El fracaso de las medidas de Vivienda de Protección Oficial en Cataluña
En Barcelona, la aplicación de las políticas relacionadas con las Viviendas de Protección Oficial (VPO) ha sido ineficaz hasta el momento. La propuesta de aumentar ese porcentaje, con la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, se plantea un error, si consideramos el resultado obtenido en la ciudad condal donde se obligó a destinar el 30% a VPO. Una medida contraproducente para un mercado tan importante como el inmobiliario, al afectar directamente a los planes y la economía de los promotores, resultando en una paralización de las obras que no ayudaría nada a la actual falta de nuevos edificios.
Con unos márgenes de beneficios cada vez más reducidos, aumentar este porcentaje de VPO hasta un 40% en suelos residenciales y en un 20% en el caso de los no residenciales no hace más que desmotivar al sector a llevar a cabo nuevas construcciones. ¿El motivo? El reducido margen que deja la VPO, insuficiente para cubrir costos y generar una rentabilidad adecuada.
Una solución viable sería buscar zonas donde sea posible obtener una rentabilidad razonable para los promotores al construir edificios de VPO mediante colaboraciones público-privadas, con, por ejemplo, los gobiernos municipales. Solo aumentando este margen de beneficio y haciendo más atractiva la inversión para los promotores se conseguirá incentivar la construcción de nuevas viviendas para conseguir un parque residencial moderno y diverso.
Esta necesidad es todavía más evidente si echamos la vista atrás y comprobamos los pobres resultados obtenidos con las políticas implementadas hasta el momento. Sin ir más lejos, hasta el año 2022 solo se habían concedido 11 licencias de obra -con reserva el 30% de VPO-, es decir, escasas 52 viviendas. Un número insignificante.
Con la nueva Ley de Vivienda se abre un nuevo escenario, que variará en función de las diferentes comunidades autónomas y municipios a los que nos refiramos, pues cada uno deberá adaptarse a sus realidades y gobiernos particulares. Sin embargo, en el caso de Cataluña existe una preocupación real dentro del sector en lo que al futuro de la promoción inmobiliaria respecta, pues de mantenerse el actual gobierno, la aplicación de la ley será total y, de momento, extensivo al Área Metropolitana.
La clave ahora pasará por el consenso y saber encontrar un punto medio que evite cualquier tipo de perjuicio en el Real Estate. Una cosa es regular la vivienda de protección oficial para aumentar el alquiler social y darles más opciones a aquellas familias con dificultades, en eso estamos todos de acuerdo, pero otra muy diferente son los medios y las formas de alcanzarlo, atentando directamente contra la propiedad individual y la libertad de mercado.
Es importante destacar que las políticas de vivienda deben abordar las necesidades sociales y garantizar un parque residencial accesible para todos. Sin embargo, es un error aplicar medidas que sean económicamente devastadoras para el mercado inmobiliario en general. Es necesario encontrar un punto medio que permita la circulación y la inversión en viviendas, tanto para los promotores como para los potenciales compradores.
En cuanto al precio de la vivienda, es cierto que la vivienda de protección oficial es más asequible en comparación con la vivienda libre. Sin embargo, es fundamental que el enfoque no se centre únicamente en la VPO, sino que también se reduzca el precio del metro cuadrado en ciudades como Barcelona. La falta de promociones y de oferta en general es lo que provoca el aumento de los precios. Si hubiera más construcciones y un nuevo parque de viviendas más amplio, se equilibraría la oferta y la demanda, lo que resultaría en una estabilización de los precios.
Además, al no haber suficientes promociones y un nuevo parque de viviendas amplio, la demanda supera a la oferta, lo que lleva a un encarecimiento de los precios. Las personas con menos recursos se ven especialmente afectadas, ya que se les dificulta aún más encontrar una vivienda asequible.
Es fundamental que se tomen medidas responsables y efectivas para garantizar el acceso a la vivienda para las personas más desfavorecidas. Esto implica no solo aumentar la oferta de viviendas de protección oficial, sino también regular adecuadamente la financiación para evitar situaciones de riesgo y garantizar la sostenibilidad a largo plazo. Las políticas deben tener en cuenta la realidad económica y social del país, y no basarse en decisiones políticas irresponsables que desconocen los principios económicos.
Por todo esto, mi recomendación para las familias es que no se endeuden irresponsablemente y que no confíen en financiaciones al cien por cien. Estas medidas políticas, impulsadas por intereses electorales, pueden generar un endeudamiento insostenible y llevar a situaciones de morosidad. Es crucial actuar con responsabilidad financiera y no dejarse llevar por la ilusión momentánea.
En definitiva, todas las medidas que se han propuesto y/o implementado hasta ahora en Barcelona relacionadas con las VPO han sido ineficaces, y el aumento del tanto por ciento propuesto en la nueva y polémica Ley de Vivienda no hará más que desincentivar a los promotores, paralizando la obra nueva y, en consecuencia, frenando el necesario crecimiento de la oferta.
Frente a medidas irresponsables y electoralistas, el sector pide que se tomen decisiones basadas en el conocimiento del mercado y la realidad económica del país, pues solo así se podrá alcanzar el deseado equilibrio entre necesidad social y viabilidad económica.