Repercusión de las crisis sanitaria en el sector inmobiliario español

El mercado inmobiliario residencial español comenzaba 2020 siguiendo la línea marcada por el año previo: el crecimiento del último lustro se debilitaba y empezaba una fase de estabilización en las principales magnitudes. Las compraventas de vivienda se moderaban por efectos tanto estructurales como coyunturales (nuevas regulaciones), la nueva oferta crecía a un ritmo menor de lo esperado apenas meses atrás y la evolución de los precios medios asumía una tendencia más plana en aquellos mercados donde habían aumentado considerablemente. Una vez más, el sector inmobiliario y de la construcción se acompasaba al ritmo de la actividad económica general, con menores tasas de crecimiento del PIB e indicadores tanto de demanda como de oferta menos sólidos de lo mostrado en los últimos años, como era el caso por otro lado de la mayoría de países europeos, en un contexto internacional de incertidumbre en numerosos frentes económicos, comerciales y políticos. Las previsiones que desde el sector inmobiliario se hacían para este año coincidían, en mayor o menor grado, en variaciones muy poco sustanciales de precios —considerando ya reducciones puntuales incluso en los principales mercados— y cifras de oferta y demanda similares a las de 2019, asumiendo pues en el mejor caso un escenario de continuidad en lugar de un cambio de ciclo expansivo por uno recesivo, de manera análoga a lo que se esperaba del crecimiento económico nacional.

En muy poco tiempo toda esta coyuntura ha saltado por los aires. En lugar de cualquiera de los potenciales factores de desequilibrio que se descontaban en los últimos tiempos (Brexit, conflictos comerciales internacionales, recesión en ciernes), la presente crisis sanitaria, que ha confinado a miles de millones de personas en todo el mundo, paralizado virtualmente las economías de los principales países y que mantiene a España en estado de alarma, ha trastocado de forma inédita y aún difícilmente cuantificable todos los ámbitos de nuestras vidas. En lo que atañe a la economía española en general y al sector inmobiliario patrio en particular, las horquillas de caídas interanuales que se manejan son extremadamente amplias y siempre supeditadas a la duración del presente estado de alarma y casi hibernación del país, llegando en cualquier caso a alcanzar dos dígitos porcentuales de caída de PIB según algunos organismos para el 2020 y descensos acumulados de compraventas de viviendas aún mayores; todavía sin cifras actuales, cabe pensar que la atonía actual del sector en cuanto a la demanda es casi total. La oferta de obra nueva estaba en una situación distinta, pues no se produjo un parón de la actividad promotora, si bien desde el lunes 30 de marzo se ha paralizado temporalmente por cese de actividades no esenciales.

Que descensos y posteriores (por determinar cuándo) repuntes extremadamente intensos tendrán lugar en la actividad económica y del mercado inmobiliario español es seguro: una paralización tan drástica como la presente bien puede determinar cifras de caídas cercanas al 100 % de la actividad a corto plazo e incrementos subsiguientes aún más notorios, partiendo de números tan exiguos. Pero si un evento como este puede no conllevar un ciclo de un lustro o más de ajuste, sí que puede trastocar paradigmas hasta el punto de transformar inexorablemente determinadas actividades productivas y características de la oferta y la demanda. En el presente debate sobre si la futura recuperación dibujará una forma de u o de uve, generalmente en función de la duración de la presente parálisis y del daño acumulado que cause en el tejido productivo y las economías familiares, acaso la clave esté en la cuantía en términos absolutos de esa recuperación y en la propia naturaleza de los nuevos mercados que de esta situación nazcan. Son numerosos los interrogantes que se plantean respecto a los cambios que podrían acontecer. El mercado de alquiler, más proclive a ajustes acelerados, podría ser uno de los principales afectados en el corto plazo, en tanto que se producirá un aumento inmediato de la oferta de alquiler tradicional en detrimento del turístico; esto se sumaría a la decidida apuesta que ya venía observándose tanto desde el ámbito privado como el público por incrementar su peso relativo y así relajar tensiones de déficit de oferta y apreciación excesiva en las principales ciudades. Por el lado de la compraventa, si bien se asume una repercusión generalizada de esta crisis sobre la demanda, determinados segmentos más dependientes de compradores foráneos acusarán antes y en mayor medida el impacto. Asimismo, las cifras de inversión se resentirán (cabe aquí señalar el dispar efecto que ocasionará sobre distintos mercados inmobiliarios comerciales, con singular afectación en retail u hotelero y mayor resistencia en otros como el logístico), pero como en el final del anterior periodo de crisis se generarán oportunidades que en un mercado ya consolidado habían desaparecido; es de esperar también que el valor refugio de la vivienda frente a opciones de inversión alternativas en un contexto mucho más volátil se acreciente.

Otros posibles cambios sobrevenidos y sus implicaciones son difícilmente previsibles. Desde la asunción de moratorias por parte de promotoras y socimis hasta el nuevo rol de fondos, reconvertidos en los últimos años de oportunistas hasta intervinientes principales en todo el ciclo de un mercado maduro. Incluso se plantean nuevos escenarios sin precedentes que vendrían de una demanda muy distinta. El prolongado confinamiento (con implementación acelerada y masiva del teletrabajo) constituiría una ocasión para repensar necesidades habitacionales diferentes a las que la oferta (previsiblemente más digitalizada e industrializada en el ámbito constructivo) habrá de atender. Y yendo a cambios extremos desde el plano macroeconómico, la implementación de medidas como planes de reconstrucción económica, inyecciones monetarias directas a familias y empresas o la aceleración de experimentos como rentas básicas (siquiera para segmentos vulnerables de población) transformarían las condiciones de la demanda potencial y determinarían de manera clave los ajustes, entre ellos los de precios de vivienda, en que el sector inmobiliario habría de incurrir.

Cada día adicional de esta situación única invita a prever grandes cambios cuantitativos y, quizá lo más reseñable, cualitativos. Independientemente de cuándo se retorne a cifras de actividad semejantes a las anteriores a esta crisis, probablemente muchos paradigmas sociales, económicos y del propio sector inmobiliario cambien profundamente.