Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitruvio Socimi: “Esta crisis va a traer bajadas de rentas, pero no caídas drásticas de las valoraciones de inmuebles”

Joaquín López-Chicheri, licenciado enDerecho por la Universidad CEU San Pablo creó Vitruvio en 2014 y dos años más tarde saltó al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con un proyecto del que se siente muy orgulloso.

¿Cómo se inicia Joaquín López-Chicheri en el mundo inmobiliario y cómo ha sido su trayectoria hasta crear la socimi Vitruvio?

Mi primer contacto en el mundo inmobiliario se produce gestionando patrimonio inmobiliario en propiedad desde 2006, siendo el principal de esos inmuebles el que sirvió de ancla para construir luego la cartera de Vitruvio. Tras pasar por Accenture, Deutsche Bank y Credit Suisse entre 2004 y 2011, decidí salir a crear nuestra propia empresa junto con varios socios. Creamos 360 CorA en 2013 impulsando el proyecto iniciado en 2007 por tres de los ocho socios actuales. Un proyecto arriesgado e ilusionante que hemos podido desarrollar gracias a nuestra experiencia previa. Vitruvio se lanzó inicialmente entre los clientes de 360 CorA en 2014 y su éxito pasa por haber reunido muchos apoyos más allá de los clientes del grupo, de hecho, más del 50% del capital a día de hoy. Siempre digo que Vitruvio es un proyecto coral con un consejo formado por 10 personas y con un comité de dirección integrado por tres consejeros ejecutivos entre los que me encuentro.

¿Qué función cumple Vitruvio y en qué invierte?

Me gusta decir que Vitruvio es una inmobiliaria clásica porque no todo el mundo está familiarizado con el apellido socimi. Como dice un colega del sector, si preguntamos a la gente de la calle, ¿qué es una socimi? Muchos contestarán que es un perfume. Y otros lo identificarán más con un producto financiero, cuando la regulación socimi consiste, en esencia, en incentivar fiscalmente la apertura a la sociedad del negocio patrimonialista tradicional, por eso este tipo de inmobiliaria está obligada a cotizar. Vitruvio gestiona patrimonio principalmente en Madrid, dentro de la M-30. Activos como oficinas, locales comerciales y viviendas. La compañía cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y retribuimos al accionista trimestralmente el 90% del beneficio obtenido. Lo que hacemos con nuestra sociedad es contribuir a la profesionalización de la gestión de inmuebles en alquiler.

¿Qué medidas ha puesto en marcha Vitruvio en esta crisis del coronavirus respecto al alquiler de sus inmuebles?

De momento, lo que hemos hecho para aliviar la situación de aquellos inquilinos que realmente lo necesitan es aplazar la renta. Los patrimonialistas de toda la vida siempre han llegado a acuerdos razonables con sus buenos inquilinos en épocas de vacas flacas y han subido la renta en los buenos momentos. Ese es el negocio de una inmobiliaria clásica como Vitruvio. Estamos estudiando caso por caso de forma individual para intentar todo lo posible.

¿Cómo está afectando la crisis al sector inmobiliario y qué escenario nos vamos a encontrar cuando acabe?

Es previsible que haya una bajada generalizada de rentas, más paro y todos en cualquier uso inmobiliario van a pedir bajadas de renta. Sin embargo, creo que la rapidez con la que se ha desatado esta crisis y la rapidez también con la que esperamos ver la recuperación, junto con las medidas de represión financiera de los bancos centrales, impedirá un fuerte aumento de las tasas de descuento, lo que debería poner menor presión a las valoraciones. No veo bajadas de valoraciones en los inmuebles tan drásticas como en la anterior crisis. Las rentas bajarán a corto plazo para retomar la velocidad de crucero precrisis a lo largo del año que viene. Los inmuebles en buenas ubicaciones, como los de Vitruvio, sufrirán menos estas caídas de renta.

¿Qué piensa sobre la petición que ha hecho Asocimi al Gobierno de aplazar el pago obligatorio de dividendos de las socimis hasta finales de 2020?

Cualquier medida destinada a proteger a un sector que da estabilidad económica, será también positiva para la economía española en general.´

¿Cuántos accionistas tiene Vitruvio? ¿Cuál es el perfil del inversor de Vitruvio?

Somos más de 400 accionistas y el capital está muy repartido, el accionista mayoritario tiene un 5%. Somos una compañía que capitaliza más de 100 millones de euros, por eso estamos en el MAB, pero somos siempre de las dos o tres compañías sobre las que más se opera. El perfil de nuestros accionistas es conservador y la estrategia por tanto también lo es. Nuestro capital no ha venido a España a jugar con la expectativa de entrar y vender generando plusvalías (o no...), sino que nuestro capital lo que busca es beneficiarse de flujos estables de alquiler, por lo que repartimos dividendos trimestralmente. Una estrategia de largo plazo y con muy poco endeudamiento.

¿Quién es el accionista perfecto para la inversión patrimonialista en socimis?

Algunas personas desinformadas han relacionado a las socimi con los fondos de oportunidad (despectivamente llamados buitres), pero en realidad es algo que está mal planteado. Las socimi o sociedades patrimonialistas abiertas al público son perfectas para pensionistas y ahorradores de largo plazo. Quien quiera jugar a revalorizaciones fuertes se tiene que ir a otro tipo de compañía. En Vitruvio el accionista sabe que entra en una compañía tranquila y estable con una inversión a largo plazo y no está todo el día pendiente de si la acción sube o baja, pone el foco más en la cartera de inmuebles. Contamos con una cartera diversificada con más de 220 pagadores de rentas. Si tienes una cartera diversificada en usos y en inquilinos, con inmuebles bien ubicados y poca deuda (tenemos un 27% de deuda sobre nuestros activos a cierre de febrero) sale una compañía estable y tranquila que le puede interesar a los ahorradores del largo plazo, como pueden ser los particulares o a nivel institucional, aseguradoras y planes de pensiones, que ya tenemos en nuestro accionariado.

Se ha convertido Vitruvio en una socimi de referencia en el MAB al ser la primera que lanzó una OPA sobre Única, otra socimi. ¿Veremos más fusiones en el MAB?

Nuestro modelo de crecimiento se basa en dos vías: ampliando capital para comprar inmuebles, o bien, por medio de alianzas y fusiones. Operaciones como la de Única ya las habíamos hecho anteriormente, hasta siete veces en total en estos años. Pero a menudo con empresas familiares que no cotizan. Son empresas cuyos socios han heredado un patrimonio inmobiliario, pero que no son gestores o no todos tienen los mismos intereses. Nosotros les ofrecemos entrar en Vitruvio por aportación total o mixta. En estos momentos de crisis global sanitaria, creceremos... O no, porque ya tenemos un amplio patrimonio bajo gestión y porque no somos banqueros de inversión que tengan que crecer por crecer, somos una inmobiliaria patrimonialista con visión de largo plazo, con una cartera de activos valorada en 180 millones que nos permite quedarnos como estamos. Dicho lo cual, con nuestro bajo endeudamiento y nuestra experiencia tejiendo alianzas, creo que volveremos a crecer. Esta crisis va a generar oportunidades para Vitruvio.

¿Cuáles son las cifras de la compañía?

Con la última adquisición, Vitruvio cuenta con una cartera formada por más de 70 inmuebles. Frente a la especialización, se optó en 2014 por una fuerte diversificación de usos e inquilinos, estrategia cuyas ventajas se pueden comprobar ahora en medio de una crisis como la actual. Vitruvio es una socimi especializada en la gestión de edificios de oficinas, viviendas y locales comerciales, y algo en logística, repartidos principalmente en Madrid, pero también tenemos inmuebles en País Vasco y Barcelona. Tenemos un 36% en residencial, 42% comercial, 15% oficinas y 7% en logística. Nuestra última valoración asciende a 180 millones de euros.