Jorge Pérez de leza, Consejero Delegado de Metrovacesa: “No pensamos en operaciones corporativas, apenas tenemos deuda y contamos con suelo finalista”

Jorge Pérez de Leza lleva tres años al frente de Metrovacesa y 2020, a pesar de ser un año complicado los resultados del tercer trimestre han dejado una cifra histórica para la compañía: 505 unidades prevendidas a pesar de la pandemia. ¿Cómo ha sido el año 2020 para Metrovacesa?

Este año 2020 ha estado marcado, indudablemente, por la irrupción de la pandemia a todos los niveles y en todos los sectores. Se trata de un año desafiante, Metrovacesa ha demostrado una gran capacidad de adaptación, cumpliendo con todos nuestros clientes y garantizando nuestra calidad de servicio. Por un lado, contamos con la solidez financiera y operativa para afrontar este contexto sin tensiones. Adicionalmente, hemos acelerado y potenciado proyectos de digitalización que nos permitirán ser más efectivos, no solo en el contacto con nuestros clientes, sino también en la gestión de nuestras promociones. Prueba de estos esfuerzos son los resultados obtenidos con el récord de 505 unidades. Para este año 2020 esperamos entregar más de 500 viviendas, y para 2021 esperamos incrementar esta cifra.

¿Cuál es el escenario al que se va a enfrentar el sector residencial en 2021?

A la vista del comportamiento de la demanda en estos últimos meses, mi visión es optimista, si bien manteniendo una cierta cautela. Al fin y al cabo, el escenario de 2021 vendrá determinado por la evolución de la crisis sanitaria y de la recuperación económica. Dicho esto, no esperamos fuertes oscilaciones en el precio de la vivienda, al menos en la obra nueva que es la que más nos incumbe. Es importante tener en cuenta que el sector promotor está bastante saneado y equilibrado, con un volumen de oferta en construcción muy moderado, que incluso se está ralentizando en los últimos meses, y que además se encuentra prevendido en porcentajes elevados. Por lo tanto, no esperamos dificultades para que se absorba la actual oferta en marcha. De hecho, este sector debería erigirse como uno de los principales dinamizadores de la economía, como creadores de puestos de trabajo, tras esta crisis.

¿Pueden darse fusiones en el sector?

Creo que las promotoras más grandes seguirán incrementando su cuota de mercado, por las ventajas competitivas que representa el tamaño y el acceso a financiación, y sin necesidad de recurrir a operaciones corporativas. En ese contexto, Metrovacesa está en una posición de fortaleza, por no tener apenas deuda financiera y por contar con una cartera de suelo que le permite visibilidad para seguir lanzando promociones durante muchos años. Por tanto, en nuestro caso no vemos ninguna necesidad de entrar en operaciones corporativas.

Metrovacesa es una de las promotoras con más suelo del país. Ahora, tras el Covid, muchos apuntan que la oferta bajará porque no hay suelo en desarrollo. ¿Tener esa cartera de suelo es un colchón?

La cartera de suelo de Metrovacesa tiene un valor (GAV) de 2.626 millones de euros y es nuestra gran ventaja competitiva. Lo es por su tamaño, que permitirá crear 36.000 viviendas, por su capilaridad geográfica, y por su ubicación en las zonas de mayor demanda. Dos terceras partes del suelo están en las cinco provincias con mayor proyección: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla. Además, nuestro suelo en gestión, que está situado mayoritariamente en Madrid, Barcelona y Valencia, nos permitirá disponer de materia prima de excelente calidad a lo largo de los próximos años. La experiencia nos dice que disponer de suelo de calidad es el principal cuello de botella para el negocio de promoción residencial en España, y Metrovacesa tiene la gran ventaja de tenerlo ya en su balance.

¿Qué van a hacer con el suelo terciario?

Nuestra cartera terciaria representa el 22% de nuestros activos, y se trata de suelos con excelentes ubicaciones, sobre todo en Madrid y Barcelona. Por ejemplo, los suelos de Clesa, Las Tablas y Valdebebas en Madrid, o La City y Loinsa en Barcelona. Nuestra estrategia es ponerlos en valor, con un enfoque caso por caso. Desde la OPV, ya hemos puesto en valor el 39% de nuestros activos terciarios. En unos casos, optando por vender suelo buscando el comprador más apropiado. En otros, buscamos acuerdos llave en mano para promover un edificio y venderlo a término, como el acuerdo que tenemos con Catalana Occidente para vender un edificio de oficinas de 11.000 metros en Madrid. Y en otros casos, podemos crear joint ventures con otros inversores, como por ejemplo con Tishman Speyer para el proyecto de oficinas Puerto de Somport, en Las Tablas, actualmente en construcción.

En cuanto a la gestión de suelo, Metrovacesa ha registrado significativos avances durante estos meses de 2020 en algunos de sus principales proyectos. ¿Cuáles han sido los hitos más destacados?

En los últimos años hemos avanzado mucho en la gestión urbanística: el 82% de la cartera ya es finalista, frente al 74% en el momento de la OPV. Y el año 2020, en particular, ha sido muy fructífero en hitos urbanísticos, entre los que destacamos estos tres: La aprobación definitiva de nuestro plan para el suelo de CLESA en Madrid. para uso terciario. La aprobación inicial del plan director en Les Tres Xemeneies en Barcelona y la aprobación inicial en el ámbito Seda-Papelera en el área metropolitana de Barcelona. La aprobación de estos proyectos reafirma nuestra apuesta por la rehabilitación y regeneración de zonas urbanas con la intención de construir ciudad, es decir, transformar aquellos entornos abandonados en lugares vanguardistas, de convivencia y estancia pública, siguiendo en todo momento los principios de desarrollo sostenible que aplicamos en cada una de nuestras promociones.

Metrovacesa no ha sido ajena a la irrupción en el mercado de la tendencia de construir para alquilar, ‘build to rent’. ¿La incertidumbre por el Covid afecta al mercado de inversión?

Metrovacesa está siendo muy activa en el segmento build to rent, y ya ha firmado acuerdos llave en mano en cinco promociones residenciales, con 422 viviendas en total, seguramente el mayor volumen de proyectos que ya están en marcha. El primero de ellos ya ha finalizado la construcción y está próxima su entrega, en Madrid. Y el último de ellos es el firmado con AEW en Palma de Mallorca, con 203 viviendas. El apetito de los inversores de vivienda en alquiler sigue siendo muy elevado, creo que es algo que ha venido para quedarse. Los inversores están cada vez más interesados en mirar más allá de Madrid o Barcelona, y se están abriendo a otras ciudades como Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca.

Metrovacesa acaba de saltar al MARF con una emisión de pagarés por 100 millones, ¿qué supone esto para la compañía?

Este programa de emisión continuada va a suponer una vía complementaria a la financiación bancaria con el fin de aprovechar las oportunidades que actualmente ofrece el mercado de capitales y mejorar así nuestro coste medio de financiación. Ya hemos colocado las primeras emisiones, con una respuesta favorable por los inversores.

¿Qué opina del precio de la acción de Metrovacesa en estos momentos?

En las últimas semanas, nuestras acciones han empezado a recuperarse, pero siguen muy lejos de su valor real. El valor neto de los activos (NAV) es casi tres veces mayor que la cotización, y esa diferencia no tiene sentido especialmente en una compañía con nuestra fortaleza financiera y baja deuda neta. Para hacerte una idea, tan sólo con las 7.400 viviendas que tenemos activas, esperamos generar tanto cashflow como nuestra capitalización bursátil, sin contar con ventas de suelo. Por tanto, todo el resto de los activos saldrían gratis, incluyendo suelo para más de 28.000 viviendas y el suelo terciario. Por otro lado, hemos anunciado la intención de repartir un dividendo como mínimo de 0,26 euros en el primer semestre de 2021, lo que supone una rentabilidad de más del 4% a los precios actuales.