Tendencias del M&A inmobiliario en 2023: En el ojo de la tormenta

El sector inmobiliario global vuelve en masa esta semana de la costa azul; tras una pequeña pausa por Covid-19 y un evento descafeinado el año pasado, la feria de MIPIM ha vuelto a su mayor versión este año, y sigue siendo el referente para inversores, asesores, bancos y patrimonialistas. La primera impresión es que ha sido un evento con cierta dislocación entre el ambiente en las terrazas de muchos reencuentros alegres, y el entorno muy complicado al que se enfrenta el sector este año. Parece que este año la gente ha premiado networking sobre dealmaking, por los niveles altos de incertidumbre que hay.

Se ha aprovechado la ocasión para presentar la vigésima edición del informe de Emerging Trends del sector inmobiliario, el informe más completo del sector preparado por PwC y el Urban Land Institute (ULI). El título de dicho informe ya nos indica la visión del sector sobre el entorno actual, “En el ojo de la tormenta”. En la presentación global del informe en Cannes han participado CEOs tanto de asesores, como de bancos e inversores, y se han resaltado varias temáticas: entre ellas la disrupción del mercado de oficinas por el teletrabajo -veremos si para siempre-, la resiliencia del sector logístico, y la necesidad fundamental de cumplir con los objetivos de descarbonización.

Merece la pena hacer hincapié en este último punto; llevamos varios años hablando de la necesidad de poner más enfoque en la descarbonización, pero parece que por fin este año ha pasado de ser discurso a ser un punto fundamental y urgente. El CEO de uno de los bancos europeos más importantes contó cómo ven una ventana limitada para la financiación orientada a capex de mejoras medioambientales, y que dentro de pocos años, la banca va a priorizar clientes ya verdes sobre los marrones (aunque sea para inversiones para objetivos de sostenibilidad). En cuanto al lado del inversor, una de las tendencias más comentadas es la evaluación del carbon pricing en cualquier decisión de inversión futura.

¿Cuáles son las preocupaciones del sector? No cabe duda de que la inflación, el incremento de costes y los tipos de interés son los elementos más preocupantes. Por ello, esttos días se ha hablado de la posible generación de un cambio estructural, como pudiera ser el caso del capital canalizado durante los años de bajos tipos de interés, atraído por los interesantes retornos, pudiera volver para siempre a los mercados de renta fija. Si esto no fuera suficiente, la semana de MIPIM ha coincidido con las caídas de SVB, Signature y Silverlake, el ´rescate´ de First Republic, y la venta tras 167 años de vida de Credit Suisse para evitar su colapso, lo que se ha traducido en un incremento en las preocupaciones de los asistentes.

Llevábamos aproximadamente 7 meses desde la vuelta de verano viendo a los inversores con filosofía de wait and see, pero parece que ya han visto suficiente para convencerles que este 2023 va a ser un año de poca transacción, mucha gestión, y una caída generalizada de rentabilidad y de confianza en el sector.

Cabe destacar que parece que a España le va a impactar menos todos los vientos macroeconómicos en contra que estamos viviendo a nivel europeo; estos están muy vinculados a la guerra en Ucrania, y los daños colaterales sobre los mercados energéticos europeos. Por ello, España pudiera beneficiarse dado que, como punto de partida, la liquidez prefiere destinos algo alejados de la zona bélica como por ejemplo la península ibérica. Además, aunque no estamos exentos de grandes afecciones internacionales como el impacto de los tipos de interés, España cuenta con un escudo energético donde los encuestados resaltan el atractivo que tiene el país por su estabilidad energética, frente a los niveles preocupantes de disrupción que se han visto en varios de nuestros países vecinos. De hecho, en el listado de destinos más atractivos para la inversión en 2023, Madrid ha subido dos puestos a la cuarta ciudad más deseada, únicamente por detrás de Londres, París y Berlín; y Barcelona mantiene su noveno puesto.

Entrando a analizar las distintas tipologías de activos, tenemos varios desequilibrios de oferta y demanda en España que ofrecerán cierto apoyo a sectores concretos como el residencial y las residencias de estudiantes, mientras que hay tendencias que hemos visto en los últimos años en países como Alemania o Francia que todavía están en fase de desarrollo aquí, como el senior living, los data centers y las ciencias de la vida. La búsqueda de nuevos nichos es algo que se ha comentado mucho en Cannes, al ser aparentemente una de las pocas maneras de generar retornos razonables en el entorno actual. También veremos la consolidación de la tendencia de los últimos años de real assets -el interés por fondos con objetivo más de infraestructura en activos inmobiliarios, sobre todo en los segmentos que tienen características parecidas a las de los activos tradicionalmente objetivo de estos fondos- concesiones a largo plazo, ingresos garantizados o subidas con IPC garantizadas por ejemplo.

Y acabando con buenas noticias, el sector que más tracción tiene a día de hoy en España es sin duda el hotelero. Los pronósticos apuntan a un año de muy alta ocupación, tanto de demanda local como de extranjeros. Por ahora no se han notado los potenciales impactos de la inflación en países como UK en el top line, si bien las rentabilidades no van a llegar a los niveles pre-Covid por la subida de los costes operativos. Como conclusión, nos enfrentamos a un año complicado, el mayor alivio en España es que hace más frío fuera, y se nota que este año hay mucha más divergencia de tendencias que en otros años, que las preocupaciones y objetivos empiezan a ser más locales que regionales. Y que dentro de esa divergencia, es clave resaltar la doble ventaja que tiene España por su estructura energética: por un lado hay menos riesgo de disrupción, y por otro hay una vía clara hacía el net cero que tanto buscan los inversores actualmente. Pero aunque España es un destino demandado actualmente para la inversión en el sector, todo puede cambiar de golpe, y deberíamos mantener las buenas prácticas de modernizar el parque, invertir en transformación, y seguir con el objetivo net cero para darnos la mejor probabilidad de seguir atrayendo inversión en el futuro.