José Carlos Saz, consejero delegado de Hábitat Inmobiliaria: “Estamos en negociaciones con fondos para entrar en el alquiler con operaciones build to rent”

José Carlos Saz lleva dos años al frente de Hábitat Inmobiliaria, una promotora de viviendas que fue fundada en 1953 y a lo largo de este tiempo ha entregado un total de 60.000 viviendas. El 29 de mayo de 2018, José Carlos fue nombrado consejero delegado y máximo ejecutivo de la compañía y en tan solo dos años que lleva al frente ha conseguido relanzar la compañía y volver a situarla entre las grandes promotoras de España.

¿Cómo se consigue relanzar una compañía en tan solo dos años con el peso de la historia que lleva detrás?

Se consigue con mucha intensidad y para definir intensidad voy a contar una anécdota de una conversación con un miembro del equipo que me decía que trabajar en Hábitat era como subir a un AVE ya en marcha y a 200 kilómetros por hora y cuando consigues la estabilidad tienes que cambiar las ruedas, pero estando en marcha. Me siento muy orgulloso del equipazo que hemos formado y esa intensidad con la que hemos trabajado y con el respaldo financiero de nuestro socio Bean Capital, hemos conseguido posicionar a Hábitat.

¿Han alcanzado el objetivo en Hábitat de desarrollar proyectos urbanísticos de calidad en los principales mercados?

Si. Porque si nos fijamos en los datos, en 2028 invertimos 121 millones de euros para adquirir 13 suelos para la construcción de 2.500 viviendas y en 2019 invertimos 92 millones y adquirimos 14 suelos para 1.500 viviendas. En total suelo para desarrollar 4.000 viviendas y esto nos permite posicionarnos con un banco de suelo actual para 13.000 viviendas.

Si nos fijamos en los lanzamientos comerciales. En 2019 lanzamos 28 promociones que son más de 2.800 viviendas y lanzar 28 promociones en un año es poner en el mercado más de dos promociones al mes. En la actualidad tenemos 43 promociones con más de 4.000 viviendas en comercialización y 1.400 preventas por 370 millones. Luego con estas cifras sí se puede decir que hemos cumplido nuestro objetivo.

Hábitat cuenta con uno de los bancos de suelo más importantes de España. ¿Tener un banco de suelo así es un salvavidas?

Los salvavidas no existen. El banco de suelo que tenemos es el resultado de esa gestión diaria basada siempre en la prudencia, rigor y realismo. Pero no cabe duda que es un factor importante porque es la materia prima que nos permite desarrollar nuestra actividad y de alguna forma nos aseguramos esa continuidad durante varios años para poder seguir lanzando promociones al mercado.

¿Cuál es el escenario al que se va a enfrentar el promotor? ¿Bajarán los precios?

Yo no tengo la sensación de que vayan a bajar los precios y además es que hay factores que nos indican que eso no va a ser así. En primer lugar, en estos momentos no hay stock de vivienda acabada, es decir todas las viviendas que se terminaron de construir el año pasado han sido entregadas y no hay stock. Además, todas las promotoras tenemos vendidas en un 90% las entregas de este año, por lo que no hay excedente.

En segundo lugar, la situación financiera de las promotoras no es la misma que en 2006 y 2007, Si algo nos caracteriza hoy es nuestro bajo endeudamiento y la buena caja. Por tanto, no se debe dinero y no hay necesidad de pagar ninguna deuda. Y, en tercer lugar, la oferta actual recoge ya unos precios muy ajustados porque no hay que olvidar que durante estos años hemos sufrido un incremento de los costes de construcción muy importante por la falta de mano de obra y los promotores hemos tenido que absorber ese margen, con lo cual ya no queda margen de maniobra para bajar los precios.

¿Seguirá presente la demanda?

Sigue presente. Sigue existiendo una demanda de mercado y lo importante es que hay recorrido. El año pasado se entregaron 55.000 viviendas y es una cifra que está muy por debajo de la demanda actual del mercado. Por tanto, hay demanda y además los tipos de interés están bajos y se prevé que sigan bajos, luego con estos factores no se debería dar bajadas en los precios de la vivienda.

¿Se podría dar un escenario de concentración y fusiones entre promotoras?

Por un lado, si nos fijamos en otros países como Reino Unido y Francia las tres o cuatro grandes promotoras del país concentran el 40-50% del mercado inmobiliario. Aquí en España no ocurre eso, la mayor promotora puede tener entre 2-4% de mercado, luego en condiciones normales, sí se hubiera dado esa tendencia, pero en la situación actual, tras una crisis sanitaria, no lo veo. No hay tantas sinergias entre promotoras.

¿Cuándo volverá el inmobiliario a recuperar la actividad que tenía antes de la crisis?

La demanda también ira en escalada, hay que generar confianza y tranquilidad al cliente, pero creo que en el segmento de vivienda nueva se recuperará en el primer semestre del 2021. Es normal que la demanda ahora se pueda retraer un poco pero cuando se estabilice la actividad del país, el comprador que esté pensando en adquirir una vivienda va a comprar y la demanda volverá.

¿El sector residencial puede ser la locomotora de la actividad económica en España después de la crisis sanitaria?

Tiene que serlo. Podemos y debe de ser esa locomotora y contribuir a la recuperación económica de este país porque genera mucho empleo. En una promoción de 100 viviendas hay 100 empleos directos, uno por cada vivienda, más los empleos indirectos, por tanto, este sector puede crear empleo y riqueza.

Muchos dicen que el alquiler saldrá reforzado de esta crisis, ¿Hábitat contempla entrar en viviendas en alquiler?

No cabe duda que el sector del alquiler estaba ya en crecimiento antes del Covid y lo va a seguir ahora. En España hace falta oferta y esto hace que los precios se incrementen. Es un sector que va a crecer en los próximos años, pero nosotros no nos planteamos tener una pata patrimonialista como han hecho otras promotoras para gestionar sus viviendas en alquiler porque nos consideramos promotores puros, pero sí estamos explorando la formula build to rent, que se basa en la construcción de viviendas para el alquiler y luego dárselo a un tercero, algún fondo para que lo gestione y lo explote. No hemos cerrado nada todavía, pero estamos analizando alguna operación con varios fondos.

¿Qué medidas piensa que debería tomar el Gobierno para relanzar el sector residencial y se pueda acceder a la compra de piso?

Tienen que tomar muchas medidas y muy rápidas. Pero creo que hay tres a destacar y son sencillas ya que no supone una merma económica para el Estado porque no cuestan dinero. Algunas afortunadamente ya se están sentando las bases. En primer lugar, un aplazamiento o reducción del IVA para la adquisición de una vivienda marcando una fecha, por ejemplo, hasta el 31 de diciembre. eso impulsaría la demanda. En segundo lugar, aplicar el programa Help to buy que tan buen resultado está dando en Reino Unido. El plan permite financiar la compra del inmueble hasta un 95% con un aval parcial del Estado. Esa idea lleva tiempo encima de la mesa de los promotores y las entidades bancarias en España, y el Gobierno admite que es una de las alternativas que estudian.

Por último, otra medida sería agilizar los trámites administrativos para las licencias de obra y de primera ocupación, en esta última Madrid se ha sumado a otras comunidades que han solicitado que se haga por responsabilidad social y ahora también hay que agilizar las licencias de obra que a veces se tarda hasta 14, 15 y 16 meses hasta que se puede empezar a construir. Cuanto antes se empiece a construir antes se genera empleo.