Eduard Mendiluce, Consejero delegado de Anticipa y Aliseda: “Es preocupante que España sea el único país de Europa donde se protege la ocupación ilegal”

Hablamos con Mendiluce a las puertas del fin de la pandemia, para hacer balance del último año y de los proyectos de presente y de futuro, que en el caso de Anticipa y Aliseda son múltiples.

¿Qué ha cambiado en el sector inmobiliario español con la crisis vinculada a la pandemia?

Se ha puesto en evidencia la importancia de la digitalización. El Covid ha modificado nuestra forma de trabajar y ha acelerado la manera en que consumimos bienes y servicios a través de Internet. Esto ha impactado también en el sector inmobiliario, donde se ha visto necesario poder ofrecer los procesos relacionados con el alquiler o la compra de un inmueble (visita virtual, reserva del activo, proceso de formalización) de forma virtual. En el caso de Anticipa, hemos jugado con ventaja ya que llevamos años adaptando nuestros sistemas y las plataformas de comercialización a la digitalización. De hecho, antes de la pandemia ofrecíamos la posibilidad de realizar visitas virtuales, y reservas de manera totalmente online, con la intención de simplificar y optimizar los procesos. Pero en Aliseda Inmobiliaria y Anticipa hemos ido un paso más y hemos lanzado una nueva plataforma de venta online, complementaria a la venta tradicional. Desde mayo, nuestros clientes pueden optar por adquirir un inmueble de forma 100% digital, agendar la visita a su futura casa y hacer la reserva del activo a través de la web u optar por la venta tradicional a través de un agente de la propiedad. Queremos dar todas las opciones a nuestros clientes y ser pioneros en la puesta en marcha de soluciones tecnológicas en el sector inmobiliario.

¿Cree que hay algo que ya no volverá a ser igual?

Precisamente la digitalización del sector ha dado grandes pasos durante estos meses. Creo que es algo positivo para las compañías del sector inmobiliario y para los usuarios. Las empresas crecemos en eficacia y agilidad gracias a tecnologías como el big data, y los usuarios ganan en simplicidad y evitan trámites que pueden llevarse a cabo a través del ordenador o el smartphone. Pronto veremos, por ejemplo, cómo la firma ante notario, el proceso final de compra de una vivienda, se realiza a través de estas nuevas tecnologías. Y en el negocio de las oficinas, el teletrabajo en sus distintas modalidades, también ha venido para quedarse, lo que sin duda tendrá también un impacto en cómo las oficinas deben adaptar sus espacios.

¿Cómo pueden ayudar al sector inmobiliario español los fondos del plan de recuperación de Europa?

Estos fondos son fundamentales para trabajar en la eliminación de la huella de carbono y profundizar en la inmersión digital del sector. En España hay 18 millones de viviendas de segunda mano y un 80% tiene una alta ineficiencia energética. Ahí hay una gran posibilidad de mejora. Nosotros apostamos por destinar estos fondos a las comunidades de propietarios que canalicen de forma clara y asequible las subvenciones, totales o parciales, para que se puedan afrontar unas obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética de estas viviendas.

¿Cómo ha impactado el Covid en su negocio?

Desde el primer momento hemos trabajado para apoyar tanto a inquilinos como deudores hipotecarios, acordando moratorias y planes de pago ante la situación de pérdida de ingresos de algunas familias. A nivel interno, hemos hecho un gran esfuerzo de contención de gastos operativos, pero no hemos llevado a cabo ningún Erte. Y en cuanto al negocio, pese a que en los primeros momentos de pandemia la venta de viviendas se resintió, la evolución ha sido más favorable de lo previsto en un principio.

¿Cómo cree que se presentan las oportunidades de inversión o desinversión inmobiliaria en 2021 en el sector inmobiliario español? Mercado residencial, pero también oficinas, logístico, comercial, hotelero e industrial.

La economía española va a crecer en el entorno del 6% este año y se va a producir el hecho inédito en nuestra historia de que este crecimiento se va a concentrar sobre todo en el segundo semestre del año. Este hecho, unido a los bajos tipos de interés, está impulsando el sector inmobiliario, que volverá a un nivel de transacciones y de precios previo a la pandemia. Además del segmento residencial, el sector logístico y data centers serán de los que verán un mayor crecimiento. Sin embargo, para que podamos ver grandes operaciones de inversión en el ámbito residencial necesitamos tener un marco jurídico estable que garantice el futuro de las operaciones y no siembre la incertidumbre. Creemos que la regulación debe ser equilibrada para mantener la inercia entre la oferta y la demanda.

¿Cuál es la hoja de ruta de Blackstone para España en cuanto a inversiones o desinversiones? ¿Y perspectivas 2021?

Yo puedo hablar por las empresas que gestiono, pero no por mis accionistas. Blackstone continúa creyendo en los fundamentales del país, invirtiendo en distintos tipos de activos, como logística, hoteles u oficinas, en la medida en que se garantice la seguridad jurídica.

¿Cuántos activos bajo gestión han incorporado Anticipa y Aliseda en 2020 y por qué valor?

En estos momentos, Anticipa gestiona aproximadamente 17.500 activos residenciales y Aliseda en torno a 13.500, por un valor conjunto cercano a los 10.000 millones de euros, producto de la adquisición de diversas carteras en los últimos años.

¿Habrá novedades en el modelo de negocio como gestor de los activos de Blackstone en España?

Hasta la fecha, tanto Anticipa como Aliseda ha trabajado prácticamente en exclusiva para nuestro accionista, Blackstone. Sin embargo, como servicer hemos tenido siempre la capacidad de adaptarnos a las necesidades de mercado, por lo que en este momento podemos aplicar nuestra tecnología y procesos para ponerlos al servicio de terceros.

¿Van a potenciar entonces la gestión de activos de terceros como una nueva actividad?

Sí, en estos momentos tanto en Anticipa como Aliseda tenemos la capacidad para poder ofrecer servicios a terceros, tanto en la gestión de préstamos como en la gestión inmobiliaria. Nuestra experiencia en estos años en la gestión de carteras altamente complejas y con muy buenos resultados nos convierten en partners con un gran know how. Hemos desarrollado plataformas de gestión tanto de alquiler, gestión de suelo, hipotecas y préstamos SME o corporativos, lo que nos permite asumir un gran volumen de gestión de activos para terceros. De hecho , Anticipa y Aliseda gestionan activos para Bankia, Carval y Santander.

¿Se prevén nuevas iniciativas de diversificación como ‘tugaraje.com’?

Uno de nuestros objetivos es analizar constantemente oportunidades de mercado que activamos cuando se produce la oportunidad, ya sea en el caso de un portal específico para plazas de aparcamiento, o como en su momento fue el de poder alquilar en un clic, en un proceso completamente digital.

¿Cómo está funcionando este portal para compraventa de plazas de aparcamiento?

Muy bien, está cumpliendo con las expectativas de tráfico generado en la web. En su momento, detectamos la oportunidad y decidimos poner en marcha el primer marketplace que facilita al usuario de forma específica la búsqueda de plazas de garaje en todo el territorio nacional.

En octubre, Aliseda y Hola Pisos se comprometieron a reembolsar al comprador un 10% del valor de adquisición del inmueble si el precio de la vivienda caía más de un 10% en los tres meses siguientes a la compra y según el índice del Ministerio de Fomento. ¿Se han dado casos?

Se trataba de una campaña innovadora conjunta desde Anticipa (Hola Pisos) y Aliseda con el fin de transmitir al comprador seguridad en el mercado y mitigar la incertidumbre relacionada con el precio de la vivienda. En un entorno complejo de pandemia, con un fuerte impacto en la economía, el mensaje era que el momento para comprar una casa seguía siendo bueno y nuestros precios eran competitivos, sin temor a una fluctuación de precio, como así ha sido.

¿Hay margen para crear sinergias con las diferentes empresas de Blackstone en España?

Las empresas de Blackstone dedicadas al sector residencial (Anticipa, Aliseda y Testa Home) trabajamos de forma coordinada, compartiendo know how y best practices que nos pueden ayudar a ser más eficientes y proporcionar mayor valor al accionista.

¿Queda todavía ‘stock’ inmobiliario vendible de la crisis de 2008?

En España, según estudios recientes, se estima que la vivienda vacía pendiente de uso, tanto de obra nueva como segunda mano, es de 1.187.000 activos. La cuestión es que una gran parte de estos activos están situados en zonas donde no hay demanda de vivienda ni para vender ni para alquilar.

¿Cómo valora las novedades normativas respecto a las ocupaciones de viviendas? La de 2020 en Catalunya y la estatal este enero de 2021.

Es preocupante porque España es el único país de Europa donde se protege la ocupación ilegal. La normativa aprobada en Cataluña a principios de 2020, en la que se obligaba a ofrecer alquiler social a los okupas bajo ciertas circunstancias, ponía al mismo nivel a un deudor hipotecario o de alquiler y a un okupa. Esta normativa trajo como consecuencia un aumento claro de la ocupación en Cataluña. La sentencia del Tribunal Constitucional ha derogado dos decretos catalanes que apoyaban la okupación, pero es necesario profundizar en los fundamentos del derecho de la propiedad privada, porque este tipo de normas pueden dañar muy seriamente la inversión y el comportamiento de propietarios, inversor privado e inversor institucional. Hay que abordar de forma seria y urgente la falta de vivienda asequible en nuestro país, y mientras tanto debemos analizar caso a caso y tratar de llegar a acuerdos para dar cobertura a aquellas familias más vulnerables, a través de programas de colaboración público-privada.

¿Y la ley catalana que limita los precios del alquiler?

La regulación del alquiler no ayuda, sino que actúa como un freno para la oferta y puede provocar un mercado paralelo fuera del control regulatorio, en detrimento de los inquilinos. Tenemos claros ejemplos de ello en ciudades donde se ha producido esta regulación de precios, como París y Berlín. Desde nuestro punto de vista, lo más oportuno es llegar a acuerdos muy claros de colaboración público-privada que permitan ampliar los parques de alquiler asequible. La clave está en aumentar la oferta.

¿Cómo valora la ley de la vivienda que prepara el Gobierno español?

Debemos esperar a que haya un texto definitivo para poder valorar lo que el Gobierno está proponiendo. Como reflexión general, el aumento de la oferta, especialmente de viviendas asequibles, y la seguridad jurídica son los motores que permitirán al sector un crecimiento sostenible y generarán interés por parte de inversores institucionales a largo plazo.