José Ignacio Morales, consejero Delegado de Vía Célere: “Värde Partners ha creado Vía Célere. El ‘private equity’ es y será un gran compañero de viaje”
Värde Partners, propietario del 76% de Vía Célere, ha impulsado con la ‘joya’ del mercado promotor español una clara historia de crecimiento vía ‘build up’. Su CEO, Juan Ignacio Morales, confirma sentirse “muy cómodo” con el capital privado como compañero de viaje y como máximo accionista de su aventura de crecimiento.
El mercado ha estado esperando una gran operación inmobiliaria inminente tras la frustrada venta de Vía Célere a Neinor Homes, pero Morales asegura que Värde Partners no tiene prisa por vender la promotora española, cuyo desempeño ha sido muy positivo durante la pandemia. Confirma sentirse “muy cómodo” con su accionista: el verdadero creador de Vía Célere tras integrar cinco compañías impulsando un proceso de build up.
¿Cómo ha apoyado y fortalecido Värde Partners a Vía Célere? Sin duda, es un ejemplo “de libro” de un proceso de ‘build up’...
Somos un ejemplo clarísimo de crecimiento a partir de la adquisición e integración de cinco compañías: Parquesol, San José, Dospuntos, Vía Célere y los activos de Aelca. El private equity ha creado un gigante nacional sumando cinco plataformas totalmente diferentes. Gran parte de la cartera se adquirió por el lado de los NPL (non performing loans). Es una historia que acaba en el equity, pero empieza en la deuda. Somos la compañía con el mayor banco de suelo residencial de España. Con Aelca -en enero de 2019- teníamos 26.000 viviendas en residencial, no ha habido una promotora con un tamaño similar. Hoy tenemos un banco de suelo de unas 20.000 viviendas.
El 2021 fue un buen año para Vía Célere...
Fue un año increíblemente bueno desde cualquier óptica. Pensábamos que el Covid tendría un impacto significativo en el negocio, pero a cierre de 2021 estaremos algo por encima de 2020 en términos de niveles de entregas. Además, fuimos la primera promotora en emitir un bono verde en la zona euro para diversificar nuestras fuentes de financiación, sin duda, otro hito de madurez.
Casi cualquier promotora tiene ya al private equity en su accionariado...
El sector ha sufrido una metamorfosis brutal. Los accionariados de las compañías en 2007-2008 eran grandes familias y patrimonios personales. La crisis financiera quebró la totalidad de las promotoras con la excepción de algunas familiares y el sector resurgió al calor del private equity, el gran protagonista de la sofisticación y profesionalización del mercado promotor aportando disciplina financiera en todos los procesos y perfiles muy especializados que han mejorado la gobernanza y la gestión.
¿Se sentirían cómodos con otro fondo como principal socio en una nueva fase?
Lo que no creo es que la complejidad del negocio pueda tolerar un accionariado con un nivel de sofisticación inferior. Värde controla el 76% y el resto son fondos como Marathon, Attestor, BAML, Barclays, DB y JPM, instituciones financieras muy sotisficadas. Esta complejidad ha venido para quedarse, pero lo más importante es que, como equipo directivo, no nos centramos en quién es el propietario de las acciones, sino en aportar valor a todos los accionistas. Con los buenos resultados obtenidos en 2020 y 2021, hemos creado una situación cómoda en la que podemos pagar un dividendo significativo, al mismo tiempo que seguimos generando ingresos y beneficios a buen ritmo.
¿Están preparados para salir a Bolsa?
Estamos preparados para cualquier evento de mercado de capitales y la mejor prueba de ello es que en marzo hicimos una emisión de bonos verdes y hoy en día tenemos un instrumento en un mercado cotizado, pero viendo cómo cotizan los competidores, ¿es atractivo? Claramente no. Ésa es una losa que pesa mucho. Los comparables cotizan con mucho descuento frente a su net asset value (NAV).
¿La consolidación es necesaria?
El sector sigue muy atomizado, pero la concentración no genera sinergias sin un racional de mercado de capitales y suelo. En ese sentido me siento un privilegiado, con una posición muy buena de suelo en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia o Bilbao) donde hay un desequilibrio sustancial entre oferta y demanda.
Su cartera de ‘Build to Rent’ (BtR) de 2.431 viviendas despierta mucho apetito...
Es una de las mayores de España, representa un 10% de nuestro banco de suelo. Tenemos capacidad para otros dos portfolios de BtR similares o mayor a muy corto plazo. No tenemos vocación patrimonialista, por lo tanto, acabaremos desinvirtiendo. Tenemos muchas muestras de interés de aseguradoras y fondos de pensiones interesadas en analizar la cartera.