Cómo invertir en ladrillo con ‘tokens’

El mercado inmobiliario vive ahora un nuevo boom. Los datos de firmas de hipotecas acreditan que el sector ha salido reforzado tras la pandemia y que ha recuperado las cifras de ventas previas a 2020. El encarecimiento de las materias primas ha disparado los precios de cualquier reforma o de obra nueva, por lo que en esa ecuación también falta oferta... En ese contexto, entran ahora los tokens, la posibilidad de invertir en ladrillo a golpe de clic. Recordamos que los tokens son criptoactivos que permiten digitalizar cualquier bien real, incluida una vivienda. La startup inmobiliaria Reental ha vendido mediante esta fórmula una vivienda en Sevilla en tan solo cuatro minutos. Veamos con este ejemplo cómo funciona todo el proceso.

La casa estaba valorada en 69.194 euros, por lo que hubo que dividir su valor en tokens por valor de 100 euros cada uno. Como todo el proceso está controlado por tecnología de cadena de bloques o blockchain, cada una de esas participaciones queda perfectamente registrada. Así, igual que como cuando compramos acciones de una empresa, cualquier particular puede invertir en la compra de una vivienda la cantidad que pueda o desee arriesgar, múltiplos de 100 euros siempre. En esta transacción en concreto, participaron 57 inversores de cuatro nacionalidades. Reental ya se convirtió en febrero de 2021 en la primera inmobiliaria que vendió una vivienda bajo esta fórmula. La startup admite que cuenta con 5.000 inversores registrados de 55 países, todos ellos usando tokens para las operaciones de compra y venta.

Preguntamos en este caso cómo es el proceso de escritura. “Las viviendas, al ser reales, están escrituradas a nombre de la sociedad, ya que, a día de hoy, la legislación española todavía no permite tokenizar la propiedad de la vivienda. En la escritura se reconoce ese préstamo participativo sobre ellas. Es decir, lo que estaría haciendo el inversor es ser como el banco con el que firmas la hipoteca, que presta el dinero a cambio de un retorno (en este caso de los derechos económicos que se generen por la explotación de la vivienda) y eso se hace a través de un préstamo participativo que pone a los inversores como el primer acreedor asociado a la vivienda”. Así nos lo explica Eric Sánchez Gálvez, cofundador y CEO de Reental. En cuanto a la rentabilidad, admite que puede estar en el 10% anual, por lo que como suelen hacerse a tres o cuatro años vista, la rentabilidad final ronda el 30-40% del capital invertido.

Pero, ¿qué pasa si uno de los copropietarios necesita recuperar la inversión antes de ese plazo? “Esta es una de las mayores ventajas del blockchain, ya que los tokens asociados a cada vivienda se colocan en lo que se llama pools de liquidez, de forma que el inversor puede vender esos tokens 24 horas al día, 7 días a la semana y sin solicitar autorización de nadie (a golpe de clic). A los pools de liquidez se accede a través de una página web (https://pancakeswap.finance/), donde el usuario conecta su wallet (monedero electrónico) y vende sus tokens”, explica el CEO de Reental.

Hay que tener en cuenta que la inversión no se recupera solo en el momento de la venta. Como esa vivienda es explotada por los mecanismos tradicionales del mercado inmobiliario, incluyendo por supuesto el alquiler, desde el minuto uno puede estar generando rendimientos la inversión rendimientos ya que los beneficios del alquiler también se van repartiendo de forma proporcional entre todos los inversores según la cuantía invertida. Desde Reental nos explican que están trabajando junto a otra empresa para poder tokenizar también algunos de los contratos de alquiler que tienen y para ofrecer a los inquilinos el pago en criptomonedas.

Así, el modo de funcionamiento de la inmobiliaria es muy similar al de cualquier otra tradicional. “Lo primero que hace Reental es buscar oportunidades de inversión y, cuando detecta una oportunidad que puede generar unos retornos interesantes para sus inversores, la bloquea. Tras esto, elabora un plan económico para la compra, reforma y venta posterior de la misma, que se pone a disposición de los inversores. Cuando se ha hecho esto, Reental emite unos tokens que representan el préstamo participativo asociado al inmueble. Los tokens siempre se emiten en base a la regulación marcada por la CNMV. Por último, los inversores adquieren esos tokens y, desde ese momento, empiezan a participar de los rendimientos que genera el inmueble”.

Esta fórmula de inversión está funcionando bastante bien, porque aparte de la vivienda de Sevilla que hemos puesto como ejemplo, vendida en cuatro minutos, Reental reconoce que ha hecho lo mismo con otros inmuebles en solo una hora en Gandía, Castellón y Sevilla. Otra vivienda, también en Gandía, en dos horas y, otras en Sagunto y Sevilla, en tres horas. Para Eric Sánchez Gálvez, este fenómeno “nos permite democratizar la inversión pues cualquier persona puede invertir en el sector inmobiliario con solo 100 euros”. No le falta razón en ese sentido, pero también es cierto que quienes quieran adquirir una vivienda para vivir en ella -y no como inversión- encuentran en esta fórmula a unos competidores nuevos a la hora de acceder a ella.