La oficina del futuro se transformará en algo nuevo
En marzo de 2020 la ciudad de Londres pasó de la noche a la mañana de ser el centro de los empleados de oficina vestidos de chaqueta a una inquietante ciudad fantasma. Para el medio millón de empleados del distrito financiero trabajar desde casa pasó de ocasional a rutinario. Ocho meses después, con muchas oficinas en Londres y en el mundo todavía vacías en gran parte, la pregunta es si estamos viviendo un cambio temporal o algo más permanente. La respuesta, creemos, es ambas cosas.
Sin duda, va a tener un efecto en la demanda. Después de todo, la pandemia ha demostrado, para sorpresa tanto de empleadores como empleados, que podemos trabajar bastante bien desde casa, a tiempo completo y en masa, al menos durante unos meses. Las personas han podido apreciar las ventajas de no tener que desplazarse diariamente, la mayor flexibilidad y el poder pasar más tiempo con los seres queridos. Pero esto no implica que la oficina vaya a desaparecer. Simplemente se transformará en algo nuevo. De hecho, a medida que el tiempo pasa, algunos inconvenientes de trabajar desde casa se han vuelto más obvios, incluyendo preocupaciones crecientes -expresadas, entre otros, por Andy Haldane, economista jefe del Banco de Inglaterra- sobre la posible afección negativa del trabajo desde casa para la creatividad y la innovación a largo plazo. Hay que tener en cuenta que no es posible replicar con Zoom esos encuentros causales alrededor de la máquina de café.
Además la oficina satisface una importante necesidad social. De hecho las encuestas sugieren que los empleados echan de menos la socialización y que la salud mental se está viendo afectada. Resulta que para muchos las condiciones de trabajo en el hogar son subóptimas, por falta de espacio, privacidad, mobiliario adecuado y/o tecnología. Además, dada la borrosa división entre hogar y oficina, algunos trabajan más horas, tal vez en parte porque sin el cara a cara se requieren más encuentros virtuales para crear un mismo nivel de productividad. Tampoco se ha demostrado que el trabajo a distancia sea vía libre verde para la reubicación a lugares más baratos. Las complicaciones fiscales y de seguridad cibernética han llevado a las empresas a evitar que los empleados se desplacen a otros países, y algunas, como Facebook, incluso han ajustado el salario en función de la ubicación del empleado.
De todas formas las cosas no tienen que volver a ser como eran. Ahora los trabajadores de oficina esperan trabajar 1,6 días a la semana desde casa en promedio, mientras los empleadores estiman alrededor de dos días. De hecho los investigadores de las principales universidades estadounidenses han mostrado que las empresas observan las oficinas del mañana como un complemento al trabajo virtual. Así que se requieren mejoras de zonas comunes, espacios de co-creación y menos escritorios fijos.
Los edificios de oficinas se diferenciarán más, de manera que muestren realmente a los empleados los beneficios de venir a trabajar. Pueden incluir edificios originales, buena luz natural, ventanas que con aire, sistemas de ventilación de última generación, espacios libres e instalaciones como gimnasios, portabicicletas eléctricas, estaciones de carga y duchas. Además, en un mundo post-pandémico, la cantidad de espacio por empleado puede suponer un factor significativo. Ya se ha ido logrando las últimas dos décadas y ahora, como resultado de la pandemia, el valor del espacio personal va a aumentar significativamente. A ello se añade que las buenas credenciales ambientales van a ser cada vez más importantes, incluyendo objetivos de sostenibilidad, demandas de los empleados y regulaciones más estrictas.
La ubicación va a ser otra consideración clave. Las oficinas con mayor riesgo de cerrar están situadas en lugares marginales, así como las que prestan servicios, como centros de llamadas, con poca posibilidad de socializar o innovar. Algunos de estos edificios probablemente se convierten en viviendas, acelerando una tendencia ya en vigor antes de la pandemia en varios países europeos.
Ahora bien, es probable que siga habiendo demanda de oficinas centrales, especialmente en áreas favorecidas por las tecnológicas. Así, aunque la adquisición de oficinas en Europa haya disminuido en casi un tercio el primer semestre de 2020 respecto al año anterior, la disminución en sector tecnológico ha sido del 18 %. En Londres, por ejemplo, Google ha comprado una oficina y ampliado en una década el arrendamiento en otra; Netflix triplicará espacio de oficinas y TikTok está en conversaciones para una sede más grande. El proveedor de ascensores Uber y la plataforma de pago Adyen, por su parte, se han asegurado nuevos lugares en Ámsterdam.
Por su parte los servicios profesionales y empresariales pueden no ser capaces de igualar la rápida expansión de las tecnológicas, pero incluyen muchas empresas grandes y estables, que necesitarán conservar grandes oficinas en los centros de las ciudades. Tienen que planificar a cinco, diez o incluso 20 años y los grandes espacios son en gran medida parte de su futuro. Es el caso de Baker McKenzie, por ejemplo, con 14.100 metros cuadrados en la ciudad de Londres o KPMG, con nuevas oficinas en Múnich.
Según Barclays y YouGov alrededor de 14 % de empresas está aumentando espacio de oficina, en parte por la distancia social, mientras que 25 % lo está reduciendo. Pero ya antes de la pandemia había escasez de espacios de oficinas modernos adecuados en las localizaciones clave. A medida que los efectos económicos de los bloqueos se relajan, habrá menor demanda de ciertas instalaciones, mientras que los mejores activos pueden mostrar una sorprendente resiliencia de ocupación. Ha sido durante la pandemia. Ello crea para inversores de valor añadido oportunidades en oficinas comerciales donde facilitar una transformación más respetuosa con el medio ambiente, la innovación y colaboración, adoptando la tecnología y generando mejor rentabilidad que mediante la compra de edificios ya reformados.
Sea lo que sea, consideramos que las oficinas seguirán siendo una parte clave de nuestras ciudades y vidas en el mundo post-pandemia y que merecen formar parte de las carteras de propiedad inmobiliaria diversificadas. Otros sectores inmobiliarios, como la logística de última milla, que facilitan las compras en línea o determinados nichos de residencial, pueden proporcionar mayor crecimiento. Pero las oficinas ofrecen el importante potencial de una corriente estable de ingresos a largo plazo y, actualmente, además, una oportunidad particularmente convincente de añadir valor mediante su modernización.