Lisboa y Oporto tienen 8.000 pisos nuevos en construcción

Lisboa ha sido en los últimos años uno de los destinos revelación para la inversión inmobiliaria. El mundo ha descubierto Lisboa, que ha puesto en valor sus características de estabilidad política, seguridad, buenas comunicaciones, clima, gastronomía..., y todo ello ha hecho que en los últimos 3-4 años se haya puesto de moda.

Según Tinsa, la mayor tasadora de España y Portugal, el precio medio de la viviendas en Lisboa se sitúa en 3.555 euros por metro cuadrado de media en 2019 (con datos de las tasaciones de PVW Tinsa) una cifra algo por encima de los valores medios en Madrid (2.990 euros por metro) y en línea con el de Barcelona (3.356 euros por metro). “El mercado residencial en Lisboa creció un 10% en 2009 frente al 5% de Madrid o el 1,6% de Barcelona. En algunas zonas se empieza a constatar una moderación en el crecimiento de los precios, tras varios años de crecimiento a doble dígito. En el centro, en el distrito de Misericordia, donde se ubica el barrio de moda de Príncipe Real y el Barrio Alto, se ha revalorizado un 138% en los últimos cinco años. Y el de San Antonio, el segundo más caro de la capital, un 71%”, según la tasadora.

El mercado de obra nueva en Lisboa es escaso. El camino de recuperación del sector se concretó a través de la rehabilitación que ha sido el principal dinamizador de los precios residenciales en el centro histórico, dirigido al mercado extranjero: franceses y brasileños. Este segmento fue el que primero se reactivó y más tarde entró en el mercado el producto para la clase media local. Según Tinsa, con datos de 2019, hay algo más de 4.000 viviendas en construcción en Lisboa, de las que aproximadamente la mitad son proyectos de rehabilitación. Oporto fue un mercado dinámico el año pasado y elevó su cartera de construcción de vivienda hasta un volumen similar al de Lisboa. También aquí la rehabilitación juega un papel relevante (40%), aunque algo menos que en Lisboa. Por tanto, Lisboa y Oportto tienen más de 8.000 viviendas nuevas en construcción, aunque casi la mitad son en rehabilitación. Otros focos relevantes de promoción de obra nueva son Cascais (unas 1.000 viviendas), Oeiras y Sintra y también la orilla sur de Lisboa (Seixal, Setúbal, Montijo), con menos volumen, pero con crecimiento importante”.

La localidad de Oeiras, a 17 kilómetros de Lisboa, se ha consolidado como uno de los mercados de gama media, que surge como una extensión natural de Lisboa a los grandes proyectos de nueva construcción, donde el precio se sitúa en 2.400 euros por metro. Es en esta localidad donde Vía Célere entró en Portugal con la promoción Célere Miraflores.

“Vía Célere entró en 2018 en el mercado de Portugal con esta promoción de 100 viviendas, distribuidas en cuatro edificios de nueve pisos. El mercado ha sufrido un impacto con el Covid por la paralización de la actividad, sin embargo, a Vía Célere no le va a afectar para las entregas de viviendas en 2021 porque la construcción se ha mantenido en marcha y mantenemos altos niveles de preventas. Estamos comercializando otra promoción en Oporto tanto para compradores nacionales como internacionales y se mantiene el interés del comprador. Portugal ha gestionado muy bien la pandemia y será un factor diferenciador para la toma de decisiones en inversores extranjeros. Portugal es uno de los mejores destinos para vivir postCovid y hay que transmitir esta imagen”, apunta Francisco Carmona, director territorial de Vía Célere en Portugal.

En esta misma localidad, Oeiras, también ha entrado la promotora Gestilar en Portugal, con la compra de 26.000 metros para desarrollar una promoción de 171 viviendas. El proyecto se hará en dos fases, la primera con 111 viviendas y la segunda con 60. Gestilar prevé comenzar a construir en el cuarto trimestre de este año y la fecha estimada de entrega será a finales de 2021.La promoción Gestilar Residences Miraflores está compuesta por 111 pisos distribuidos en 13 plantas y el diseño corre a cargo del estudio de arquitectura Saraiva + Associados de Portugal, con presencia internacional.

“Para Gestilar, el mercado portugués es muy atractivo porque actualmente hay un desequilibrio entre oferta y demanda que junto a una economía en fase expansiva y una inversión extranjera fuerte, hacen que el mercado esté muy activo y con alto potencial de crecimiento. Gestilar aterrizó hace más de un año en Portugal con vocación de permanencia y seguimos estudiando nuevas operaciones que aumenten y consoliden nuestra presencia allí” declaran desde Gestilar

Para Luisa Cinca, directora para Portugal del despacho Belzuz Abogados,“en Portugal los dos vías que están siendo utilizadas desde 2012 para adquirir inmuebles son: el régimen de los residente no habituales y la Golden Visa para personas extranjeras fueran del espacio europeo, mediante la cual se concede el permiso de residencia a quienes realicen compras de inmuebles por 500.000 euros. Con estas medidas, si una persona española cambia su residencia a Portugal se puede beneficiar de una reducción de impuestos del 20% de sus ingresos por un máximo de 10 años y con la Golden Visa, las personas que vienen de otros mercados como los brasileños, chinos y rusos pueden acceder al permiso de residencia, con la compra de una vivienda, aunque este año hay limitaciones y no podrá ser ni en Lisboa ni Oporto”.

Rentabilidad del alquiler

La situación del mercado del alquiler en Portugal es muy similar a lo que pasa en España. Poca oferta y mucha demanda. Alquiler Seguro ve claro este mercado y será una de las compañías españolas de alquiler que entrará en Portugal en el último trimestre del año. “Hemos elegido Portugal para expandir nuestro negocio primero por la cercanía, porque es un mercado que se solapa con el de España y al final hay que abarcar todo el concepto Iberia, segundo, porque tenemos un origen común y una legislación y mercado con características parecidas y tercero, porque es un mercado donde hay importantes oportunidades. Pensamos que en Portugal hay tres núcleos de actividad: Lisboa, Oporto y el sur (Algarve). Es un mercado con muchas similitudes con España porque es muy disperso con muchos pequeños propietarios y un stock muy limitado de oferta con una fuerte demanda que está creciendo”, afirma Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.

Según datos de PVW Tinsa, el precio medio del alquiler en Lisboa se sitúa en 14 euros por metro, algo por debajo al de Madrid (16 euros) aunque hay que tener en cuenta que el poder adquisitivo en Portugal es menor que en España, con lo que pese a que las rentas son inferiores suponen un esfuerzo financiero más acusado que el que suponen en Madrid. En Lisboa, en distritos como Misericordia, el precio máximo está en 16 euros por metro y en San Antonio 17 euros e incluso hay zonas que llega a 20 euros.

“La crisis del Covid ha hecho que muchos inversores en inmuebles vacacionales o turísticos se pasen al alquiler residencial tradicional durante estos meses para rentabilizar sus inversiones pero pensamos que para el año que viene volverán al turístico. El producto que ofrece Alquiler Seguro, es un producto que no existe nada similar en el mercado portugués. El año pasado el 15% de los inmuebles que se vendieron fue a inversores extranjeros y todas estas personas necesitan que les gestionen el alquiler de sus inmuebles con seguridad y Alquiler Seguro puede dar respuesta a esa necesidad”, asegura Luisa Cinca.

Los precios del alquiler en Portugal han subido mucho en estos años porque la demanda presiona a la oferta que es escasa. “En alquiler Seguro siempre hemos dicho que el precio del alquiler depende de la oferta y la demanda, pero el límite lo ponen los ingresos familiares. En Portugal se han tomado diferentes medidas para limitar el precio del alquiler, pero no son suficientes. El principal problema que hay allí es que el arrendador no está incentivado fiscalmente para poner su vivienda en alquiler y tiene que haber incentivos enfocados a la desgravación fiscal”, apunta Antonio Carroza.