Los centros de datos, el activo más perseguido por el inversor en 2021

El sector de los centros de datos en España o ‘Data Center’ se han convertido en el activo inmobiliario más buscado por el inversor en 2021. Tras la aceleración de la transformación digital de las empresas provocada por la pandemia, hemos visto como se aumentaba el tráfico de Internet durante el confinamiento lo que ha generado una mayor necesidad por parte de las compañías de tener un gran volumen de información alojado en centros especializados. A esto hay que sumar las previsiones de demanda con el despliegue del 5G a corto plazo que hará que los centros de datos hoy en día sean un activo alternativo muy atractivo para los inversores inmobiliarios.

Si volvemos la vista atrás para entender lo que hoy es un centro de datos, sólo tenemos que pensar en lo importante que para nosotros era a nivel personal que un ordenador tuviera capacidad de almacenamiento. Cuantos más megas, gigas y finalmente teras, mejor, porque así podíamos almacenar todo nuestro mundo digital -documentos, fotos, música, etc.-. Y si no era suficiente teníamos que disponer de un disco duro externo. Si todo eso lo llevamos al plano de la oficina, el centro de almacenamiento de todos los datos era un cuarto lleno de servidores que era el cerebro de la compañía y al que sólo podía acceder el responsable de informática de la empresa. Pero como el mundo tecnológico avanza muy rápido todo esto forma parte del pasado, aunque solo hayan pasado unos años. Hoy, los ordenadores, teléfonos y cualquier aparato tecnológico ya tiene lo suficiente para funcionar con su sistema operativo porque ahora todo se almacena “en la nube”. La música la tenemos en Spotify, las fotos en ICloud y así un sin fin de cosas.

“El cloud computing o computación en la nube es un término general para la prestación de servicios alojados a través de Internet, y permite a las empresas consumir recursos informáticos como una utilidad -igual que por ejemplo el consumo de la electricidad- en lugar de tener que construir y mantener infraestructuras de computación en tu casa o tus oficinas. Que es lo que todos a nivel de usuario tenemos en Google Drive, Dropbox o OneDrive o si somos una plataforma como Netflix hablaríamos de Amazon Web Services. Pero no sólo eso, el internet de las cosas, las smart cities, los vehículos autónomos, todo ese futuro presente requiere del cloud computing”, explica Alfredo Díaz-Araque, consultor en proptech.

Lo cierto es que esta“nube” tiene que ocupar un espacio físico y tal como recogía la revista Wired en su artículo Las Fábricas de la Información de George Gilder, “el PC de escritorio está muerto. Bienvenido a la nube de Internet, donde un número enorme de instalaciones en todo el planeta almacenarán todos los datos que usted podrá usar alguna vez en su vida”. Pues bien, esas “instalaciones” de las que hablaba Gilder, hoy son centros de datos.

Un data center o un centro de procesamiento de datos (CPD) es la ubicación física donde se concentran los recursos necesarios de computación de una organización o proveedor de servicios. Según la consultora CBRE, la demanda de centros de datos está aumentando y augura que el número de centros de datos crecerá un 13,8% en 2021.

“Hay que destacar que durante la pandemia, los centros de datos trabajaron horas extra, organizando nuestras reuniones de Zoom y transmitiendo conversaciones con la familia, por lo que en 2021, el camino hacia la seguridad en los ingresos de activos inmobiliarios, será para muchos inversores los activos en los que la tecnología está implicada de una manera u otra”, asegura Alfredo Díaz-Araque.

En un informe de PwC “Emerging Trend in Real Estate” Europe 2021 se recoge la dependencia continua de la tecnología bien para el desarrollo del trabajo en remoto lo que influirá en el futuro de las oficinas, como para el cambio del comercio minorista físico a online que ha aumentado más allá de todas las expectativas en 2020. Todas estas circunstancias hacen que los centros de datos se sitúen a la cabeza en cuanto activos más atractivos en 2021, seguidos por la logística.

Para la consultora Gesvalt, “este escenario presenta una importante oportunidad para un sector emergente y con una rentabilidad de hasta el 20%. Los grandes fondos comienzan a aproximarse a este mercado ante la falta de infraestructuras digitales que cubran la demanda”.

La mayor parte de la inversión en centros de datos se realiza en centros específicos. Si hablamos de Estados Unidos sobre todo se concentran en el norte de Virginia, DFW, Chicago, Silicon Valley, Phoenix y Atlanta. También existen instalaciones más pequeñas en todas las áreas metropolitanas importantes que están librando una batalla contra los gigantes del alojamiento de datos. La economía de escala para los centros de datos significa que las instalaciones son cada vez más grandes, lo que les permite reducir cada vez más las tarifas de alojamiento, lo que empuja a los jugadores más pequeños fuera del mercado. En un reciente informe de gastos en centros de datos por la consultora Gartner apuntaba que “el gasto en infraestructura de centros de datos globales alcanzará los 200 mil millones de dólares en el 2021, un 6% más que en 2020”.

Si nos vamos a España para ver cuál es la situación actual del sector de centros de datos, Alfredo Díaz-Araque afirma que “la situación es análoga a la que tenían nuestros comparables europeos, que son Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París, a mediados de la pasada década. España presenta una oportunidad de desarrollo de este tipo de infraestructuras atrayendo grandes inversiones a nuestro país. Se estima que, sólo en infraestructuras físicas, la nueva inversión directa podría alcanzar la cifra de 3.000 millones de euros durante los próximos cinco años”.

Todos los expertos apuntan que Madrid es el lugar idóneo para la siguiente ola de crecimiento de data centers, pero el sector tiene que afrontar algunos retos para llegar a ser un hub digital en el sur de Europa. Por un lado, se enfrenta a obstáculos, como es el de la disponibilidad de suelo en las principales ciudades, en las cercanías de los grandes centros de producción energética y de las rutas actuales de fibra. Todo esto lleva a los promotores de centros de datos a competir en precio por las oportunidades de suelo existente que cumplan con los requisitos buscados para este modelo de negocio.

Por otro lado, es necesario que exista un marco regulatorio y jurídico estable que permita resolver tantas incertidumbres como la disponibilidad de recursos para la construcción y operación; suficiente mano de obra cualificada o empresas de servicios especializados; facilidad y cercanía a infraestructuras de transporte que permitan la agilidad en los accesos; capacidad de expansión en terreno, energía o ecosistema de empresas para ampliar la oferta de servicios; competitividad de costes en la fase de construcción y los de operación; estabilidad económica, política, empresarial, jurídica y medioambiental; y atraer inversión extranjera.

“Madrid tiene a su favor su posición geográfica en el centro de la Península Ibérica, puerta de entrada a África y América; y la cada vez mayor llegada de cables submarinos que confluyen en Madrid desde las distintas costas y donde se interconectan con centros de datos y operadores de comunicaciones”, señalan desde la asociación @asLan formada por más de 100 empresas tecnológicas.

Actualmente el desarrollo más grande en España de centros de datos es la construcción de un campus de tres centros en Aragón por parte de Amazon Web Services. Cada uno de ellos contará con más de 100 megavatios (MW) de potencia y sus obras ya han comenzado. Este proyecto ha convertido a España en el mercado de más rápido crecimiento en Europa en lo que se refiere a centros de datos. Google y Microsoft también han confirmado sus previsiones de abrir nuevas regiones de nubes en España, lo que ha provocado un aumento de la actividad de desarrollo de estos activos.