El sector goza de salud financiera: solo tiene el 3% de tasa de dudosidad

Los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda se conceden con un límite habitual del 80%. El porcentaje restante hasta el 100% del valor de la vivienda han de ser ahorros u otra fuente de riqueza para el caso de las familias. El indicador sobre la situación financiera de las familias es el RPV que es el ratio de deuda sobre el valor de un inmueble, es decir, el porcentaje de capital prestado sobre el valor real para nuevas operaciones de adquisición de viviendas. El RPV evalúa la fortaleza o vulnerabilidad situación financiera de los hogares. Un valor elevado de esta variable indica que los hogares realizan un desembolso reducido en el momento de la compra de la vivienda y, por tanto, tendrán que hacer frente a pagos relativamente elevados durante la vida del préstamo. Por el contrario, un valor reducido, indica que los hogares focalizan el mayor esfuerzo en el momento del acceso a la vivienda y los pagos durante la vida del préstamo serán más reducidos.

Según Tinsa, de la totalidad de préstamos concedidos para la compra de una vivienda, de media, estos cubren el 64,8% del valor de dichas viviendas. “Esta cifra ha decrecido un punto y medio (1,5) en los últimos 3 años, lo que indica que se solicita menos financiación para las compras de vivienda y que, quien compra, dispone de mayores recursos propios” explica Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios de Tinsa.

Mientras que en 2018 el 14,8 % de los préstamos superaban el 80% del RPV, en 2019 fueron 12,1 % y en 2020 la cifra seguía bajando hasta 9, 1%. Cifra que en 2021 continúa reduciéndose hasta los 8,8 % del 2º trimestre. Son menos los casos, a la vista de estas cifras, que ofrecen las garantías suficientes como para elevar ese porcentaje de capital financiado y quien compra, dispone de recursos suficientes para afrontar esos porcentajes no prestados.

Según datos de la Encuesta sobre préstamos bancarios en la zona del euro, del pasado mes de octubre, por el Banco Central Europeo, los préstamos para adquisición de vivienda continúan en aumento mientras que los criterios de aprobación se están endureciendo, todo ello en un contexto en el que la política monetaria continúa favoreciendo el flujo del crédito.

“El aumento de estas operaciones en el mercado inmobiliario que se registra mes a mes es síntoma de la recuperación económica y el efecto rebote que están en curso. En el escenario nacional la demanda de reposición se ha alzado como protagonista sobre por ejemplo, la demanda joven de primera vivienda, y puede aclarar de donde provienen los recursos propios de las familias y particulares que están comprando vivienda ahora: más años de margen para acumular ahorros y la riqueza que representa las viviendas previas y según su antigüedad incluso, revalorizadas” apunta Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa.

Siguiendo con el análisis sobre la salud financiera vinculada al sector inmobiliario es relevante saber si esa cuota de la financiación concedida presenta problemas de impago, lo que se llama tasa de dudosidad. Ahora que nos encontramos en un momento del ciclo alcista y algunos tienen la tentación de hablar de sobrecalentamiento de la vivienda, la calidad de la financiación es uno de los indicadores que nos ayuda a marcar diferencias con la primera década del año 2000. Según datos del Banco de España, hoy la tasa de dudosidad es del 3% en que se sitúan los créditos a hogares para la adquisición de vivienda en el segundo trimestre de 2021.

Este indicador dimensiona la financiación hipotecaria concedida a particulares que presenta problemas de impago. De ahí que sea relevante para evaluar el correcto funcionamiento de la concesión de crédito, la solvencia de las entidades, y, en última instancia, la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. Esta tasa de dudosidad engloba el porcentaje del saldo vivo en el sector privado residente (incluyendo inmobiliarias, constructoras y hogares) que puede considerarse dudoso, es decir, que tiene riesgo de impago porque acumula un retraso de al menos 90 días en sus obligaciones de devolución.

“El 3% actual de tasa de dudosidad es la mitad que la que se registraba en el año 2014, que alcanzó el 6,1%, el máximo en la serie histórica desde el estallido de la crisis financiera. Si además de la dudosidad de los hogares incluimos la de las actividades inmobiliarias y la de la construcción, obtenemos la dudosidad del conjunto del sector privado residente, que actualmente asciende a 54.218 millones de euros, que supone un 4,4% del saldo vivo concedido. Se trata de una situación realmente saneada si se compara con el 13,6% que alcanzó a finales del año 2013 la dudosidad del sector privado residente, tres veces más que el actual”, afirma Andrea de la Hoz, quien además asegura que si lo miramos en volumen de crédito, “estamos hablando que en 2013 existían 197.000 millones de euros considerados dudosos en el sector privado, frente a los 54.000 actuales. La diferencia con la época de la burbuja es especialmente notoria en el caso de las actividades inmobiliarias y la construcción. Las primeras muestran una tasa de dudosidad del 4,6% frente al 38% (nueve veces más) que alcanzaron en junio de 2014. La construcción, por su parte, se mueve en una tasa de dudosidad del 9,1%, frente al 4,3% de finales del año 2013”.

“Una tasa del 3% nos está diciendo que el deterioro de la economía producido por la crisis sanitaria no parece que esté teniendo incidencia sobre las tasas de dudosidad del sector. Ello está siendo posible gracias a las medidas de protección de rentas a través de ERTES y el apoyo financiero llevadas a cabo a través de moratorias, que han supuesto un importante soporte para las economías familiares”, explica Susana de la Riva.

Las perspectivas que hay sobre la evolución de este indicador, según Tinsa , se podrían resentir cuando los estímulos fiscales y otras medidas de apoyo se vayan retirando gradualmente, aunque la tendencia podría verse compensada en cierta medida por la reactivación de la economía dentro de un contexto de perspectivas económicas favorables.

Alquiler

¿Qué ha pasado en el mercado del alquiler? Según el XIII Estudio Sobre la Morosidad en Arrendamientos Urbanos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), los impagos del alquiler el pasado ejercicio se dispararon un 66,2%, con una media a deber a los propietarios de 6.372 euros. Aunque la cantidad que los inquilinos dejaron a deber a los propietarios fue de 6.372 euros representa un 6,15% menos que la registrada en el año 2019.

Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos, explica que en los meses más duros de la pandemia, cuando el confinamiento de los trabajadores no esenciales llevó a muchos a situaciones de ERTE, las incidencias de impago se multiplicaron por tres. Sin embargo, a partir del verano, fueron muchos los inquilinos que empezaron a resolver los pagos con sus propietarios. Esta circunstancia, unida a la buena comunicación entre inquilinos y propietarios, que permitió alcanzar acuerdos entre las partes, propició que la variación anual al final no haya sido tal alta.

Las mayores deudas medias se registraron en Madrid (8.974 euros), Baleares (8.718 euros) y País Vasco (7.269 euros). Las menores cuantías medias se localizaron a su vez en Extremadura (3.198 euros), La Rioja (3.355 euros), Castilla y León (3.526 euros), Asturias (3.747 euros) y Castilla-La Mancha (4.269 euros).