José Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere: “La tendencia en ‘build to rent’ será la búsqueda de carteras y no un llave en mano de activos individuales”

Hace más de un año José Ignacio Morales tomaba las riendas de Vía Célere, propiedad del fondo estadounidense Värde Partners, como Consejero Delegado. Anteriormente ocupaba el puesto de Director Financiero en la inmobiliaria y, en más de una ocasión durante el confinamiento, ha hecho sus cálculos, como buen experto en el sector financiero, y al final los números han salido: Vía Célere ha conseguido entregar cerca de 600 viviendas en el primer semestre del año pese a la crisis del Covid.

¿Con estas cifras Vía Célere apuntala el camino para cumplir las ventas en 2020?

Sí. En términos de ventas hemos tenido un primer trimestre único con una demanda muy fuerte. El segundo trimestre ha sido atípico al estar las oficinas de ventas cerradas, pero la realidad es que hemos conseguido escriturar cerca de 600 viviendas en el primer semestre, situándonos en una posición de liderazgo en el sector.

Vía Célere tiene el mayor banco de suelo en el mercado. ¿Contemplan desinversiones?

No. No vamos a hacer ventas en este ámbito para ganar liquidez ya que tenemos una situación de caja muy cómoda y el mayor banco de suelo del sector, suficiente para la construcción de 26.000 viviendas. Además, el mercado de suelo está mostrando una gran fortaleza, lo que es un signo adicional de su buena salud. Hay poco suelo finalista y las compras que se hacen son casi en su totalidad con fondos propios o con muy poco apalancamiento. Sin embargo, sí que seguiremos haciendo revisiones de nuestro suelo para evitar solapamientos o excesiva exposición en una ubicación concreta que se puede haber generado tras la integración de los activos de Aelca. En esos casos, sí que desinvertiremos, pero por razones estratégicas.

¿Cuál es el escenario al que se enfrenta ahora el promotor tras las vacaciones?

No creemos que los precios en obra nueva vayan a bajar. La razón de esto es, en primer lugar, el desequilibrio entre la demanda existente y la oferta que se ha podido sacar al mercado. Antes de la cuarentena apenas fuimos capaces de poner en circulación 50.000 viviendas nuevas al año en España, frente a otros países como Francia, Inglaterra o Alemania que tienen un mercado estable de entre 250.00 y 450.000 viviendas de obra nueva al año, y no son países que tengan un tamaño entre 5 y 9 veces superior al nuestro. En segundo lugar, no vamos a bajar los precios porque la mayoría de las promotoras tenemos un alto porcentaje de las ventas de viviendas ya realizadas en 2020 y 2021. De hecho, en Vía Célere ya tenemos vendido el 91% de lo que vamos a producir en 2020 y el 67% de 2021, y lo que estamos comercializando ahora son, sobre todo, viviendas para el 2022. Para que se diese un escenario de caídas generalizadas de precios, tendríamos prácticamente que “regalar” las viviendas que nos quedan por vender de 2020 y 2021, y aun así, en el total de la cartera no se produciría una corrección significativa de precios. La caída de precios en obra nueva no se va a producir.

¿Qué objetivos en cifras se marcan en 2020?

Cumplir el plan de negocio que nos marcamos en 2019, que es muy ambicioso. El año pasado escrituramos 1.241 viviendas y este año vamos a tener un crecimiento muy fuerte respecto al anterior. Ya en el primer semestre hemos escriturado cerca de 600 viviendas a pesar del Covid-19 y pensamos que vamos a ir incrementando ese ritmo adicionalmente en la segunda mitad del año, pero la cifra final va a depender en gran medida del escenario sanitario que tengamos.

Han dado ya los primeros pasos en build to rent. ¿El alquiler saldrá reforzado después del Covid?

La actividad de build to rent es clave para las promotoras y ha despertado un gran interés en los inversores, especialmente en los que buscan rentabilidad a largo plazo, activos líquidos de calidad y ubicaciones premium. Para Vía Célere esta es una línea de negocio muy interesante, dado que tenemos el mayor banco de suelo del sector y podemos dedicar parte de este al mercado del alquiler. En cualquier caso, este negocio es novedoso en España y todavía estamos dando los primeros pasos. Es verdad que hay muchas socimis que tienen viviendas en alquiler, pero son viviendas residenciales que se han reciclado en la crisis y las han derivado al mercado del alquiler. Sin embargo, el build to rent es algo diferente porque, desde su primera concepción, el proyecto se diseña para ser eficiente en costes y para que el cliente tenga una experiencia como inquilino óptima y única. Por esta razón, estamos en pleno proceso de aprendizaje en lo que respecta a las formas de contratación con los fondos, los criterios de diseño, los materiales a emplear, etc. Creo que estamos ante un negocio que ha venido para quedarse y que todas las promotoras acabaremos haciendo build to rent. Es bueno para el sector y bueno para la sociedad, que demanda más vivienda en alquiler.

Vía Célere ha hecho un proyecto llave en mano a Locare Real Estate. ¿Tienen algún otro proyecto build to rent entre manos?

No creemos que los proyectos llave en mano sean la fórmula que se vaya a imponer a futuro porque muchos de los inversores ya no buscan activos de forma individual, sino carteras. Además, estos proyectos llave en mano suponen algunos desafíos adicionales para las promotoras ya que, tras cerrar los precios con el inversor, todas las desviaciones en plazo y costes implican una pérdida de rentabilidad y margen para la promotora. No está equitativamente repartido el beneficio y el riesgo en este tipo de acuerdos. Por tanto, no creo que en el futuro se vayan a replicar más acuerdos entre fondos y promotoras como hasta la fecha, creo que en el futuro irán más encaminados a la búsqueda de carteras más que a activos individuales.

La transformación digital ha sido clave durante el confinamiento. ¿Van a seguir invirtiendo en tecnología?

Sí. Para nosotros la tecnología es clave, al igual que para todo el sector. En este sentido, tenemos que diferenciar tres grandes capítulos: lograr una comunicación más digital y fluida entre promotora y cliente, utilizada internamente en las operaciones de la propia compañía para mantener altos niveles de rentabilidad a través de una mejor gestión y el uso de los recursos y, por último, en el ámbito de la comunicación con las Administraciones locales y autonómicas. Durante la pandemia hay que reconocer que algunas Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales han dado un paso de gigante en la gestión de licencias de primera ocupación.

Innovación y sostenibilidad son dos pilares de la compañía y ahora dan un paso más con la reducción del uso del plástico.

La sostenibilidad es clave para este negocio, está en el ADN de la compañía. El nuevo plan de gestión del plástico en nuestros procesos constructivos, como parte del Grupo de Acción en Economía Circular, se suma a iniciativas como: análisis de la huella hídrica y de carbono en la edificación residencial e introducción de medidas pioneras que garanticen la máxima eficiencia energética como la geotermia, aerotermia o ventilación de doble flujo.

Antes de verano entraron en el mercado de capitales ¿qué supone para Vía Célere?

Un paso más en nuestra estrategia de negocio y de diversificación de nuestras fuentes de financiación. El sector de la promoción históricamente siempre ha tenido un gran apalancamiento, lo que dejaba el destino de las compañías en manos de los bancos, quienes, al reducir el crédito en un determinado momento, ahogaban al sector. Ahora, en general, todas las promotoras tenemos mayor disciplina financiera y buscamos una mayor diversificación de nuestras fuentes de financiación. Por supuesto, vamos a seguir contando con financiación bancaria, los bancos son uno de nuestros grandes socios, pero también tenemos la obligación de mirar alternativas en el mercado de capitales. Vía Célere ha sido la primera compañía en incorporarse al MARF después del Covid-19 y es la primera vez que tenemos la posibilidad de emitir pagarés en un mercado organizado.