El alquiler, un laberinto jurídico por los Decretos que regulan las prórrogas de los arrendamientos
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en el que se adoptaron medidas urgentes para hacer frente el Covid-19 en el ámbito de los arrendamientos, y las posteriores ampliaciones establecidas por los Reales Decretos Ley de 26/2020 de 7 de julio, y 30/2020, de 29 de septiembre, son el marco jurídico de estas ampliaciones extraordinarias de la duración de los arrendamientos de viviendas, para todos los contratos de arrendamiento que hubieran vencido en el período comprendido entre el 2 de abril de este año (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020) y el 31 de enero de 2021. En estos Decretos Leyes se contempla una prórroga extraordinaria, por un período máximo de seis meses, para todos los arrendamientos que vencieran dentro de dicho período. Este vencimiento no solo se refiere al de la duración inicial del contrato, sino también al vencimiento de la prorroga tácita del artículo 10 de la LAU. Para que sea aplicable esta prórroga extraordinaria es necesario que el arrendatario la solicite, si no lo solicita, no se le podrá aplicar. Por último el arrendador estará obligado aceptarla, salvo que las partes aceptaran de conformidad otro acuerdo.
Del texto inicial del primer Decreto, a las posteriores ampliaciones recogidas en los otros Decretos se han corregido algunas lagunas iniciales, y otras que ahora comentaremos, se han mantenido. La Agencia Negociadora del Alquiler denunció en su momento que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, vulneraba directamente el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque aplicaba la ampliación de la prórroga extraordinaria de los contratos, a todo tipo de supuestos, perjudicando claramente a los propietarios que necesitaban recuperar sus viviendas por causa de necesidad. Este Decreto infringía el orden jerárquico normativo de nuestro Ordenamiento Jurídico, porque un Real Decreto-ley no podía vulnerar una norma superior con Rango de Ley, como era la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 9-3 dice: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea una persona física, no procederá la prorroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Por suerte, el Ejecutivo hizo caso de nuestras advertencias, y ya en la nueva regulación de la ampliación de la prórroga, recogida en el Real Decreto 30/2020 de 29 de septiembre, se recoge como única excepción prevista para que esta prórroga extraordinaria no se produzca, que el arrendador haya comunicado al arrendatario en los plazos y condiciones establecidas en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada. Es cierto que desde un punto de vista práctico, la cuestión tiene una importancia menor, porque desde que se iniciara un procedimiento para recuperar la posesión, en el caso de que los inquilinos no quisieran irse, probablemente se tardara más de un año en desalojar a los inquilinos y ya habría vencido la prorroga o prorrogas extraordinarias que se pudieran haber producido; pero eso no quita que desde un punto de vista jurídico, el Decreto Ley 11/2020 es contrario al Ordenamiento Jurídico en este apartado.
También hemos manifestado en ocasiones, y así se lo hemos hecho llegar al Ejecutivo, que todas las medidas contempladas en los mencionados Decretos dictados durante el estado de alarma, lo han sido para proteger especialmente a los inquilinos que se hallasen en situación de vulnerabilidad social y económica. Estos Decretos, en especial el Real Decreto-ley 11/2020, cuando regula el apartado de la prórroga extraordinaria, incomprensiblemente se desmarca de esta protección de los más vulnerables y la extiende a todo tipo de inquilinos, lo cual no nos parece acertado. Entendemos la protección especial que brinda el Ordenamiento Jurídico a los inquilinos más vulnerables, pero no la protección a los inquilinos que no se encuentren en esa situación de vulnerabilidad, porque de ello se han aprovechado estos inquilinos para aumentar sus estancias en detrimento de arrendadores, que en algunos casos, estaban en la misma situación de vulnerabilidad que la de los inquilinos a los que protegían los Decretos Leyes aludidos.
El Gobierno vuelve otra vez a dar muestras ideológicas hacia qué lado de la balanza se inclina más, olvidándose que muchos arrendadores, más del 85 % son pequeños propietarios que, en muchos casos, necesitan cobrar sus rentas para subsistir, y que la prórroga obligatoria por seis meses más, de inquilinos (no vulnerables) que ya no les pagaban las rentas, les han hundido económicamente.
Otras cuestiones controvertidas que darán lugar a la interpretación, son las siguientes: Los Reales Decretos Leyes mencionados, hablan de una prórroga extraordinaria por seis meses más. El problema, es que ya se está dando el caso de contratos que finalizaron en abril, mayo de 2020, donde los inquilinos se acogieron a esta prórroga de seis meses, y al vencer esta prórroga extraordinaria antes del 31 de enero, los inquilinos han pretendido acogerse a otra prórroga extraordinaria de otros seis meses más. Si analizamos semánticamente y literalmente el texto del articulado de los Decretos, podría parecer que solo podría haber una única prórroga y no dos, porque los términos que utilizan los Decretos para referirse a dicha prorroga, como de “extraordinaria”, y hasta por un período “máximo” de seis meses, pueden hacer pensar que solo hablamos de una única prórroga. Este es un tema confuso que convendría de alguna manera se aclarase para evitar darle más trabajo del que tienen a los tribunales.
Por último otra cuestión a dilucidar, es que sí se admitieran las dos prórrogas extraordinarias como plazo de ampliación de duración de los contratos, estaríamos hablando de un año más de duración de los contratos, la duda surgiría, si al vencimiento de ese año, los inquilinos todavía se podrían aprovechar (si no la hubieran consumido ya) de la prórroga tácita anual (siempre de acuerdo con los arrendadores) que regula el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o se entendería que esta prórroga ya ha sido consumida con los dos períodos semestrales de prórrogas extraordinarias, lo cual puede tener consecuencias jurídicas importantes.