La logística capta más de 400.000 m2 con el retroceso de la industria

La reindustrialización de las plantas de Nissan está suponiendo un verdadero quebradero de cabeza para la Generalitat y el Consorcio de la Zona Franca de Barcelona (CZFB), propietario de los terrenos donde se establecía la factoría de la firma japonesa. A un proceso de largas reuniones y candidaturas para reindustrializar la factoría, se le ha unido recientemente un concurso para buscar una compañía, preferentemente un operador logístico, que quiera operar esos terrenos y desarrollar un centro logístico de grandes dimensiones en una de las zonas más cotizadas de toda Catalunya.

Según la información aportada por el CZFB, una única empresa adjudicataria deberá gestionar todas las instalaciones y sus diferentes inquilinos y deberá pagar, como mínimo, 12 millones de euros anuales de alquiler en un contrato con una duración mínima de 50 años prorrogables hasta 20 años más. El plazo para presentar ofertas debía terminar el 15 de agosto, pero tras el alud de preguntas de los interesados se ha retrasado hasta el 16 de septiembre. El objetivo final es la creación del D-Hub, el proyecto productivo de vehículos sin emisiones impulsado por QEV Technologies, Btech e Improva y apoyado por la mesa de reindustrialización. También se ubicará una planta del fabricante eléctrico Silence. Con todo, parte de las instalaciones se reconvertirán para fines logísticos, algo que se está volviendo habitual en Catalunya durante los últimos años para solventar uno de los problemas de la región: la escasez de suelo logístico en comparación con la demanda.

Barcelona y sus alrededores son una de las zonas más atractivas de España para los operadores logísticos. Su cercanía con el puerto, el resto de Europa y la Península convierten esta zona en una localización muy codiciada para los operadores. Es por eso que este año, según datos de la consultora CBRE, y pese a la inflación y la crisis, se cerrará con la contratación de unos 800.000 metros cuadrados, cifra que mantiene una tendencia positiva de siete años. La inversión, según sus datos, será de 220 millones de euros, un 1,3% menor a la del año pasado, pero la segunda mejor de la última década.

Desde la consultora inmobiliaria alertan de que la disponibilidad logística de Catalunya está llegando a sus “mínimos”, lo que provoca una subida del precio del alquiler, que alcanza los 7,50 euros por metro cuadrado al mes, y que se están disparando las operaciones en naves multinivel -para ganar metros cuadrados en altura- y las operaciones “llave en mano”. Asimismo, están ganando popularidad las reconversiones de naves industriales en desuso, que han acumulado, desde 2017, cientos de miles de metros cuadrados a través de los principales operadores. “No se dan más operaciones logísticas en Catalunya porque no hay disponibilidad”, argumenta para elEconomista.es David Oliva, director de Industrial y Logistics de CBRE Barcelona.

La solución a la baja disponibilidad

Según explica Oliva, “como hay una alta demanda de espacios logísticos, se dan las tendencias de naves multinivel y de reconversión de activos industriales en desuso en un radio de hasta 40 y 50 kilómetros de Barcelona porque son ubicaciones muy buenas y atractivas para la logística de última milla, vinculadas al comercio electrónico”. Precisamente, uno de los gigantes globales del comercio electrónico es uno de los protagonistas de varias de estas reconversiones acontecidas desde 2017. Amazon estableció en 2017 un centro logístico de 50.000 metros cuadrados en la antigua nave de New Pol, un fabricante de lavadoras, en Martorelles, nave promovida por Segro.

“La reconversión de industrias cerradas en logística es una tendencia a nivel español, pero se ven más casos en Catalunya por su elevado peso industrial”, apunta Oliva, que además explica que no solo se reconvierten espacios industriales en logísticos, sino que también se reaprovechan centros logísticos. “El caso más claro es el de la base logística de El Corte Inglés en La Bisbal del Penedès, que vendió en 2021 a la multinacional inmobiliaria Panattoni”, dice Oliva. “La cadena compró la parcela de 230.000 metros cuadrados con la intención de crear uno de los parques logísticos de mayor capacidad de Catalunya”, añade. Según sus datos, Panattoni ya está construyendo una nave de 60.000 metros cuadrados, a la que sumará otra fase con 40.000 metros cuadrados más.

Pere Morcillo, Head of Industrial y Logistics Spain de Cushman & Wakefield, expone que las empresas “aprovechan las deslocalizaciones y cierres industriales para atender la demanda logística, que en los últimos años ha crecido mucho por la concentración de población en la región, el movimiento de mercancías vinculado al Puerto de Barcelona y la proximidad con Francia, además del auge del comercio electrónico, incrementado con la pandemia”. Además, Barcelona, como dicen sus ciudadanos, “es lo que es”. La ciudad limita al este con el mar, al oeste con la montaña, al norte con Badalona y al sur con L’Hospitalet de Llobregat. El área metropolitana está en la misma situación, con lo que crear más espacio logístico es complicado. “Continuaremos viendo muchos ejemplos porque es muy difícil generar suelo industrial en el área de Barcelona”, asegura. Entre las zonas favoritas por los operadores para reconvertir naves industriales en espacios logísticos están el Vallès Occidental y el Vallès Oriental, comarcas cercanas a Barcelona. “Son, junto al Baix Llobregat, de las áreas más industrializadas de España”.

Las grandes operaciones de los últimos años

Precisamente, el grupo inmobiliario Segro, que opera la nave de Amazon en Martorelles, ha sido uno de los más activos en la compra de solares industriales clausurados en Catalunya para apostar por la logística. Goodman ha seguido con varias operaciones, a las que hay que sumar otras de compañías como Noria o BentallGreenOak. Solo Segro, según datos aportados por varias fuentes, dispone de 189.000 metros cuadrados operativos o en desarrollo en proyectos que empezaron en 2017, como el de Amazon, y ha continuado hasta la actualidad. De sus cinco reconversiones, cuatro han sido en Martorelles con un total de 119.000 metros cuadrados. El grupo inmobiliario opera ahora las antiguas plantas de New Pol (la de Amazon), de Manaut -en la que el Grupo CTC ha instalado su centro logístico- Valeo Automoción y Piaggio. Además, hay que sumar la planta de Bacardí de Mollet del Vallès, con 70.000 metros cuadrados disponibles para operadores logísticos.

También la promotora Goodman ha apostado por tres localizaciones para la compra de naves industriales en desuso. En total, la compañía suma 90.000 metros cuadrados con operaciones de este tipo, divididas en tres plantas en Mollet del Vallès, Castebisbal y Montcada i Reixac. En su caso, las compañías que operaron anteriormente estas naves fueron, respectivamente, Tenería Moderna Franco Española, el Grupo Celsa y General Cable. De las tres, la operación de más envergadura es la de los 44.000 metros que ocupaba la antigua planta textil de Tenería Moderna Franco Española, que esperan una nueva compañía que quiera dedicarlos a operaciones logísticas.

Paralelamente a Segro y Goodman, ha habido otras operaciones importantes, como la reconversión de la antigua rotativa del Grupo Zeta, en un espacio de 30.000 metros disponible para todas aquellas operadoras que quieran instalarse en Parets del Vallès. A esta hay que sumar los 22.000 metros cuadrados que dejó libres la química alemana Evonik en Granollers y que actualmente están adaptándose para su nueva función logística.

Además, la de El Corte Inglés no es la única operación de logística a logística realizada durante los últimos años. Según Gerard Plana, director de Industrial-Logística de Forcadell, el ecommerce de Pimkie “cerró en Montmeló una nave de 20.000 euros que compró Prologis, que la ha reformado y ampliado para alquilarla a Jevaso”. Plana también apunta otra operación en la localidad de Granollers, donde cerró la empresa de artes gráficas Bigsa. En esa parcela de 10.000 metros cuadrados, Sagax ha construido una nave logística que ha alquilado Vivace, acaba.

En total, desde 2017 se han reconvertido más de 412.000 metros cuadrados de espacio industrial en desuso en nuevo suelo logístico listo para que las empresas se establezcan cerca de Barcelona. La tendencia solo irá al alza.