La construcción de vivienda nueva caerá un 40% en 2021

El sector inmobiliario promotor es uno de los sectores menos afectados por el Covid y prueba de ello es que en éstos últimos meses de verano la actividad no ha parado ¿Pero qué piensan los principales CEO del sector ante la incertidumbre de la evolución del Covid ahora que arrancamos el otoño?

Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa confirma esa bonanza en la demanda de vivienda durante los meses de junio, julio y agosto. “En estos meses hemos observado como la demanda de vivienda ha entrado en fase de recuperación, alcanzando ritmos similares a los registrados antes de la pandemia provocada por el Covid-19. No obstante, en la actualidad la incertidumbre sigue presente y resulta complicado realizar estimaciones concretas, pero en los precios de la vivienda de obra nueva no esperamos una gran debilidad en los mismos, puesto que el volumen de oferta de obra nueva sigue siendo muy moderado, y las empresas del sector tienen una situación financiera más sólida que en ciclos anteriores. Desde Metrovacesa, nuestra estrategia a seguir durante los próximos meses estará basada en la flexibilidad. Actuaremos desde una perspectiva prudente y para ello nos apoyaremos en estrategias que impliquen un bajo riesgo para nuestro plan de negocio, adaptándolo al mismo tiempo para estar preparados para acelerar nuestro plan si la recuperación de la demanda se consolida”.

A pesar de la pandemia, David Martínez, CEO de Aedas Homes, apunta que algo bueno ha traído al sector. “Lo que está pasando en el sector es que está yendo hacia una normalización de la actividad. Las ventas durante la pandemia se pospusieron y en cuanto se acabó el Estado de Alarma se recuperaron y hemos tenido buenas ventas en verano. Una de las cosas positivas que ha traído esta pandemia es que la vivienda ha pasado a ser prioridad número uno en muchas familias y mucha gente ha decidido actualizar o mejorar su vivienda y esto se está viendo principalmente en el mercado de vivienda de reposición que es el segmento que más está creciendo”

Aunque han obtenido unas ventas muy buenas, a los promotores les preocupa una disminución de la construcción de vivienda en los próximos años y así lo explica Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes. “Es verdad que los números en las ventas han sido excepcionales incluso nosotros en los meses de junio, julio y agosto hemos superado las expectativas que nos habíamos marcado a principios de año, pero si es cierto que el sector atraviesa las primeras dificultades como son la falta de algunas ventas durante la pandemia y que las condiciones financieras se están estresando un poco y todo esto se traduce ya en que algunos lanzamientos de promociones que ya estaban previstos no se van a poner en marcha. Esto se notará en los años venideros, a tres o cuatro años, y será cuando veamos que se entregan menos viviendas en España. El sector tiene dos retos: la fabricación de suelo y el proceso constructivo de industrialización”.

A este respecto, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora y de Asprima y APCE, cree que a futuro habrá sectores más afectados que otros por el Covid, pero está totalmente convencido que el sector inmobiliario es uno de los sectores clave para la recuperación económica del país, que generará riqueza y empleo. “La vivienda de obra nueva no está sufriendo y los precios no van a bajar, hay poca oferta y mucha demanda. Lo que sí vemos es una bajada de los visados de proyectos nuevos que se va a manifestar en 2021. El Gobierno además de apoyar la regeneración y la rehabilitación y el alquiler, debería apoyar también la compra de vivienda para los jóvenes y esto es un error y es algo que todos los países de nuestro alrededor están haciendo y el Gobierno tendría que contemplarlo”.

Parece que en los próximos años nos vamos a tener que enfrentar a una escasa oferta de obra nueva y así lo apuntan los expertos. David Botin, director general de Áurea Homes asegura que “somos conscientes de la gran influencia que tienen en nuestro sector los ciclos económicos recesivos. Consideramos que en el corto/medio plazo la demanda va a sufrir necesariamente un retroceso debido a la incertidumbre económica y política, las dificultades de financiación, previsiblemente más restrictivas, las expectativas de precios a la baja y la disminución de renta en los hogares por dificultades en el empleo. Este retroceso en la demanda llevará obligatoriamente a un ajuste de la oferta. Veremos menos lanzamientos y habrá una gran diferencia entre el producto con obra avanzada, donde esperamos buena evolución, y los proyectos en una reciente comercialización con riesgo de ralentizarse en su inicio”.

Mientras que el mercado de vivienda de obra nueva crece y el mercado de segunda mano baja según Mikel Echavarren, CEO de Colliers España. “En el mercado de transacciones de vivienda hay dos tipos de operaciones: de vivienda nueva y usada. Y se observa claramente que la vivienda usada va para abajo y la vivienda nueva va para arriba. La vivienda de segunda mano si ha bajado. Los precios que se piden de venta de pisos han caído desde febrero entre un 5-15%, principalmente allí donde el Covid ha tenido más impacto, que es en zonas turísticas. En cambio, en la vivienda nueva los precios no han bajado porque los promotores no están endeudados, además han hecho caja con las ventas y no están obligados a bajar los precios, sin embargo, van a tener dificultades en vender las promociones desde cero y financiarlas, por lo que la actividad de construcción de vivienda nueva caerá entre un 35-40% en 2021. No creo que se inicien más de 65.000 o 70.000 viviendas al año que viene”.

Ante este escenario todos los directivos centran sus esfuerzos de aquí a final de año en las promociones que tienen en marcha. Raúl Guerrero, CEO de Gestilar, explica que se enfrentan a la situación desde varias perspectivas. “A nivel comercial, todos los proyectos que tenemos en curso han sido cuidadosamente seleccionados en el momento de la compra, nunca hemos comprado carteras de suelo y hemos podido elegir nuestros proyectos uno a uno. Esto hace que sean proyectos muy resistentes a este tipo de situaciones por su excelente ubicación y el cuidado diseño del producto. A nivel financiero, nuestra estructura es muy solvente debido a los grandes socios que nos acompañan en los proyectos. La deuda que tenemos es muy baja. Por último, destacar nuestro proceso productivo con la creación hace más de un año de Gestilar Construcciones. Al tener una empresa constructora propia y que no construye para terceros, somos menos dependientes de las variaciones del sector constructor”

En Quabit mantienen un criterio de prudencia, asegura Félix Abánades, presidente de la inmobiliaria. “Es inevitable que el mercado inmobiliario, muy sensible a las condiciones económicas y al clima de confianza, experimente una importante contracción este año. La economía ha caído profundamente con un efecto inmediato en el sector residencial y en los factores que apoyan la demanda de vivienda, principalmente el empleo, los salarios o el turismo. Durante los próximos meses la demanda puede mostrar debilidad si no se ejecuta un plan de ayudas para el sector, sobre todo por las negativas expectativas de incremento del paro. De ahí la necesidad de apoyar la compra de primera vivienda e incentivarla con financiaciones específicas, ayudas directas fiscales o avales al comprador, para minimizar la principal barrera de entrada que es la limitación de la hipoteca al 80% del precio de la vivienda. Con ello, además, se daría oxígeno a un sector que puede convertirse en una de las locomotoras de la economía como generador de empleo”.

De la misma opinión es José Carlos Saz, CEO de Hábitat Inmobiliaria. “Ahora hay que seguir trabajando con la misma ilusión que en estos últimos meses donde las ventas han sido muy buenas, En Hábitat seguimos buscando suelos y acabamos de comprar un suelo en Málaga y estamos analizando oportunidades, pero con mucha cautela. Estamos convencidos de que el sector inmobiliario va a ser una pieza clave para la recuperación económica y por eso es necesaria la colaboración público-privada que nos permita alcanzar las necesidades de suelo disponible, acelerar los procesos de tramitación y que haya ayudas para el acceso a la vivienda para los jóvenes”

En este sentido Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, también aboga por esa colaboración pública-privada. “La colaboración es necesaria y hemos visto como en plena pandemia la Administración local, autonómica y estatal han dado respuesta a algunos temas que estaban atascados como es la agilización de las licencias de obra y este es el camino. Hay que seguir trabajando duro para recuperar y superar los niveles de la actividad que teníamos antes del Covid”.

Ismael Clemente CEO de Merlin Properties, concluye que “esta no es una crisis inmobiliaria, el Covid puede tener algún efecto en el sector, pero no es como la crisis que tuvimos en el 2008. Hoy en día el sector no está ni sobre endeudado, ni hay sobre demanda, ni está con ningún tipo de ajustes”.