Cómo el Covid-19 ha cambiado el escenario del mercado de vivienda de alquiler
Antes de la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, el ministro Ávalos anunciaba para finales de ese mismo mes, la publicación del Índice de precios de alquiler. El índice constituye uno de los instrumentos de limitación de las rentas de alquiler incluido en las políticas de vivienda que el Gobierno pretende implementar durante su mandato. Esa medida ha quedado en suspenso después que, el 11 de marzo, la OMS declarara pandemia internacional a la situación de emergencia de salud pública provocada por el Covid-19, que ha dado lugar a una crisis sanitaria sin precedentes que está teniendo un profundo impacto global en la sociedad, y que ha reducido la actividad económica a la estrictamente necesaria para combatir la propagación del virus y para abastecer a la población de alimentos y de productos básicos. En respuesta a esta situación el Gobierno ha aprobado, sucesivamente, distintos paquetes de medidas sociales y económicas de carácter urgente.
Las últimas reguladas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19 (RDL), incluyen una moratoria del pago de los alquileres. Esta medida era necesaria en el estado de alarma actual si atendemos a los últimos datos del paro en España. En el período 12 a 31 de marzo se han destruido 1,6 millones de puestos de trabajo. Tras el fin del estado de alarma, la tasa de desempleo podría alcanzar el 18%- 22%, e incluso el 27% del año 2013, en plena crisis inmobiliaria. Según datos del Ministerio de Trabajo, en diciembre 2019, esa tasa era del 13,7%. Mientras el Gobierno vacilaba sobre la procedencia y alcance de esta medida (Francia, Alemania y Reino Unido la aprobaron con anterioridad a España), muchos propietarios e inquilinos renegociaban las condiciones del contrato, pactando carencias, suspensiones de pago y condonaciones de deuda. Veamos resumidamente el alcance del RDL.
La moratoria es de aplicación automática para el arrendador gran tenedor de viviendas, y la empresa o entidad pública. Para el pequeño propietario no se prevé una moratoria automática. En defecto de acuerdo entre las partes, nada dice el RDL, más allá de facultar al inquilino para solicitar ayudas estatales para el pago de la renta. Esta cuestión no es baladí, considerando que el 96% de las viviendas alquiladas en España está en manos de pequeños propietarios. La moratoria es aplicable mientras dure el estado de alarma y hasta los 4 meses siguientes a su fin. Puede consistir en una reducción del 50% de la renta o en el fraccionamiento de su pago por un período mínimo de 3 años. Para finalizar con el RDL, se contienen dos tipos de ayuda estatal, una para hacer frente al pago de esa renta reducida o de pago fraccionado hasta 6 mensualidades, y otra de garantía en caso de imposibilidad de devolución de la anterior hasta un máximo de renta mensual de 900€.
Nadie duda que, tras el Covid-19, los precios del alquiler bajarán, y que su recuperación dependerá de la reactivación de la actividad económica en forma de V, U o L, dada la estrecha relación del sector inmobiliario con los niveles de ocupación, el PIB y los tipos de interés. Antes del Covid-19, el mercado del alquiler se encontraba muy tensionado en Madrid, en Barcelona, y en los grandes núcleos de población. En la capital había alcanzado 1.199€/mes y en Barcelona 1.256€/mes, frente a la renta media de 885€/mes. Dos de las causas que provocaron este incremento de los precios eran el insuficiente stock de vivienda en el mercado y la aparición del alojamiento turístico. Tras el fin del estado de alarma ambas causas subsistirán. Según la APCE, España requiere unas 115.000 nuevas viviendas al año hasta 2030 para cubrir la demanda actual. En la actualidad se producen alrededor de 100.000. Con toda probabilidad estas cifras se mantendrán tras el Covid19. La recuperación del turismo va a ser más lenta, lo que podría favorecer la contención de precios de alquiler de vivienda, e incluso, incrementar su oferta, si bien su impacto será muy reducido y limitado. Otros factores que existían antes del Covid-19 y que subsistirán a su finalización son: (i.) la duración de los alquileres de vivienda, (ii.) la existencia de liquidez de las entidades financieras e inversores, y (iii.) el criterio de prudencia que seguirán muchos inversores y familias que alargará el plazo de la toma de decisiones.
La existencia de liquidez de los bancos junto a las políticas de ayuda económica urgente ya aprobadas respectivamente por el BCE (el denominada PEPP de 750.000 millones de euros para la adquisición de activos públicos y privados) y por la Comisión Europea (el denominado Plan Sure, que va a movilizar 100.000 millones de euros que permitan a los Estados Miembros implementar medidas económicas para evitar que el paro se dispare), nos sitúan en un escenario real de reactivación de la actividad económica en un corto período de tiempo tras el fin del estado de alarma, y en consecuencia, en una recuperación de los niveles de confianza de inversores y consumidores, y con ello, el incremento progresivo de los alquileres hasta situarnos en una situación similar a la existente con anterioridad al Covid-19. Los próximos años deberían aprovecharse para crear en el mercado un nicho de viviendas de alquiler asequible con vocación de permanencia dada la larga duración de los alquileres de 5 y 7 años, que se convertiría en un factor estabilizador de precios.
Para ello, será necesario involucrar a pequeños propietarios, contratistas, grandes tenedores y Administraciones públicas. Las medidas de ayuda y apoyo a la vivienda de alquiler pública y privada a precios asequibles deberían de ir dirigidas a (i.) fomentar las asociaciones que aglutinen a los pequeños propietarios, (ii.) incentivar, mediante medidas fiscales, la colaboración de los pequeños propietarios y los grandes tenedores de vivienda y, (iii.) apoyar la creación de cooperativas de viviendas. La Administración debería (i.) promover el desarrollo de suelo, (ii.) facilitar el cambio de uso, (iii.) reducir los plazos de concesión de licencias, (iv.) incentivar la colaboración público-privada para la promoción de vivienda en suelo público, y (v.) apostar por la gestión de vivienda pública por parte de agentes privados. La implementación de estas medidas requiere el apoyo económico de la Administración central a los constructores y a los industriales de obras públicas y privadas. El incremento del stock de viviendas que supondría este nuevo nicho de viviendas en alquiler a precios asequibles no solo se convetiría en un factor estabilizador del precio del alquiler, sino que además, contribuiría a la rápida reactivación de un sector de la actividad económica que representa el 6% del PIB español, y que en el año 2019, generó más de 1.284.000 empleos.