Aumento de morosidad: una oportunidad para ‘players’ con exceso de liquidez
La crisis de la pandemia ha revolucionado el panorama económico de una manera que no veíamos desde la Gran Recesión de 2008: la incertidumbre crece debido al aumento de la tasa de paro y los ERTE, que provocan que muchas empresas no puedan hacer planes a largo plazo.
En este escenario, se puede prever que la deuda hipotecaria suba entre el 50 y el 60% en España este año, pasando desde alrededor de los 84.000 millones de euros a unos 120.000-130.000 millones de euros.
Además, según los últimos datos del Banco de España referentes a diciembre de 2020, la tasa de morosidad de créditos concedidos se sitúa en el 4,5%, con un incremento del 0,69% de los créditos no operativos. Desde LEM Loan eMarket prevemos que esta cifra podría incrementarse en empresas y familias durante el año, llegando a 7% u 8% y duplicando los niveles actuales.
Esta crisis sanitaria está afectando de manera directa a todos los players del sector, incidiendo en general en su cadena de valor: por lo que respecta al sector inmobiliario, veremos afectados no solo los inmuebles en sí, sino también otro tipo de activos, como son los NPL (Non Performing Loans), es decir, créditos no operativos o deuda vencida.
Debido a la pandemia y el aumento de morosidad, el volumen de NPL aumentará en los balances de los bancos que ofrecen préstamos hipotecarios cuando las ayudas por parte del BCE cesen y las entidades financieras no puedan mantener la rentabilidad en sus balances, ya que no van a querer retener durante mucho tiempo este tipo de activos, porque les produciría gastos y provisiones bancarias en sus balances que querrán evitar.
Así, se acabarán generando nuevas carteras de activos que se pondrán a la venta, abriendo el paso a todos aquellos players con gran exceso de liquidez que podrán invertir y estarán interesados en estos activos. En este sentido, la existencia de entidades de gestión de activos, o bancos malos, como se suelen llamar popularmente, podría ser eficaz para atajar el aumento de morosidad y activos no operativos durante la pandemia.
Otra tendencia actual en el mercado de deuda hipotecaria se basa en que, mientras que años atrás y antes de la pandemia los inversores preferían adquirir grandes porfolios, ahora con pandemia están interesados en hacerse con carteras más pequeñas, con un meticuloso estudio previo a la inversión.
Esto dará lugar a un mayor número de carteras de menor tamaño en el mercado, por lo que, en general el mercado aumentará exponencialmente, pero se realizarán más operaciones de menor tamaño al habitual. Además, debido a la alta oferta, estas carteras podrían tener algunas rebajas en los precios con respecto a otras tipologías de activos.
Este panorama se verá inevitablemente influenciado por las condiciones de financiación y la regulación de la valoración de los préstamos a precios de mercado, debido a la incertidumbre sobre la evolución del sector, los tiempos de gestión y la apertura competitiva de nuevos mercados.
Por otro lado, la existencia de entidades de gestión de activos, o bancos malos, como se suelen llamar popularmente, podría ser eficaz para atajar el aumento de morosidad y activos no operativos durante la pandemia. En este sentido, de hecho, podríamos decir que el banco malo ni es banco ni es malo, al contrario: es un organismo positivo para el mercado.
SAREB, por ejemplo, no deja de ser uno de los players más activos en el sector, donde se focaliza mucho interés por parte del inversor, ya que gestiona un gran parque de créditos aportado por las entidades financieras, transformando y sacando una serie de carteras al mercado, convirtiendo estos activos inoperativos en operativos, y en consecuencia, saneando el parque de activos distressed del mercado.
En el caos económico provocado por la pandemia, habrá que tener en cuenta también que el mercado de deuda hipotecaria se verá parcialmente influenciado por los procesos de compra e integración por parte de algunos de los grandes grupos bancarios españoles.
Las fusiones bancarias supondrán un incremento adicional de créditos en el mercado a una posible tasa de descuento superior a la actual.
Una de las claves para invertir con éxito es la paciencia. Al invertir en deuda, no se obtiene al momento la propiedad del inmueble en garantía. Hay que estudiar muy bien antes qué tipo de deuda nos interesa comprar, así como tener en cuenta en qué punto está el procedimiento judicial: si el titular del inmueble es una persona jurídica o no; si es primera o segunda residencia; y si está dispuesto a colaborar. Si se estudian bien todas las opciones, será una buena inversión.
Lógicamente, también es esencial que se valoren todos los costes económicos y el tiempo de todo el proceso: desde la cesión del crédito hasta que el inversor se hace con el activo. Todos estos costes sumados deberían ser, lógicamente, inferiores al valor del activo actual en el mercado.
Además, las ventajas de la compraventa de deuda inmobiliaria para el inversor son varias: le permite la posibilidad de hacerse con un inmueble, ya sea suelo, nave industrial, segunda residencia, o local comercial, a un precio por debajo del valor de mercado. Al vendedor del crédito, por ejemplo, una entidad financiera, le permite liberar dotaciones y recuperar liquidez. Al mismo tiempo, el deudor tiene más posibilidades de negociación con un tercero -inversor- y de darle salida a su situación de impago.