La contratación en el mercado de oficinas caerá un 25% por el Covid

E l mercado de inmuebles de oficinas, como el resto de activos inmobiliarios, no vive ajeno al impacto que esta crisis sanitaria generará en la economía de nuestro país. A pesar de que los expertos coinciden en que está siendo, junto a la logística, el más resiliente hasta el momento, también esperan que este año se noten ya las primeras secuelas de la pandemia, que llegarán en forma de una bajada de la contratación y, posiblemente, también de las rentas. “Antes del Covid-19, ya preveíamos una ligera contención de la contratación en 2020, que situaría a Madrid en los 550.000 m2, frente a los 630.000 m2 que se alcanzaron en 2019, provocada por la madurez del ciclo y la falta de oferta de calidad disponible”, explica José Mittelbrum, senior director de Office Leasing & Agile Practice Lead y de Advisory & Transaction Services, de CBRE España. Ahora, según el directivo, estiman que “esta cifra podrá verse reducida en un 15%-20% por esta nueva situación”.

Las previsiones de Neil Livingstone, managing director Capital Markets en Colliers International Spain, se mueven en un escenario algo más pesimista, ya que el experto apunta que “las estimaciones actuales visualizan una caída por encima del 25%, en línea con lo sucedido en el primer trimestre”, pero puntualiza, que en cualquier caso, “es muy pronto para hacer estas valoraciones”. Ignacio Sobrino, director del área de oficinas de JLL España, cree que, aunque las contrataciones se han congelado durante un periodo, se contemplan una serie de escenarios “y entre los más probables, el de un repunte de la actividad a partir de verano. Sin embargo, es complicado que se puedan alcanzar las previsiones marcadas a principios de año”.

Antes de que la crisis del coronavirus llegara a España se negociaban en el mercado grandes operaciones de alquiler que ahora se han quedado congeladas. “Nosotros teníamos controladas al menos tres que se movían entre los 10.000 y los 15.000 metros cuadrados y que estaban en una fase avanzada de negociación”, explica Jorge Sena, socio director del área Comercial de Knight Frank. “No creemos que se renuncie a estos contratos ya que se trata de acuerdos muy perfilados y en la mayoría de los casos hay una necesidad concreta de cambio de sede, por lo que lo más seguro es que cuando se retome la actividad estas operaciones terminen por cerrarse”, señala el directivo, que apunta que “hay algunas operaciones más de este volumen que están en una fase anterior y en este caso sí que puede haber modificaciones una vez vean cómo va a quedar su plantilla definitiva tras la crisis”.

Aunque para los expertos es muy complicado hacer estimaciones sobre cómo evolucionará el año en el mercado de oficinas, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, apunta que “lo que sí podemos adelantar es que va a existir un cambio en el modelo de contratación”. “La adaptación al teletrabajo, forzada por esta crisis, se mantendrá en el futuro. Esto puede suponer la necesidad de otro tipo de espacios, debido a la reducción del tamaño de la plantilla que será necesario que figure presencialmente en las oficinas. Esto, en principio, reduciría las necesidades de espacio físico de las compañías a la hora de buscar sus oficinas”, concreta Daza. Por otra parte, “tendremos que esperar a conocer las medidas de seguridad aplicables en los espacios de trabajo una vez superemos el estado de alarma. Los nuevos criterios de distancia y espacio destinado a cada trabajador aumentarán y es posible que gran parte de los espacios de oficina se modifiquen para adaptarse a la nueva situación”, señala la directiva.

Ana Zavala, directora nacional de Workthere y de agencia oficinas en Savills Aguirre Newman, explica que actualmente “el ratio marcado por normativa es un empleado por cada 10 m2 sobre superficie útil. Habrá que esperar a ver si las medidas sanitarias exigen una ratio de mayor superficie o si las empresas optan voluntariamente por ampliar el actual en sus espacios de trabajo actuales”.

En este sentido, Miguel Ángel Falcón, managing director REMS & Technical Services en Colliers International Spain, señala que “con motivo de las medidas de distanciamiento social, esperamos un incremento importante del espacio asignado en la oficina a cada usuario presencial”. “Esto nos llevaría a revertir los ratios de ocupación de menos de 10 m2 por puesto de oficina, que últimamente podían llegar incluso a 7 m2 y 5 m2, de modo que resultaba complicado justificar las evacuaciones en los edificios”, indica Falcón. “Sin embargo, con motivo de la introducción del trabajo en remoto, el número de puestos asignados en la oficina se vería reducido aplicando las reglas del Desk Sharing”. Así, el experto cree que el resultado podría ser “un aumento de los ratios de superficie ocupada por empleado que visita la oficina y una reducción de los m2 asignados a cada empleado de la compañía y de la capacidad de las oficinas”.

Impacto en las rentas

Además de la ocupación, las rentas son otro de los factores que pueden verse afectados por esta crisis. “Debemos esperar a conocer la duración de las restricciones para estimar el impacto que esta pueda tener en la evolución de las rentas”, indica Daza, que señala que “en todo caso, consideramos probable un escenario de reestabilización de las rentas, donde es posible que se interrumpa el fenómeno de crecimiento de precios que estábamos observando en el primer trimestre del año, pudiendo observar incluso caídas, si bien menos acusadas en los CBD que en la periferia”. En la misma línea, Jorge Sena considera que en los nuevos contratos “sufrirán mucho las zonas que tienen una desocupación más alta, como Las Tablas o la A2, así como Alcobendas o la zona norte de Arroyo de la Vega, en Madrid. En estas ubicaciones seguramente tendrán que ajustar rentas”, explica el directivo de Knight Frank, que señala que, en cambio, en zonas más consolidadas, “lo más probable es que no haya un impacto”. “Todo dependerá definitivamente de lo que se alargue la situación, pero yo no veo a nadie bajando rentas en la Castellana o en Azca, ni tampoco en sitios consolidados como Manoteras o en Julián Camarillo, donde hay una demanda creciente”, destaca Sena.

Asimismo, el directivo cree que “las zonas con rentas más bajas podrían verse beneficiadas por esta situación, ya que algunas de las empresas que estaban buscando oficinas por unos 25 euros por m2 en la zona de Príncipe de Vergara, por ejemplo, quizás con la nueva situación económica y pensando en un ahorro de costes prefieran zonas como Manoteras donde el m2 se paga a 17 euros. Si bien, no veo una bajada generalizada de rentas, creo que habrá únicamente impacto en zonas donde hay desocupación y de una forma puntual”.

Sandra Daza señala además que, aunque todavía estamos en una fase muy prematura para poder determinarlo de manera correcta, consideran probable que “el mercado de oficinas, si sabe adaptarse como ya lo ha hecho otras veces, sea uno de los sectores que menos afectado se vea por la crisis generada por la situación actual”. Igualmente, Mittelbrum explica que en CBRE manejan distintos escenarios, si bien “nuestro escenario base es de una fuerte contracción del PIB en 2020, con una caída interanual de más del 6%, con un rebote y recuperación en 2021. Por ello, creo que la vacancia que se genere, si la crisis es relativamente breve, será menor que en la generada por la crisis del 2008 y el impacto en las rentas debería ser inferior que en aquella ocasión”.

Asimismo, el directivo hace referencia a lo que está sucediendo ya en otros mercados asiáticos como Hong-Kong, donde “las caídas en las rentas de oficinas en el último trimestre -recordando que estos mercados van por delante en la lucha contra el virus- ha sido del 4,1% y el 0,9% dependiendo de las zonas, en un mercado con una tasa de desocupación del 7,8% en edificios Grado A”.

De momento, la situación actual que se vive en los grandes mercados de oficinas de España pasa por el diálogo y la renegociación de rentas. “Entre el 30% y 40% de los inquilinos de los grandes propietarios de oficinas han recibido peticiones de renegociación de rentas”, apunta Sena, que señala que esto implica “desde reducción de rentas, pasando por ampliaciones del plazo de contrato y unos meses de carencia, y también algunas moratorias. Pero se está analizando caso por caso”.