Cambio de ciclo en la vivienda y el alquiler se mantiene al alza
Primera caída interanual del 0,4% en el precio de la vivienda en los últimos cinco años. Inversor y promotor apuestan por el ‘build to rent’ con grandes plataformas de alquiler
El mercado residencial empieza a sufrir las primeras consecuencias del Covid. Según las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa, el precio medio en España ha experimentado un descenso del 1,6% durante la crisis sanitaria, entre el primer y el tercer trimestre de 2020, hasta situarse en 1.361 euros por metro. El valor supone un descenso del 0,4% respecto al mismo periodo del año anterior y la primera caída interanual en el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años, desde el tercer trimestre de 2015. No obstante, el precio medio en España es un 13,7% superior al mínimo registrado en la crisis anterior y se mantiene un 33,6% por debajo del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007. “Las distintas cifras regionales comparten el signo negativo en sus tasas de variación respecto al primer trimestre del año y son mayoritarios los descensos interanuales. El hecho de que estos descensos sean la tónica actual, más allá de las distintas cifras registradas, apunta al comienzo de una nueva tendencia que, en los próximos meses, podrá evidenciar la intensidad del ajuste y la posible heterogeneidad geográfica que se produzca”, apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
Por tanto, esta caída del 0,4% es una primera confirmación de que podemos dar por terminado un ciclo expansivo de demanda, que, aunque fue común a todo el territorio español, acabó trasladándose a los precios de forma muy heterogénea en plazos e intensidades. Se inicia una nueva etapa. Estamos ante un cambio de ciclo y nos preguntamos si a los inversores este cambio de ciclo les pude frenar o por el contrario siguen apostando por el mercado inmobiliario.
“En el mercado hay mucha liquidez y aunque hay mercados que se están viendo más afectados por el Covid, el inversor sigue invirtiendo y estamos viendo muchos movimientos en residencial. Desde el particular que compra un piso hasta los fondos que buscan grandes carteras y porfolios de vivienda para el alquiler” afirma Javier de Pablo, CEO de BIdX1, el marketplace inmobiliario digital especializado en la compraventa de propiedades online que ha logrado vender más de 200 propiedades por un valor superior a los 34 millones en su primer año de operaciones en España.
El Build to Rent (BTR) es un modelo que está creciendo con ímpetu en el sector inmobiliario español. La tendencia, nació en Reino Unido y está captando el interés de inversores, tanto nacionales como internacionales. Para BNP Paribas Real Estate y ESCP Business School, “los motivos de este creciente atractivo del alquiler son debidos a las tendencias de movilidad, mayor flexibilidad y las dificultades para comprar y mantener una vivienda. El sector Multifamily es uno de los mercados que mayor atracción inversora tendrá en los próximos meses y años. Apoyándose en las plataformas de datos los promotores e inversores evalúan mejor la demanda en ubicaciones no siempre en los centros de las ciudades. El BTR dinamizará la economía, generará empleo y riqueza en un mercado que en España se está profesionalizando y tiene mucho camino por recorrer”.
De la misma opinión es Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro. “El alquiler va a salir reforzado de esta crisis y esto no ha hecho nada más que empezar. La oferta y la demanda en estos últimos meses se han disparado y ha hecho que los precios se ajusten en las zonas más tensionadas. Si antes del Covid el centro de las ciudades era la joya de la corona ahora la demanda ha cambiado porque las necesidades de los clientes con la crisis sanitaria han cambiado y buscan viviendas con espacios abiertos por lo que la demanda se ha desplazado hacia el extrarradio y esta ubicación está saliendo favorecida”.
Para BNP Paribas Real Estate y ESCP Business School, en los últimos meses ha existido un incremento en el volumen general de las operaciones en BTR sobre todo en grandes capitales. “Aunque, su área de influencia no se limita exclusivamente a Madrid y Barcelona, los inversores tienen en el punto de mira otras ciudades como Bilbao, Valencia, Sevilla o Zaragoza. Las promotoras españolas ya se están posicionando para aprovechar este mercado y compensar una posible ralentización del mercado de compraventa de obra nueva”,
Las promotoras no quieren dejar escapar este tren y la mayoría han abierto nuevas líneas de negocio enfocadas en el alquiler. Buen ejemplo de ello es la promotora Neinor Homes que a principios de este año lanzó su división de alquiler patrimonialista, bautizada como Neinor Rental, y ahora consolida su apuesta por el mercado del alquiler residencial con la compra del 75% de Renta Garantizada para entrar en el alquiler a particulares. “No es que entremos en este nuevo nicho de mercado de alquiler a particulares, es que entramos en el mercado del alquiler porque hoy en día en España el 95% del negocio del alquiler está en manos de particulares y con la compra de Renta Garantiza creamos la única plataforma residencial en España que cubre toda la cadena de valor del BTR, desde la compra del suelo hasta la propia gestión de las viviendas”, afirma Mario Lapiedra, director general Inmobiliario de Neinor Homes. Tras la adquisición del 75% de Renta Garantizada, Neinor Homes integra es su plataforma de alquiler 2.500 unidades ya en gestión que se suman a a las 1.200 unidades que tienen en desarrollo, por lo que tendrán una cartera cercana a 4.000 viviendas en alquiler.
La consultora Colliers International también ha decidido mover ficha en BTR Desde 2018 ha asesorado en la definición de producto, Due Diligence Técnica y Project Management de proyectos BTR para poner en el mercado más de 3.200 nuevas viviendas de alquiler en toda España. Es por ello que ha creado una nueva división de servicios técnicos especializados en BTR integrada por expertos con amplia experiencia en el asesoramiento a promotores y fondos.
Está claro que los fondos han puesto el foco en el mercado de alquiler ya que en solo dos semanas hemos conocido las alianzas del Grupo Lar con la firma francesa Primonial y la de Kronos con la gestora internacional Nuveen Real Estate para crear grandes plataformas de alquiler