La odisea de vivir y alquilar en Barcelona
Cada vez hay más ciudadanos afectados por la situación económica que atraviesa España en estos momentos. Con la economía todavía maltrecha y sufriendo los efectos del Covid, la guerra y la inflación. Un escenario que ha pasado factura a los consumidores, que están perdiendo cada vez más capacidad de compra, que se ven obligados a pedir préstamos para hacer frente a sus deudas y que está afectando ya al mercado de la vivienda.
En medio de este escenario de alta inflación, aquellos hogares que aún no han ajustado sus salarios a este incremento de precios deben realizar un esfuerzo mayor para cumplir con el pago del alquiler, ya que el resto de sus gastos habituales (comida, transporte, luz, agua, gas) se han disparado. Las respuestas no se han hecho esperar. Limitar los precios es una medida no exenta de polémica. En septiembre de 2020, la Generalitat de Cataluña aprobó una ley para regular los precios de los alquileres en zonas tensionadas de Cataluña, mientras que el Gobierno ha decidido limitar al 2% la subida en las actualizaciones del importe del alquiler, ya que la mayoría de los contratos se vinculan al IPC (10,5% en agosto 2022). Lo cierto es que, aunque algunas de estas medidas puedan mitigar temporalmente este impacto en los inquilinos, de igual forma limitan la capacidad de los propietarios a hacer frente a una inflación, que también les afecta directamente. Además, cualquier intromisión en la ley de oferta y demanda puede provocar el efecto contrario: provocando un efecto huida de los inquilinos con menos recursos o bien disminuyendo la oferta, lo que a su vez encarecería más los precios.
Para alertar y prevenir una situación de colapso, la mayoría de las plataformas digitales y compañías tradicionales de seguros de impago establecen en los análisis de riesgos una tasa de esfuerzo máxima del 30% o 35% para los inquilinos que optan a alquilar un piso. Esto hace referencia a la cantidad que el alquiler representa respecto al total de los ingresos del hogar. Por ejemplo, una familia que ingresa 2.700 euros y paga un alquiler de 900 euros, tiene una tasa de esfuerzo del 33%. Las cifras son clave. Según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), Baleares, Canarias y Cataluña encabezan la lista de las comunidades autónomas con las tasas más altas de desahucios por impago de alquiler. Siendo Barcelona, con diferencia, la ciudad de toda España donde los hogares destinan un mayor porcentaje de sus ingresos al pago del alquiler y por tanto esta situación se ve todavía más acentuada. Mudarse de casa en la Ciudad Condal se ha convertido en una misión casi imposible.
Según datos de mercado, los barceloneses destinan de media un 47,6% de sus ingresos al pago del alquiler en el primer trimestre de 2022, frente al 37,8% de Madrid o el 20,5% de Orense. Una cifra que nos dibuja una clara visión sobre lo tensionadas que están muchas economías familiares que viven en régimen de alquiler, principalmente en las grandes ciudades de España y, en particular, en Barcelona que registra un precio medio de 17,4 euros por metro cuadrado al mes. Además, el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB, por sus siglas en catalán) señala que los alquileres subieron tres veces más que los ingresos de las familias en Cataluña. Esta coyuntura acrecienta todavía más la dificultad de acceso a la vivienda en Barcelona, siendo el problema de base una muy alta demanda de pisos por parte de inquilinos para la actual oferta de stock de viviendas en alquiler, que además está en caída libre, habiéndose reducido aproximadamente un 30% en los últimos 12 meses según datos propios.
Si analizamos en profundidad los distintos comportamientos entre los distintos barrios de la Ciudad Condal podemos observar que aquellos que durante la pandemia sufrieron un desplome de precios más fuerte (barrios con demanda de perfiles extranjeros como el Raval o la Barceloneta) son los que han recuperado los precios de forma más marcada en los últimos meses, por lo que en ellos no se esperan fuertes subidas en el precio de alquiler. En lado contrario, por ejemplo, encontramos a barrios como Gràcia, Eixample o Sant Andreu, donde sabemos que los precios todavía no han tocado máximos y consideramos que pueden todavía encarecerse aún más. Por todo esto y si miramos hacia los próximos meses, nos atrevemos a vaticinar que seremos testigos de cómo continúa la tendencia en Barcelona en cuanto a alzas en el precio de los alquileres. Si bien es posible que en un contexto de recesión económica se puede ralentice esta subida, factores como la propia inflación, la ya mencionada alta demanda por parte de los inquilinos, la vuelta de perfiles extranjeros con alto poder adquisitivo tras la vuelta a la normalidad después de la pandemia, junto con otros factores, tendrán mayor peso y harán subir el precio de los alquileres. Un contexto en el que se hace indispensable para los propietarios escoger a un buen inquilino, siendo lógico que cada vez más se opte por asegurar el pago de su alquiler como medida de prevención.
Otro factor que puede desempeñar un papel clave en el mercado del alquiler residencial en los meses venideros es el encarecimiento de las hipotecas, reduciendo el número de operaciones de compraventa y aumentando así aún más la demanda de vivienda en alquiler. La tradición muy arraigada entre los españoles de comprar una vivienda no ha contribuido hasta ahora a dinamizar el mercado del alquiler y es que entre un 70% y un 80% de las personas viven en un piso en propiedad, algo que podría cambiar en el corto plazo. En este sentido, hay que tener en cuenta que para finales de 2022 está prevista la aplicación de la ley de vivienda, que tiene entre sus objetivos buscar la movilización de nuevos pisos para generar más ofertas y limitar los precios en el alquiler. Sin embargo, como hemos visto con otras medidas similares, este tipo de regulaciones reducen la inversión en vivienda para alquilar y ahuyentan a pequeños propietarios que prefieren tener sus pisos vacíos u optan por la venta en lugar del alquiler.
A largo plazo, sin embargo, las perspectivas se recrudecen. El informe España 2050, elaborado por la Oficina de Prospectiva y Estrategia, prevé que en 2050, el 88% de la población vivirá en ciudades, un gran incremento de la población que repercutirá directamente en el mercado de la vivienda y que supondrá una gran odisea para el alquiler.