviendas más para el año 2025 con una inversión de 450 millones, de los cuales 200 millones los vamos a invertir a finales de este año y en 2022.

¿En qué mercados va a poner el foco Culmia en los próximos años?

Queremos reforzar nuestra posición allí donde ya la tenemos que es en Madrid y Barcelona y sus respectivas áreas metropolitanas, en levante en Valencia, Alicante, Murcia y en Andalucía, en Sevilla y Málaga.

¿Cuáles son los ejes de negocio de Culmia?

Culmia es una plataforma de desarrollo residencial y nuestro objetivo es trabajar en España y dedicarnos al mercado de la vivienda nueva en tres segmentos: lo que se denomina build to sell (BTS) construir para la venta al particular, también en build to rent (BTR) construir para el alquiler, hacer edificios que vendemos enteros a institucionales que se quieren quedar a largo plazo y, en tercer lugar, en vivienda asequible.

Acaban de entrar en vivienda asequible y se han presentado a dos proyectos

Sí, estábamos desde el principio en el proyecto Habitatge Metròpolis Barcelona, un plan para hacer 4.500 pisos en alquiler en tres fases pero suponía entrar en una sociedad con dos administraciones y nuestro accionista vio que iba a ser una gobernanza compleja por lo que al final nos retiramos y decidimos centrarnos en el Plan vive Madrid que es una concesión de una serie de solares a 50 años para promover y construir vivienda en alquiler donde la titularidad es pública y pensamos que no era una gobernanza tan compleja y nos hemos adjudicado el lote 3 de la primera fase del Plan Vive.

¿Qué supone para Culmia adjudicarse este lote del Plan Vive Madrid?

Vamos a ser una de las primeras promotoras en apostar por la colaboración público-privada y con el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, desarrollar unas 1.800 viviendas. En línea con nuestra estrategia, estamos convencidos de que la promoción de vivienda asequible es uno de los grandes segmentos en los que el mercado necesita crecer y aportar nuevas soluciones. Por eso nuestro plan contempla entregar unas 800 anuales de alquiler de asequible a partir de 2024 sin olvidar el BTR y el BTS, segmentos en los que entregaremos 1.700 viviendas más, llegando a alcanzar cifras de 2.400 viviendas al año, entre todos los segmentos.

¿Cuándo se iniciarán las obras?

Las licencias de obras de las primeras viviendas del Plan Vive se solicitarán a principios de 2022 e iniciaremos las obras a medida que nos las vayan concediendo en cada municipio. Vamos a invertir más de 200 millones para desarrollar 1.800 viviendas en colaboración con Avintia que se encarga de la construcción bajo el modelo de industrialización, y con Sogeviso como colaborador para la gestión del parque de viviendas acabadas. Las viviendas están repartidas en 12 parcelas localizadas en los municipios de Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe y todas serán industrializadas.

¿Por qué no se ha hecho vivienda asequible en España en estos años?

Llevamos desde el año 2008 sin hacer vivienda protegida y la mayor parte la han hecho las empresas privadas porque las administraciones han estado estos años con regulaciones y muchos ayuntamientos con control por las deudas. Si nos comparamos con Europa, en España el estado del bienestar lo conforman; pensiones, sanidad y educación y en Europa: dependencia, ayudas a la dependencia y vivienda y nosotros en dependencia y vivienda estamos muy atrasados. En Europa, el parque de vivienda social es un 10% y en España es un 1,5%. En Europa dedican un 0,6% del PIB a políticas de vivienda y en España un 0,1%. Tenemos que trabajar mucho en este segmento

¿Cuántas viviendas asequibles se necesitan en España?

La comisión de expertos que se montó hablaba de la necesidad de 800.000 viviendas en el mercado lo que supone un plan de choque de 50.000 viviendas al año por 15 años y eso supone una inversión muy importante, de 5.500 millones si tomamos como referencia la producción de una vivienda del Plan vive que cuesta 115.000 euros.

¿Qué piensa de la nueva Ley de Vivienda que anunció el Gobierno?

Las canciones tienen música y letra y de momento hemos escuchado la música y no suena bien. Es un tema que lo hemos visto en Cataluña donde ya hay una legislación de control del alquiler y nosotros pensamos que no hace falta regular el alquiler. Hemos ido viendo lo que ha pasado en otros países con control de precios como en San Francisco (EEUU) donde en el año 1976 desaparecieron del mercado entre el 15 y el 20% de las viviendas y no ha funcionado o lo que ha pasado en Suecia que no hay empresas que hagan promociones de alquiler privado. Las cosas tienen que estar equilibradas y pensamos que es un error controlar el alquiler cuando es un mercado que más del 90% está en manos de particulares. Pienso que esta Ley se va a tramitar y se discutirá y tengo confianza que esto aterrice de una manera sensata.

¿Cuál le gustaría que fuera la contribución de Culmia para dejar huella en el sector?

Nos gustaría ser realmente el motor de cambio que necesita la industria de la promoción y de la construcción en España y esto significa hacer un producto industrializado y sostenible. La industrialización conlleva la creación de empleo cualificado y profesionalizado y es la solución al problema que tenemos ahora con la falta de mano de obra.