La rehabilitación, clave para impulsar ciudades sostenibles y eficientes

El parque de viviendas en España está envejecido. Un 55% de los edificios residenciales en nuestro país tiene más de 40 años y un 38% se construyó entre 1956 y 1979. Si tenemos en cuenta que los edificios son los causantes de más del 30% de las emisiones de CO2, estas cifras suponen un importante problema que debe atajarse mediante la colaboración público-privada y actuaciones coordinadas que miren al largo plazo y con una visión amplia de ciudad.

Ante esta coyuntura, la rehabilitación se convierte en una herramienta indispensable para mejorar la calidad de vida de los inmuebles, hacerlos más sostenibles y eficientes, y prepararlos para cumplir con las nuevas normativas técnicas y de accesibilidad. Así lo expusieron los expertos que participaron en el observatorio Rehabilitación y Descarbonización: hacia una regeneración urbana sostenible, organizada por elEconomista en colaboración con Acciona.

“En Europa, alrededor de un 40% de la actividad de construcción es para restauración y rehabilitación, mientras que España se encuentra a la mitad”, explica Paloma Sobrini, directora general de Arquitectura y Conservación de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid.

Sobrini considera que el problema de base se encuentra en “la educación”. “Los usuarios de los inmuebles, que son los que deberían asumir las obras de rehabilitación sabiendo que en diez o 15 años van a recuperar la inversión, todavía no lo ven claro” y, además, la reforma en España hasta ahora se ha metido siempre “en el saco de la chapuza, cuando no es así”.

Según explica Dolores Huerta, secretaria técnica de del Green Building Council España (GBCe), “el sector tiene el problema de ser tremendamente atomizado con multitud de agentes que no siempre han trabajado de manera colaborativa”.

La experta considera que “hace falta una colaboración radical para una transformación radical. No sabemos muy bien cómo se hace eso y si a eso le sumamos que debe ser el ciudadano el que tiene que impulsar la rehabilitación, se le añade más complejidad”. “El momento de la transformación de nuestras ciudades ya ha llegado, y la urgencia es muchísima”, advierte Huerta, que señala que “estamos muy lejos del volumen de rehabilitaciones que se deberían llevar a cabo al año para lograr ciertos objetivos de sostenibilidad”.

Alberto Royo, director de Desarrollo de Negocio en España y Portugal del área de construcción de Acciona, concreta que se deberían “rehabilitar un mínimo de 150.000 viviendas al año para poder llegar a las metas de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible”.

Pero la realidad actual es bien distinta, ya que según los datos que maneja Francisco Javier González, miembro de la junta directiva de la Asociación Sostenibilidad y Arquitectura (ASA), “entre 2013 y 2017 se han rehabilitado en España unas 334.000 viviendas, lo que supone una media de algo más de 66.000 unidades por año”. González apunta, además, que “solo el 33% de las viviendas sobre las que se ha actuado han tenido alguna mejora energética. De hecho, la palanca hasta ahora está siendo la accesibilidad, ya que el 60% de las actuaciones surgen de ahí y esto no debería ser así”. El experto cree que para avanzar en la línea de la descarbonización y cumplir los objetivos de sostenibilidad fijados desde la Unión Europea, es “necesario coger grandes piezas de la ciudad. No podemos centrarnos en las viviendas de forma unitaria”.

El experto propone fórmulas mixtas y que “generen cohesión social”. Así, apunta que “el 15% de la electrificación de un barrio puede salir de la biomecanización de los residuos orgánicos y con la capacidad fotovoltaica puedes cubrir el consumo de electricidad”. “Pero si se hace como hasta ahora no llegaremos a cumplir los objetivos de sostenibilidad. La comunidad de propietarios y el mercado no pueden hacerlo solos”.

En este sentido, Alberto Royo apunta que “es esencial que la renovación de núcleos urbanos descanse en cuatro pilares: la conciencia social, la implicación de las administraciones, la colaboración público-privada y una financiación sostenible en todos los sentidos”.

Proyectos de impacto

En la línea de la regeneración urbana, Acciona tiene en marcha distintos proyectos que podrían “extrapolarse a otras muchas ciudades”, señala Royo. Así, entre las actuaciones que impulsa la compañía energética destaca el bautizado Wedistrict. Se trata de un consorcio liderado por Acciona que ha sido seleccionado por la Comisión Europea para la ejecución de un proyecto de innovación enfocado en la integración de fuentes de energía renovable -solar, biomasa y geotermia- en redes urbanas de calor y frío.

Durante la ejecución del proyecto, que se llevará a cabo a lo largo de los próximos tres años y medio, se desarrollarán cuatro instalaciones para la demostración de las tecnologías desarrolladas en escenarios reales. En el caso de España, el proyecto se llevará a cabo en el parque tecnológico de Alcalá de Henares, con la instalación de una planta piloto de 1,25 MW con tecnologías avanzadas de paneles solares de concentración y una caldera de biomasa, que dará suministro de calor y frío 100% renovable a industrias en la zona.

Además de estas iniciativas impulsadas por actores privados, Alberto Royo también pone el foco en la problemática a la que se enfrenta el parque de vivienda pública, que a su parecer “debe encaminarse a hacer crecer la vivienda asequible, no la social, lo que permitirá el acceso a los jóvenes”. En esta línea, el directivo de Acciona apuesta por “impulsar un mix en el que además de con la vivienda ya construida, se trabaje también con los suelos de la Administración, poniéndolos a disposición de empresas privadas para generar una dotación de servicios como el coliving. De este modo, con el canon que se perciba por la cesión de los suelos, se podrían asumir los costes de la rehabilitación de otros edificios públicos”.

Acceso a la financiación

La financiación, tanto en el sector público como en el privado, se convierte en una de las principales barreras con las que se topa el crecimiento de la rehabilitación, ya que según apunta Dolores Huerta, “ahora mismo no existen las herramientas necesarias para financiar toda la rehabilitación que es necesaria”.

Belén Hermida, decana del Colegio de Arquitectos de Madrid, cree que es necesario que se “trabaje este tema con los legisladores y con los políticos para buscar soluciones, ya que pensar que el Estado tiene que pagar la rehabilitación de propiedades privadas es un espejismo”. Por tanto, “habría que ver cómo se financian todas las actuaciones que son necesarias, y la realidad es que como no solucionemos este tema el futuro que nos espera será muy negativo”, advierte la experta.

Ante esta situación son necesarias fórmulas alternativas a las tradicionales y, en esta línea, Paloma Sobrini cree que una buena fórmula pasaría por poder “aumentar la edificabilidad de los edificios con cubierta plana, de modo que un inversor privado pueda construir más viviendas en un inmueble y, con una parte del beneficio que registre por la venta, se pueda rehabilitar el resto del edificio”. Del mismo modo, Sobrini cree que sería necesario “agilizar también la concesión de licencias para que pudieran estar listas en tres meses, no en un año y medio, como sucede ahora. Esto también favorecería una mayor actividad en el sector de la rehabilitación”.

Huerta apunta que, poco a poco, la situación está mejorando y aunque sigue sin haber capital suficiente, “en el caso de financiación privada pura y dura hay bancos que sin pedir ni un aval a los vecinos dan créditos a comunidades de vecinos y solo piden la firma del presidente. Hace unos años la situación era radicalmente distinta y las entidades no querían hablar con las comunidades de vecinos, y solo se podía acceder con intereses de crédito al consumo, mientras que ahora se puede lograr al 1,5%”. Asimismo, la secretaria técnica de GBCe destaca que “el BEI está deseoso de invertir mucho dinero en operaciones a gran escala. La energía tiene que ser simplemente el vector que arranque la rehabilitación de un barrio, pero no es la única”.

Huerta pone como ejemplo el caso del municipio catalán Santa Coloma de Gramenet, donde se puso un programa piloto que consistía en la rehabilitación de 32 edificios de la calle de Pirineus, en el barrio de Fondo, uno de los más afectados por la obsolescencia arquitectónica. En este proyecto se utilizaron distintos instrumentos financieros para hacer frente a esa inversión. Así, se dio la posibilidad a los propietarios de pagar un 50% al inicio de las obras y la otra mitad al final, o bien domiciliar el desembolso en cuotas durante cinco años. Por otro lado, a las personas que no podía pagar o con breve expectativa de vida se les dio la posibilidad de inscribir la carga en la escritura del piso, de manera que esta no debería abonarse hasta que el inmueble se legue en herencia o se venda. Este tipo de iniciativas pueden realizarse gracias “al compromiso de la ciudadanía y de todas las entidades”, apunta Huerta.

“Estamos en el momento en el que la gente empieza a tomar conciencia de la importancia de la eficiencia y de este tipo de actuaciones”, asegura Miriam García, directora general de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR).

“Tenemos que apostar por la cultura de la conservación y la gente debe ser consciente de que en su planificación de vida debe contar con un presupuesto para rehabilitar su casa en cierto momento, ya que las ayudas no son suficientes”, concreta García. La experta asegura que “en Madrid, el 80% de los edificios tienen que pasar la IT dentro de poco y se podría acometer un proyecto integral que permita muchas actuaciones, más allá de pintar los edificios. No hay que hacer una rehabilitación para salir del paso, hay que tener una visión integral y crear comunidades energéticas”. Así, García cree que “la planificación integrada es indispensable, ya que, si cada uno hacemos la nuestra, se estará invirtiendo mucho dinero sin ninguna sostenibilidad”. Además, considera que no “sólo hay que centrarse en el consumo de energía, ya que también hay grandes soluciones y muy baratas para mejorar la calidad del aire de una vivienda, y eso ahora mismo apenas se contempla, igual que sucede con las soluciones para el ruido”.

Para que sea posible una actuación coordinada y con una mira más amplia, los expertos creen que son necesarios cambios en la regulación. “Se deberían analizar y modificar ciertos puntos de la Ley del Suelo para que sea más flexible, ya que únicamente está diseñada para un modelo de crecimiento y, ahora mismo, nuestras ciudades ya no crecen, engordan y hay que buscar una solución para que esto esté recogido y respaldado por la regulación”.

Otro de los grandes retos a los que se enfrenta el sector es a la modernización en los sistemas constructivos. Según Hermida, “la gran asignatura pendiente del sector de la construcción en España es la industrialización. Nuestra manera de construir es obsoleta, sobran arquitectos y no hay suficiente mano de obra cualificada”. En este sentido, Alberto Royo coincide en que “la industrialización es importante, pero todavía estamos muy lejos de un desarrollo completo en ese ámbito. Mientras eso suceda, tenemos que buscar otras líneas de actuación que nos permitan a día de hoy ser más sostenibles y ágiles”.