La financiación participativa alcanzará los 250 millones en 2021

El crowdfunding inmobiliario no es nuevo, pero ha sido en 2020 cuando se puede decir que su crecimiento ha sido exponencial con la pandemia. El sector de la promoción inmobiliaria necesita fuentes de financiación alternativas a la banca, para no depender de ella. Esta necesidad se ha visto severamente amplificada por una pandemia que ha hecho que las entidades financieras retraigan aún más la financiación que conceden. El sector financiero está elevando el número de preventas necesarias para conceder préstamos promotores y la banca se ha vuelto mucho más selectiva a la hora de ofrecer financiación para nuevos proyectos, llegando incluso a negar la concesión de créditos. Ante esta situación, cobra cada vez más sentido para un promotor inmobiliario acudir a plataformas de financiación participativa (PFPs) como el crowdfunding inmobiliario, que es una fuente de financiación para llevar a cabo los proyectos.

“El crowdfunding brinda una salida para aquellos proyectos que no pueden acceder a los grandes fondos pertenecientes a gestoras y bancos de inversión, muchos de ellos de carácter internacional, que suelen centrarse en proyectos de envergadura. En un escenario de limitación de financiación bancaria, sobre todo para el negocio de la promoción inmobiliaria, toda fuente de financiación alternativa a los bancos es más que necesaria y el crowdfunding puede resultar muy interesante para evitar que se pare en seco la inversión inmobiliaria, tal y como ocurrió en la anterior crisis. Es probable que este año se alcance los 250 millones con financiación participativa”, asegura Diego Bestard, CEO de Urbanitae, plataforma de crowdfunding española especializada en la inversión de grandes proyectos.

Además, Diego Bestard añade, que “la financiación participativa puede servir como refugio para los capitales, ya que permiten invertir en productos que no tienen por qué tener una relación directa con la evolución de los mercados tradicionales. Y, por otra parte, sirven como una fuente nueva y alternativa de financiación para la economía, mitigando la dependencia con respecto a la banca. Invertir en una plataforma de crowdfunding resulta muy interesante en cualquier momento y ahora, en tiempos de incertidumbre, diversificar el capital en varias oportunidades distintas y reducir los riesgos es, sin duda, un valor en alza”.

Las grandes promotoras ya utilizan esta vía alternativa de financiación. En el caso de Metrovacesa y en línea con su compromiso por la innovación, en 2018 decidieron apostar por el crowdfunding a través de Metrovacesa INVEST, la primera plataforma de reserva online para inversores acreditados. Este proyecto fue fruto de la alianza con la startup de crowdfunding Socios Inversores con el objetivo de revolucionar el modo de comercializar viviendas en el sector y democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria para cualquier tipo de perfil inversor. Y fue en 2019 cuando Metrovacesa apuesta por este nuevo canal de ventas a través de crowdfunding que supuso una revolución al permitir acceder a cualquier inversor con una mínima aportación de 500 euros. “Consideramos que la financiación alternativa, como su propio nombre indica, ofrece una serie de opciones distintas al modelo tradicional de financiación y da la posibilidad de obtener una serie de ventajas como puede ser una mayor agilidad a la hora de obtener financiación, lograr mejores condiciones para realizar el proyecto, una mayor oferta y personalización, transparencia y comodidad, etc. En el caso concreto del proyecto de crowdfunding lanzado por Metrovacesa, el objetivo no era financiar la promoción, sino la compra colectiva de los inmuebles seleccionados de Residencial Amura”, asegura Carmen Chicharro directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa.

Otra de las grandes promotoras que también se ha estrenado en crowfunding, en 2020, de la mano de Urbanitae, ha sido la promotora Gestilar para el desarrollo de dos promociones en Pozuelo de Alarcón (Madrid). En esta operación de crowdfunding han intervenido más de 200 inversores y está valorada en más de 1,6 millones de euros. La inversión total asciende a más de 11 millones de euros y arroja una rentabilidad estimada para los inversores del 50% en un plazo de 3 años. “En Gestilar ya habíamos usado la financiación alternativa en algún proyecto, pero más enfocado a fondos de deuda y fondos de inversión. Cuando nos hablaron de Urbanitae para llevar a cabo el desarrollo de una promoción residencial en Pozuelo, el modelo de crowdfunding nos llamó mucho la atención. Nos gustó no solo entender el proceso, sino participar de él, asistir a las reuniones de presentación del proyecto a los inversores y ver cómo crecía la captación de financiación”, explica Raúl Guerrero, consejero delegado de Gestilar, quien asegura que “para Gestilar no es financiación alternativa, sino complementaria. Cada una tiene su espacio, su volumen y su momento. Tiene una cuantía diferente, porque uno de los hándicap de la financiación alternativa mediante un valor crowdfunding es relativamente nuevo en España y, por ello, es difícil subir un ticket de un millón o millón y medio de euros. Aunque seguro que es cuestión de tiempo. En cambio, en la financiación bancaria hablamos de apalancamientos muy superiores. Además, ambos modelos conviven en nuestro caso. Una vez que iniciamos el proyecto, nuestros inversores de crowdfunding se convierten en socios hasta el final. En ese proceso, hay un momento que entra la financiación bancaria y conviven en todo el desarrollo”

Quabit Inmobiliaria también fue otra de las promotoras cotizadas que se sumó a esta financiación alternativa con la plataforma Urbanitae. En este caso Urbanitae participó en un préstamo a la empresa inmobiliaria, con garantía de suelos y promociones en curso. Participó en una parte de un préstamo de 15 millones de euros otorgado a Quabit para cuatro promociones en Barcelona, Guadalajara, Málaga y Boadilla del Monte, en Madrid.

Urbanitae se ha convertido en la plataforma más elegida por las grandes promotoras como vía de financiación alternativa a la banca que permite al pequeño inversor acceder a grandes proyectos inmobiliarios. “No somos solo una alternativa de financiación tradicional a la banca, sino que también tenemos mayor capacidad y flexibilidad a la hora de entrar en los proyectos. En un momento de restricción a la financiación como el que vivimos, las plataformas de financiación participativa son la mejor elección, ya que, entre otras ventajas, a diferencia del sector bancario, entramos a financiar los proyectos en sus diferentes fases -desde la compra del suelo hasta la construcción-”, explica Diego Bestard.

Urbanitae ha cerrado 2020 habiendo levantado algo más de nueve millones de euros de capital para proyectos inmobiliarios y espera alcanzar 30 millones en 2021. Entre los proyectos más relevantes podemos citar el de Gestilar en Pozuelo de Alarcón (Madrid), donde captaron 1,6 millones con más de 200 inversores. El de Caledonian para una villa de lujo en Casar (Málaga), captando 867.000 euros con 271 inversores, y el primer crowdfunding en Menorca con la promotora Azur Estates, captando 1,8 millones de euros con 536 inversores, entre otros.

Las plataformas de financiación participativa es un modelo de financiación que va a ir creciendo en el futuro porque en España el pequeño ahorrador tiene muy interiorizada la inversión en ladrillo y se está abriendo la ventana a participar con unos tickets de inversión que antes era imposible. Además, es una inversión que tiene cara y ojos, inviertes en un proyecto concreto y eso al inversor le da tranquilidad y la posibilidad de elegir. “En Gestilar seguiremos apostando por crowdfunding no como financiación, sino como socios en el equity inicial del proyecto, acompañando hasta el final y conviviendo con financiación bancaria. Con estas vías de financiación junto al capital propio, tenemos las necesidades cubiertas y no contemplamos a corto plazo acudir a otro tipo de financiación, pero no nos cerramos a ninguna posibilidad”, afirma Raúl Guerrero.

Metrovacesa tampoco descarta ningún tipo de opción para que cualquier perfil inversor pueda acceder a la compra en la totalidad o en parte de sus proyectos. “Contamos con una sólida situación financiera y una posición única de caja, cercana a los 335 millones. Sin embargo, estamos abiertos a este tipo de ideas innovadoras y disruptivas. En 2020 hemos lanzado un programa de emisión de pagarés de hasta 100 millones. En el futuro no descartamos una emisión de bonos, como forma de diversificar las fuentes de financiación. Pero a corto plazo no es una prioridad para Metrovacesa, porque no tenemos vencimientos de deuda en los próximos trimestres y tenemos un ratio de apalancamiento financiero muy reducido”, explica Carmen Chicharro.

A pesar de esta tendencia a la financiación alternativa no todas las grandes promotoras lo utilizan. En el caso de Neinor Homes, no han recurrido a la financiación alternativa ni a emisiones en 2020. “En Neinor hemos contado con el respaldo de la banca, que nos ha financiado más de 400 millones en 2020 demostrando confianza en nuestro plan de negocio. No obstante, es una realidad que la banca está endureciendo las condiciones de financiación y elevando el nivel de preventas exigido, algo que impactará especialmente en promotores de tamaño pequeño o mediano. En cuanto a otro tipo de financiación alternativa no valoramos en ningún contexto la emisión de pagarés en MARF por no considerarlo una estrategia adecuada para el negocio promotor al tener vencimientos muy cortos -de 3 y 6 meses habitualmente-, pero por otro lado, sí vemos interesante la emisión de bonos y aunque no están presentes de una forma relevante en el mercado promotor, los veremos en 2021 y esta opción si la podemos estudiar desde Neinor como una estrategia que aporte valor”, apunta Jordi Argemí, CEO adjunto y director general financiero de Neinor.