Sobre el fallido programa ‘Help-to-Buy’ y los subsidios a la demanda de vivienda
En 2013 el gobierno británico introdujo el ambicioso programa Help-to-Buy -Ayuda a la Compra- con el objetivo de permitir el acceso a la vivienda con un depósito que ascendía únicamente al 5% del valor de la propiedad. El gobierno complementó las hipotecas concedidas por entidades privadas con préstamos de hasta el 20% del valor de la vivienda de nueva construcción (40% en la gran urbe londinense). Este programa fue uno de los más costosos para el Reino Unido en esta materia con un importe que ascendió a 10.7 mil millones de libras desde su lanzamiento en 2013 hasta septiembre de 2018. En total se financió la compra de 195,000 viviendas.
Recientemente, Ana Patricia Botín, presidenta del Banco Santander, en una entrevista concedida a el periódico El País el 16 de mayo de 2020, propuso implementar un programa similar en España donde el Instituto de Crédito Oficial (ICO) colaborase con la banca privada para ayudar a los jóvenes a comprar su primera vivienda. El comprador pagaría tan solo un 5% del valor de la casa y el banco daría un préstamo por el 95% restante de los cuales el 20% sería garantizado por el ICO. Esta garantía disminuiría significativamente las eventuales pérdidas del banco en caso de impago del prestatario. Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) y director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), apoyó esta propuesta enfatizando que la concesión de estos préstamos debería cumplir con los requisitos de solvencia y garantías necesarios.
Este programa, aunque bien intencionado, esconde efectos contraproducentes que deben ser expuestos a la luz del debate público. La teoría económica muestra que las ayudas a la compra anteriormente descritas solo acabarán por beneficiar a los compradores de vivienda seleccionados, a la banca y a los propietarios de terrenos en zonas tensionadas. De hecho, el volumen de emisión e intermediación hipotecaria aumentará y con ello las comisiones correspondientes a la banca; también el riesgo de la exposición de las entidades de crédito a estas hipotecas disminuirá al ser éstas respaldadas por el ICO. Por otro lado, los propietarios de terrenos en zonas donde la construcción sea necesaria para combatir la falta de asequibilidad de la vivienda se verán beneficiados al haber mayor y mejor financiación hipotecaria para los potenciales compradores. Este excedente dinerario acabará por ser absorbido por el mercado vía un aumento de precios, resultando así en el efecto contrario al deseado. Los ciudadanos que deseen comprar una vivienda verán como la vivienda se encarece, incluidos aquellos futuros afortunados que se beneficien directamente de este programa.
Este mecanismo de mercado fue constatado empíricamente por un reciente estudio de la London School of Economics que fue presentado por el profesor Christian Hilber en la conferencia internacional sobre vivienda asequible organizada por la escuela de negocios ESCP en junio de 2019. Entre otros resultados, se demostró cómo en la gran urbe londinense, donde la elasticidad de la oferta es baja -zona tensionada-, la introducción del programa Help-to-Buy condujo a un aumento del 6% en de los precios de las unidades de nueva construcción. Solo fue en las zonas periféricas con mayor abundancia de terreno urbanizable disponible -ejemplo, la frontera entre Inglaterra y Gales- donde este programa consiguió aumentar la construcción sin afectar los precios. Este mismo estudio demostró que los promotores inmobiliarios que operaban en zonas tensionadas -o inasequibles- fueron los principales beneficiarios del programa público-privado con iniciativa gubernamental.
Efectos similares a los anteriormente descritos se han documentado para los subsidios al alquiler, los cuales también entran dentro de la clasificación de incentivos a la demanda. Además de conllevar un aumento de las rentas del alquiler, los inquilinos con bajos ingresos que se beneficien de estos subsidios podrían acabar alquilando su vivienda en una zona deprimida para así ahorrar costes. Existe amplia evidencia empírica acerca de las externalidades negativas sobre niveles de aprendizaje, oportunidades y desempleo que se generan en estas zonas. Por ejemplo, la exposición de los niños a peores niveles socioeconómicos y culturales puede acabar mermando la calidad de su educación y sus futuras oportunidades de desarrollo profesional. También cabe destacar la posible pérdida de incentivos a buscar nuevos o mejores trabajos cuando parte de la renta destinada a vivienda está garantizada por el Estado. Y cuando las ayudas al alquiler se combinan con subsidios al desempleo o rentas vitalicias, el desempleo puede volverse crónico. La competitividad y el esfuerzo, si bien implican sacrificio personal y familiar, son los últimos garantes del progreso de la sociedad.
En situaciones extremas, como la que estamos viviendo actualmente tras la explosión de la pandemia del Covid-19, la reestructuración de la deuda hipotecaria privada y los subsidios del Estado a individuos y familias vulnerables para el pago de su vivienda son justificados, sin bien es importante que estas ayudas sean administradas en píldoras correctamente enfocadas y de corta duración.
Las intervenciones del Estado para mejorar el acceso a la vivienda a medio plazo deberían centrarse en incentivar la oferta y dirigirla a zonas tensionadas. En un mercado competitivo con suficientes empresas constructoras como es el español, los subsidios fiscales a constructoras acabarán por disminuir el coste de obra y con ello las rentas del alquiler.