La recuperación del mercado inmobiliario catalán ‘prime’
Con el estado de alarma, el mercado inmobiliario catalán ha entrado en una nueva fase con muchos interrogantes. En el caso concreto del mercado residencial prime, éste ha padecido una lógica desaceleración, pero con indicadores que parecen mirar hacia una recuperación tal vez lenta, pero constante. Según nuestros indicadores, la desaceleración y la recuperación ha resultado ser asimétrica si comparamos las grandes ciudades con los municipios periféricos. El interés por las áreas urbanas ha sido sustituido parcialmente en favor de zonas periféricas, sobre todo costeras como Castelldefels, Gavà, Sitges, el Maresme o, más al norte, la Costa Brava.
Barcelona es el segundo municipio más importante en número de transacciones inmobiliarias a nivel estatal. No obstante, ha sido la primera en notar la desaceleración de manera más notable. Para entender la trayectoria de la capital catalana, nos tenemos que fijar en el escenario del cual proveníamos: Desde el último declive del mercado, en 2011-2013, los precios marcaban una tendencia positiva y la cantidad de transacciones inmobiliarias realizadas en el municipio alcanzó 15.000 operaciones en 2019. A pesar de que los mercados bursátiles habían anticipado la tendencia bajista a inicios de febrero, no ha sido hasta mediados de marzo cuando el sector del real estate ha notado el punto de inflexión provocado por la confirmación del confinamiento por parte del gobierno. En este sentido, el interés por la adquisición de viviendas en Barcelona, reflejado en los datos de tráfico y el nivel de solicitudes que hemos recibido, ha llegado a descender hasta un 69% durante la segunda quincena de marzo, en comparación con los niveles de semanas anteriores. Una caída para la que hay que tener en cuenta que la demanda inmobiliaria prime en la Ciudad Condal gozaba de una considerable fortaleza en los meses previos al Covid, por lo que la paralización en la toma de decisiones provocada por el Covid-19 ha hecho que la caída haya sido más pronunciada. Pero, como decía, estas cifras se dieron sobre todo al principio.
Tras alcanzar los niveles más bajos a finales de marzo, abril ha empezado a mostrar una tendencia positiva en la demanda debido a esas esperanzas de mejora de los datos de la pandemia y a la normalización de la vida bajo el confinamiento. Inicialmente este interés ha sido “potencial”, cuando todos los países estaban todavía sumergidos en la lucha contra el virus, pero, semana tras semana, se han empezado a reactivar clientes que ya buscaban viviendas en la ciudad antes de la pandemia.
A éstos, se han unido también aquellos compradores que buscan oportunidades de inversión o bien los que han decidido cambiar de estilo de vida como resultado del confinamiento, y escogen activos en Barcelona que se adaptan a esas nuevas necesidades. No obstante, el confinamiento ha creado nuevas tendencias de búsqueda provocadas por el confinamiento, centradas en viviendas periféricas de zonas costeras, amplias, alejadas de núcleos urbanos, con especial hincapié en aquellas con piscina, hacen que las áreas que responden a estas características experimenten un mayor nivel de demanda. En concreto, y como resultado de los citados cambios -además de que su público objetivo se halla, en su mayoría, en la provincia de Barcelona- el Maresme, Gavá y Castelldefels son zonas que se están recuperando con una rapidez importante.
Por su parte, Sitges, ha centrado la mayor parte del interés internacional. El hecho de ser un hotspot que suscita el interés de compradores extranjeros hace que la recuperación de la demanda haya sido algo más lenta debido a las restricciones de las fronteras internacionales. La recuperación de la demanda a niveles previos a la crisis se producirá cuando se suavicen las medidas sanitarias en países de origen como el Reino Unido, un mercado que por sí solo representa un 20% de la demanda de Sitges. Según nuestros indicadores, la parcial reapertura de los mercados internacionales provocaba, en la primera quincena de mayo, un incremento del 35% de las solicitudes con interés en la capital del Garraf, que seguramente se traducirán en un mayor nivel de visitas y transacciones una vez se autorice la entrada de turistas extranjeros. Si bien, según nuestros indicadores, el nivel de demanda ha alcanzado su nivel más bajo en las últimas semanas de marzo, este descenso no ha supuesto más de un 19%, un nivel que contrasta con el resto de las regiones catalanas en que operamos. Aun así, analizando la evolución anual, los niveles de demanda del mes de abril y de las dos primeras semanas de mayo se encuentran incluso un 14% por encima de los obtenidos durante el mismo periodo del año anterior. Es, sin duda, la zona que mejor ha resistido la crisis Covid-19.
Además de la Costa Brava y las zonas rurales del interior más cercanas a Girona, prevemos que la capital de provincia también se beneficiará del nuevo comportamiento del comprador, debido a la calidad de vida que ofrece la ciudad y su oferta de activos de calidad que cumplen con las necesidades renovadas de un comprador que valora la tranquilidad, el espacio y la naturaleza.
Muchos se preguntan si los efectos en el mercado serán similares a los de la recesión de 2008 y la respuesta es que lo más seguro es que no. La situación actual se debe a factores exógenos al sector inmobiliario, por lo que es muy improbable que nos encontremos en niveles como los de la anterior crisis. Muy probablemente, la demanda regresará en búsqueda de activos con precios corregidos e hipotecas con intereses muy bajos y, en cuanto a la corrección de los precios, estimamos que inicialmente la reducción de la demanda empujará al reajuste de los niveles actuales, de manera que aquellos propietarios que necesiten vender deberán reducir sus expectativas. Pero no volveremos a 2008 porque, además, el sistema bancario global se halla ahora más saneado que entonces, el endeudamiento de los hogares catalanes es considerablemente menor y las autoridades han inyectado liquidez para evitar una contracción económica severa. En conclusión, estimamos una recuperación gradual y empezaremos a ver un creciente número de transacciones una vez finalizado el confinamiento tanto en España como en el resto de los países de origen de los compradores internacionales. Catalunya seguirá siendo un lugar soñado para quienes buscan una elevada calidad de vida o acertar con una inversión en un activo seguro.