Los patrimonios familiaries dan un impulso al sector inmobiliario

El interés de los patrimonios familiares por el sector inmobiliario ha crecido en el primer trimestre del año. Según la consultora Colliers, los patrimonios familiares o family office invirtieron 700 millones de euros en el sector inmobiliario en 2020, aproximadamente el 7% del total de la inversión y estiman que en 2021, la inversión de los patrimonios familiares se incremente un 30% respecto a 2020.

“Las expectativas de inflación a largo y el menor interés por la inversión en deuda soberana, provoca que el interés inversor de los patrimonios privados se centre en mayor medida en el real estate. Madrid se configura como el principal polo de atracción de estas inversiones, tanto de patrimonios españoles como de familias de origen latinoamericano, fundamentalmente de México”, señala Mauricio Guerrero, director de Capital Markets en Colliers y responsable de los servicios de Private Investors.

Las sociedades patrimoniales se enfrentan a los mismos retos que las grandes carteras de inversión y están adaptando sus carteras a la nueva realidad originada por la pandemia, abordando estrategias que les permitan afrontar las nuevas tendencias de usos en los activos inmobiliarios. En un encuentro, “Family Office: ¿cómo adaptar el patrimonio a la nueva realidad?”, organizado por la asociación WIRES (Woman in Real Estate) se puso de manifiesto que la diversificación, es clave en la estrategia de inversión de estas compañías.

“Nosotros en Alting tenemos una estrategia multiproducto, es decir, invertimos en residencial, oficinas, locales comerciales y hoteles. Tenemos el foco puesto en dos ciudades: Madrid y Barcelona, donde buscamos los mejores emplazamientos y preferentemente invertimos en proyectos que requieren una inversión más a largo plazo”, explica Carolina Marcos, subdirectora general de Alting Grupo Inmobiliario.

Los family office tradicionalmente han sido patrimoniales que invierten en activos inmobiliarios a largo plazo. Compran edificios que les generan unas rentas y ese inmueble pasa de generación en generación. Sin embargo, hoy en día, ya hay otro tipo de family office tal y como apunta Carlos Aguayo director real estate en Mabel Capital (Family Office de la familia Matutes). “Nosotros no somos patrimonialistas al uso, no somos como un family office tradicional ya que buscamos proyectos para transformar y añadir valor con nuestra gestión y salirnos en un plazo de tres a cinco años, por lo que no contemplamos el largo plazo”.

En el ámbito financiero, las estrategias de inversión de los family office se basan principalmente en una buena ubicación, en proyectos donde la gestión genera valor añadido y otras familias lo centran en la rehabilitación. “Existen tres drivers en la toma de decisiones de inversión: calidad, ubicación y expertise para una buena gestión activa”, afirma Carolina Marcos.

A este respecto, Mauricio Guerrero afirma que “en Colliers hemos asesorado en el primer trimestre del año, operaciones de compra venta por un volumen superior a 50 millones de euros, donde los family office han sido los protagonistas. Este tipo de transacciones suelen tener en común que no son operaciones de volúmenes muy altos, pero en las que la búsqueda de soluciones creativas y los servicios de valor añadido son decisivos para el cierre.”

¿Dónde invierten los family office? Más de la mitad de los family office en España, un 55% en concreto, reconoce que no ha modificado su estrategia de inversión como consecuencia de la crisis del Covid, según se recoge en los resultados del estudio sobre el impacto más allá de la inversión estratégica, elaborado por Deloitte y Family Office Managers Meetings (FOMM).

La alternativa más habitual para invertir el patrimonio familiar de los family office españoles, donde concentran sus inversiones, es en real estate (44%) y en activos financieros (32%). También en otros activos, como commodities, arte o filantropía, que representan el 6% de la inversión, según el informe de Deloitte.

La crisis sanitaria del Covid ha otorgado ciertos niveles de riesgo en determinadas inversiones en inmobiliario y los cambios que en principio parecían coyunturales podrían convertirse en estructurales. Aun así, los family office sigue teniendo mucho interés en el sector inmobiliario y las decisiones se toman en función de la capacidad económica del family office y del riesgo que esté dispuesto a asumir, según los expertos del sector.

Los family office están centrando su estrategia en buscar oportunidades de compra y en rotar los patrimonios inmobiliarios de estos inversores para aprovechar el momento incorporando nuevas oportunidades a sus portfolios. Las familias siguen dispuestas a invertir, pero ahora más que nunca buscan el producto perfecto. El sector residencial y sobre todo el alquiler (built to rent), oficinas, locales comerciales, logística de última milla y hoteles son los activos más demandados por estos inversores en 2021.

Martin de Abbad Fabra, director en Arcano Wealth Advisors afirma que “van a generarse buenas oportunidades a corto plazo. El GAP precio comprador-precio vendedor se va a ir acercando y habrá buenas inversiones inmobiliarias. Los hoteles van a ser una buena oportunidad de inversión y hay que tener muy en cuenta este sector porque cuando acaba la crisis sanitaria será un sector en crecimiento”.

Por lo que respecta a la rentabilidad, el contexto en el que vivimos ha alterado tanto los patrones de uso y ocupación de los espacios, el nivel de concentración de las personas y su movilidad y desplazamientos. Existe gran incertidumbre en la valoración de la rentabilidad futura de las inversiones individuales por lo que se tiende a diversificar las carteras en busca de una estabilidad.

Entre los elementos que marcan la rentabilidad de una inversión está la seguridad jurídica a la hora de planificar proyectos de inversión dentro y fuera de España. Los continuos cambios normativos en España desincentivan la inversión extranjera y los expertos del sector piensan que es necesario consensuar entre todos los players del sector los controles, normas y reglas del mercado para generar un marco estable.

“Normalmente si tú estás en Europa piensas que tenemos ciertas reglas que se van a mantener. Por ejemplo, ahora Portugal está de moda porque ha tomado ciertas medidas para incentivar las inversiones y está funcionando muy bien. De hecho, nosotros hemos invertido en Portugal. También hay otros países como Grecia que ha sufrido mucho por las crisis y sus precios han bajado y hay oportunidades. Creo que todo depende del riesgo que cada uno quiera asumir. Históricamente muchos grandes fondos institucionales invertían en Londres que no da mucha rentabilidad, pero tienes más seguridad jurídica y en Alemania pasa lo mismo, las rentabilidades son bajísimas, pero hay más seguridad jurídica. Cada uno tiene que ver dónde está su hueco, a mayor seguridad jurídica menos rentabilidad y a menor seguridad jurídica más rentabilidad”, explica Carlos Aguayo.

Para Carolina Martos, además de la seguridad jurídica para generar rentabilidad, a nivel interno hay que centrarse en el cliente y por tanto, adecuar la inversión a los requerimientos de la demanda que son cambiantes. “Se debe de innovar en el inmobiliario y adelantarnos a los futuros usos que nos vienen determinados por las tendencias demográficas y sociales. Ahora hay una tendencia hacia la movilidad, el pago por uso y los hábitos de consumo y se tiene que contemplar también en nuestras carteras de inversión y diversificar hacia el coliving, coworking, logística de última milla, built to rent, etc. Todo esto hace que internamente garantices la rentabilidad a tus inversiones, pero también, con seguridad jurídica como elemento externo.”