‘Real Estate’: entre la bajada de actividad y el impacto a largo plazo
Estas semanas estamos viviendo un proceso que será clave en la futura evolución económica y social del país. El comportamiento que experimenten la economía y los hábitos sociales en esta fase de vuelta progresiva a la actividad definirán la magnitud del impacto de la crisis en todos los sectores y, en particular, en el inmobiliario.
La situación de confinamiento de la que venimos provocó la parada de una gran parte de la actividad económica, y ha alterado sensiblemente los hábitos de comportamiento, tanto en la vida familiar, como en el trabajo y en el consumo. Esta alteración no se debe sólo a las restricciones de movilidad y medidas de distanciamiento que se han adoptado sino también al propio miedo al contagio.
La crisis de 2008 no es comparable a la actual y por tanto no nos ayudará a prever su evolución. Esta crisis ha comenzado con una interrupción abrupta de la actividad, sin embargo, aunque el mercado antes de la pandemia ya daba algunas señales de ralentización, la situación más saneada de particulares, empresas y entidades financieras permitía el sostenimiento de la demanda.Los factores fundamentales que determinarán si la crisis tiene un impacto a largo plazo o si se limitará a la bajada de actividad de estos últimos meses con una rápida vuelta a la normalidad serán:
· La evolución de la propia enfermedad y la respuesta sanitaria: tratamientos, vacunas, existencia o no de rebrotes y capacidad de hacerles frente.
· La profundidad del cambio de tendencia en determinados comportamientos laborales y personales: teletrabajo, decisiones de inversión en vivienda, actividades de ocio y consumo en establecimientos con gran afluencia de gente, etc.
· Regulación: medidas sanitarias, y de distanciamiento que condicionen el uso tradicional de oficinas, comercios, establecimientos de hostelería o industriales.
· Medidas regulatorias y fiscales para impulsar el crecimiento.
Ante estos cambios, las compañías del sector se encuentran ante un reto de adaptación sin precedentes. Las consecuencias serán diferentes para cada una de las distintas tipologías de activos del sector. Algunas han sido directamente afectadas por el confinamiento al haber visto su actividad suspendida y otras se verán más impactadas por la futura evolución del consumo y el desempleo, así como por los mencionados cambios de comportamiento.
Inversión y financiación: El exceso de liquidez y la volatilidad en los mercados podrían atraer la inversión al sector inmobiliario en búsqueda de seguridad y rentabilidad. Muchos fondos con liquidez se encuentran muy activos y a la espera de la evolución de la crisis para acceder a la compra de activos o compañías en los segmentos más afectados. Si esto supone una continuidad de esos negocios, tendrá un efecto positivo al evitar concursos o liquidaciones.
Hotelero: La actividad hotelera es una de las más perjudicadas debido al cierre de las fronteras y de todos los establecimientos turísticos durante la fase más agresiva de la pandemia. Estos días se está estudiando en qué medida puede abrirse de nuevo el turismo a determinados países de nuestro entorno. Pero el impacto será limitado debido a lo reciente de la crisis sanitaria y tendrá que verse reforzado por el turismo nacional. Para retomar la actividad existirá la necesidad de adecuar instalaciones, espacios, limitar aforos, lo que supondrá nuevas necesidades de inversión en un entorno de ingresos más reducidos.
Retail: Durante la situación de confinamiento, muchos retailers se han acogido a moratorias en los pagos, o han renegociado los términos de los contratos de alquiler, acordándose rentas flexibles vinculadas a ingresos, reducciones de rentas e incluso condonaciones. Los cambios en los hábitos de consumo producirán cambios en la configuración de espacios. Deberán generar confianza al consumidor con medidas de seguridad, higiene y distanciamiento.
Oficinas: Este segmento estará afectado por los cambios en la forma de trabajar y la extensión generalizada del teletrabajo. Ello supondrá menor demanda de superficie que no será compensada por la mayor necesidad de espacio debido a la adopción de medidas de distanciamiento. Con la tendencia imparable de la digitalización como principal palanca, es probable que los inquilinos demanden nuevas fórmulas para adaptar la superficie contratada a sus necesidades (Flex Space). Actualmente se están renegociando rentas, aplazamientos y condonaciones, lo que está impactando en la tesorería de las compañías patrimonialistas.
Residencial: La evolución del sector residencial vendrá marcada fundamentalmente por la caída del consumo, el desempleo y el acceso al crédito. La incertidumbre actual provoca que los consumidores aplacen sus decisiones de inversión en vivienda. Los márgenes del sector ya venían viéndose reducidos, lo que puede llevar a que muchas promotoras aplacen la construcción de nuevas viviendas si no son capaces de rentabilizarlas.
La posible falta de liquidez y/o financiación de los consumidores, podría provocar un potencial aumento en la demanda de la vivienda en alquiler, lo que fomentará el “build to rent”.
Industrial/Logístico: El sector logístico probablemente saldrá favorecido de la crisis debido al incremento del comercio electrónico. Esto hará que el segmento se transforme dado que requerirá nuevos espacios logísticos y habrá mayor demanda de almacenes de última milla ubicados cerca de las ciudades de mayor población. En cuanto a la tipología industrial, algunos sectores se encuentran muy afectados, incluso sufriendo cierres de fábricas. Su reapertura estará condicionada a su adaptación a nuevas condiciones sanitarias.
En términos generales, las reservas de tesorería, el endeudamiento y la tipología de los activos marcarán la continuidad de las empresas. Las nuevas circunstancias del mercado y necesidades operativas deberán definir sus nuevas estructuras financieras y de capital que deberán ser flexibles ante el actual momento de incertidumbre.
Inevitablemente se darán situaciones concursales en los que las medidas tendentes a la continuidad de los negocios (convenios alcanzables, venta de unidades productivas, entrada de inversores) también facilitarán la conservación de empleos y actividad.
En definitiva, todas aquellas compañías inmobiliarias que sepan dar respuesta más allá de sus necesidades a corto plazo y sostengan una visión con una propuesta de valor a futuro que entienda los cambios en los hábitos de comportamiento social y de transformación de su negocio saldrán aún más reforzadas que antes del inicio de esta crisis.