Jorge Ruiz, director de Hoteles de CBRE en España y Portugal: “Las zonas en las que Barcelona permite ubicar nuevos hoteles no interesan al mercado”

La persistencia de la pandemia ha conseguido algo muy complicado antes: sacar al mercado de compraventa inmobiliaria múltiples hoteles de Barcelona, debido a la necesidad de liquidez de los propietarios, que son mayoritariamente las propias firmas hoteleras, para soportar la caída del turismo por las restricciones internacionales a la movilidad. Hablamos sobre el balance de 2021, la situación actual y las perspectivas de futuro con el responsable del segmento de Hoteles en España y Portugal de la consultora CBRE, Jorge Ruiz, que el año pasado estuvo al frente de algunas de las operaciones más relevantes.

Nunca antes se habían vendido tantos hoteles en Barcelona. De hecho fue la ciudad española en cabeza en 2021, seguida por Canarias ¿Por qué?

Sí que fue un año excepcionalmente bueno en cuanto a inversión en Barcelona, que siempre ha sido un destino muy potente a nivel turístico, no solo a nivel de España sino europeo, y tradicionalmente ha funcionado muy bien, y por tanto, era muy extraño que saliesen hoteles a la venta antes de la pandemia. Se hacían operaciones, pero no con este volumen.

Pero la pandemia ha afectado a todo el mundo...

Se ha dado la circunstancia de que Barcelona ha sido uno de los destinos más golpeados por tener mucha exposición a turismo internacional y de negocios, los dos segmentos más afectados por las restricciones de viaje. Eso ha incidido en que se haya acelerado la venta de activos en la ciudad. Lo positivo es que, en la gran mayoría de operaciones, los precios prácticamente no reflejan descuentos, porque son activos bien ubicados y de cateogrías altas. Ha habido mucha concurrencia de inversores porque hay gran liquidez en el mercado, y los precios se han podido defender por parte de los vendedores. También hay confianza en que, tras la pandemia, el turismo se va a recuperar rápidamente, porque los fundamentales de Barcelona como destino turístico y de inversión permanecen.

¿Qué ha pasado en otras plazas hoteleras españolas y europeas?

Madrid también ha tenido un año positivo en inversión, aunque por debajo de Barcelona, Canarias y Baleares. Está en un momento en que se han abierto hoteles de lujo, como el Four Seasons, el Mandarin y otros proyectos que abrirán en breve, porque al no haber restricciones urbanísticas como en Barcelona, la ciudad ha acogido más inversión en nuevos desarrollos. Las limitaciones de Barcelona han hecho que algo de inversión en desarrollo de nuevos proyectos se haya trasladado a Madrid. Son modelos distintos, pero existe un momento excepcional de liquidez en el mercado y presión de los fondos institucionales para invertir. Además, no todo el movimiento del mercado responde a la necesidad de venta por necesidad financiera por el Covid-19, también ha habido ventas de propietarios que no tienen vocación de largo plazo, para aprovechar la ventana de oportunidad.

¿Qué proporción ha habido?

Operaciones como la venta de cartera de Selenta, del NH Calderón o del Grand Hotel Central responden a la búsqueda de liquidez por la pandemia, mientras que la venta del Tryp Apolo ha sido un tema estratégico de desinversión del fondo propietario.

¿En el resto de Europa también se han visto estos movimientos?

Sí, pero España ha sido el mayor mercado en inversión hotelera en 2021 tras Reino Unido, superando a Alemania o Francia, que normalmente atraen mucha inversión. Eso responde a que España es un destino muy de ocio y hay el consenso entre los inversores de que es el segmento que se recuperará antes que otros mercados turísticos. España está en un momento muy dulce para seguir atrayendo inversión al sector turístico.

De todas formas, también ha habido operaciones que no han salido porque no cumplían las expectativas del vendedor en cuanto a precio...

Hay mucha liquidez, pero no todo se vende y no todo se compra, por expectativas del vendedor muy altas en algunos casos. Casi todos los inversores son institucionales ahora, de equity o de deuda, condicionados por sus accionistas y limitados para pagar sobreprecios, mientras que en las últimas décadas eran sobre todo las propias cadenas hoteleras las que compraban los activos.

Barcelona y en general España ya cuentan con uno de los mejores parques hoteleros de Europa y el mundo. Pero, que los propietarios sean fondos, ¿favorece la mejora de calidad de la planta hotelera?

Sí, porque son fondos que se dedican a comprar activos y los reposicionan, invierten y renuevan las instalaciones, incluso con nuevo gestor. La parte positiva es que la planta hotelera se va actualizando.

¿Lo que se podía vender ya está colocado o 2022 seguirá siendo activo?

Vamos a seguir viendo muchas operaciones porque la liquidez sigue ahí y hay muchos grupos hoteleros que no han vendido todavía. Venían de años muy buenos, pero la situación operativa no es todavía buena, con ocupaciones bajas y precios que se han resentido, y en algún momento necesitarán liquidez mediante financiación o venta de activos. Llegar a los niveles de 2021 estará condicionado por si hay una gran operación en el mercado, como fue la de Selenta en 2021. No descarto que pueda haber alguna operación corporativa o de cartera.

¿Qué reparto hay entre venta de activos individuales y paquetes?

Está bastante equilibrado. En 2021 en España, el 60% fue venta de activos individuales y un 40% carteras, que el año 2020 habían supuesto el 26%. Lo más habitual son activos individuales, pero las carteras despiertan mucho interés porque es una forma de tomar posiciones de inversión en España de manera más rápida.

En Barcelona, por las limitaciones urbanísticas y de solares, se están dando cada vez más cambios de propietario que van acompañados de una gran reforma y cambio de operador gestor del hotel ¿cuál es la tendencia?

Todavía hay baja presencia de cadenas internacionales en España por la tradicional alta competencia de las cadenas españolas, pero ahora llegan de la mano de los inversores institucionales. También están entrando por la renegociación de alquileres de cadenas hoteleras que han debido renunciar a algunos activos porque no podían afrontar el pago de las rentas, lo que está provocando rotación en los operadores. De todas formas es algo incipiente: del total de operaciones de cambio de operador registradas en España en 2021, alrededor del 77% de los operadores entrantes son cadenas hoteleras de origen español, y la mayoría con el control de la propiedad.

¿Qué papel juegan los ‘family offices’ locales en el segmento hotelero?

Han supuesto el 20% de los inversores en España en 2021, pero cada vez tienen más interés por el sector hotelero porque es una vía de diversificar sus carteras, más enfocadas tradicionalmente a comercial y oficinas. Un hotel tiene más riesgo, pero también genera más rentabilidad. Hace diez años, los grupos inversores familiares pretendían comprar un hotel alquilado y recibir rentas sin invertir en el activo, pero ahora entienden mejor la dinámica del mercado, presentan mayor profesionalización. Siguen siendo inversores de largo plazo, pero con más involucración en el negocio. Incluso algunos han dado el paso de entrar en la gestión.

Por lo que respecta a la apertura de nuevos hoteles en Barcelona ¿qué perspectivas hay?

No hay casi previsión de aperturas en Barcelona ciudad a corto y medio plazo porque las realizadas en los últimos años venían de licencias anteriores al cambio normativo del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) y la moratoria hotelera. Desde el 2017-18 no se han generado proyectos más allá de 2022, lo que tiene impacto en aperturas y en inversión. No se ha dado compra de edificios para hoteles porque hay mucha incertidumbre.

Pero el PEUAT sí permite actualmente abrir hoteles en zonas de la ciudad fuera de las ubicaciones con más establecimientos...

Donde hay flexibilidad, según el PEUAT, son ubicaciones que generan más incertidumbre al inversor. Zonas sin mucha tradición de desarrollo hotelero ni turísticas, y no acaban de generar interés en el mercado. Se ha dejado la responsabilidad del esponjamiento del turismo en manos privadas, pero falta acompañamiento de la administración para poner en valor turístico dichas zonas, que también tienen algunos atributos turísticos que podrían ser motores de demanda.

El turismo urbano cuesta más de remontar que el vacacional de playa o montaña, y desde el estallido de la pandemia, hace casi dos años, todavía siguen cerrados un 30% de los hoteles de la ciudad ¿Algo positivo?

Como no hay competencia de nuevos desarrollos, el precio de los hoteles en venta no se resiente.

¿Y qué pasa fuera de Barcelona?

De las limitaciones de la capital se han beneficiado los municipios del entorno. L’Hospitalet de Llobregat es el caso más claro de cómo ha acaparado más inversión en los últimos años. También Sant Adrià de Besòs, con el proyecto más reciente previsto en el Fórum, que está en proceso de búsqueda de operador tras la retirada de Hard Rock.

¿Qué otras circunstancias influyen en el mercado inmobiliario hotelero, a parte de la pandemia?

En las ciudades en las que no hay limitaciones urbanísticas al desarrollo, está empezando a impactar la inflación y la crisis de suministros de materiales en la construcción, que aumenta costes y tensa toda la cadena de valor. Afecta al precio del edificio, y el promotor exige mayor rentabilidad al operador para compensar su gasto superior.

¿Qué peso tiene la división hotelera en el negocio total de CBRE en España?

Vamos evolucionando como el propio mercado, con cada vez más peso. Antes el hotelero era un segmento inmobiliario más residual, porque otros absorbían más, como el comercial, oficinas y residencial, pero desde 2016-17 ha ido ganando peso. Se están normalizando los hoteles como productos de inversión. Cada vez hay más información, más asesores, las entidades financieras tienen equipos propios turísticos... Se ha institucionalizado el mercado y el hotel es un producto más, que se entiende y se valora. No va a ser una moda pasajera, porque además, en el caso de España, es un sector muy pujante. Cada vez tendrá más peso en el mercado.

¿Todavía queda mucho stock susceptible de vender?

Sí, porque el español es un mercado súper fragmentado. Alrededor del 70-75% del stock sigue estando en manos de las compañías hoteleras, lo que no es ni bueno ni malo, sino que es una singularidad del sur de Europa, con tradición de empresa hotelera familiar. Pasa también en Portugal, Italia, Grecia... mientras que en otros países europeos del centro y norte la proporción es inferior. En cualquier caso, hay una tendencia clara a que el peso institucional sea mayor en la propiedad de los hoteles.