Las residencias de estudiantes, en el radar de actuación de los inversores

El Real Estate es uno de los más atractivos a la hora de invertir, de hecho, se mantiene mes a mes como el que más operaciones registra. Cuando se piensa en inmobiliario lo primero que viene a la cabeza son edificios para venta o alquiler o edificios para oficinas, sin embargo, el catálogo es mucho más amplio.

Uno de los activos más atractivos, y no tan conocido, es el de las residencias de estudiantes. Solo en los seis primeros meses de 2021 el volumen invertido alcanzó los 140 millones de euros, lo que supone un incremento del 137% en comparación con el mismo periodo del año anterior, en plena crisis del Covid-19, según se desprende del último informe “Residencias de Estudiantes. Confianza en el futuro y oportunidades de expansión” elaborado por JLL España.

“En JLL estimamos que unos 543.000 estudiantes han sido susceptibles de necesitar alojamiento durante el curso 2019-2020, lo que representa un crecimiento anual promedio del 4,5% desde el curso 2015-2016. Frente a esta demanda, tan sólo hubo 97.300 plazas disponibles en las residencias de estudiantes durante el curso 2019-2020, lo que de nuevo refleja el gran potencial del sector a corto y medio plazo”, explica Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España.

Esta incoherencia entre oferta y demanda es lo que alimenta el interés inversor en este segmento a lo que también se une el creciente interés de inversores de distinto origen en aumentar su exposición al sector Living. Se estima que, si bien para finales de 2022 habrá una capacidad total de residencias de 111.000 plazas (un 14 % más que en 2020), la oferta seguirá desajustada con respecto a la demanda. Además, las previsiones del INE señalan que la población de edad con estudios universitarios entre los 18 y 24 años aumente un 13% hacia 2031.

Este desajuste ha llevado a invertir en residencias de estudiantes a Altamar CAM Partners. “Nosotros hemos invertido, hemos promovido, hemos gestionado y hemos vendido residencias de estudiantes. El problema reside en que muchos de estos edificios no se han ido ajustando a la realidad social”, detalla a elEconomista Capital Privado Fernando Olaso, socio y responsable del área Real Estate de Altamar CAM.

“Lo que está haciendo esta ola de inversión es dar un producto del que había una demanda intrínseca en la sociedad y que no se estaba ofreciendo. Gracias a las inversiones se está mejorando la experiencia, sobre todo de los estudiantes extranjeros. Al mejorar esta experiencia España será más atractiva para estas personas, lo que es una excelente noticia para el país”, asegura el inversor.

Altamar vendió en julio su negocio de residencias de estudiantes (Student Properties) a Xior Student Housing, un fondo de inversión inmobiliario belga. Se trata de tres residencias: una en Madrid con 146 habitaciones, otra en Málaga con 221 y la última en Sevilla, con 309 habitaciones. “Tenemos un negocio para generar rentabilidad para nuestros inversores. Lanzamos ese negocio con un objetivo temporal. Cuando lo conseguimos consideramos que era el momento apropiado para vender dado el apetito inversor que hay”, justifica Olaso.

Quien sigue inmerso en el negocio es Greystar. En 2017 adquirió RESA, líder en este segmento en el mercado español, que actualmente posee 42 residencias y 11.500 camas repartidas en 20 ciudades, unos números que tan solo ha tardado cuatro años en conseguir. A principios de año cerró también, junto a AXA IM Real Assets y CBRE Global Investors cerró la compra de una cartera de residencias a Urbania por 145 millones.

Juan Acosta, managing director de Greystar en Iberia, no cree que haya tanto desajuste entre la oferta y la demanda. “Si bien es cierto que España ostenta uno de los menores ratios de estudiantes/cama a nivel europeo no debemos generalizar los mercados. Y es que, aunque Madrid y en cierta medida Barcelona siguen presentado un gran desajuste entre oferta y demanda, en otros mercados como Granada y Sevilla encontramos tendencias opuestas”.

Y, ¿por qué elegir activos alternativos por encima de los más tradicionales? “Las activos alternativos inmobiliarios, entre los que se incluyen las residencias de estudiantes, presentan múltiples ventajas frente a los tradicionales como las citadas oficinas, entre estas se encuentra en primer lugar que aportan una mayor diversificación de inquilinos y en términos de mantenimiento requieren de una menor inversión, lo que en última instancia ofrece mayor rentabilidad para el inversor en un sector que continua con una demanda al alza. Además, la obsolescencia de estos activos es menor a la de las oficinas en tiempos, precisamente, en los que el trabajo en remoto se ha convertido en la norma”, apunta Acosta.

El directivo de Greystar destaca que el sector de las residencias de estudiantes presenta unas previsiones muy positivas “caracterizado por un crecimiento sostenible de las inversiones”. “Precisamente este crecimiento se apoya en la existencia de una demanda al alza, no solo de estudiantes nacionales, sino también de perfil internacional y todo ello acompañado de la atractiva ecuación de rentabilidad-riesgo del mercado de residencias de estudiantes”, apunta Acosta.

Los expertos auguran que el futuro del sector será bastante positivo. “Esta clase de inversiones continuará consolidándose tanto a nivel calidad de activos, servicios como a nivel de operadores. Así, podemos afirmar que el sector seguirá profesionalizándose de la mano de una mayor exigencia por parte de estudiantes, comunidades e inversores”, finaliza el representante de Greystar.

Las zonas más atractivas para invertir

Las zonas con mayor atractivo para estos activos son los centros de la ciudades, tal y como refleja la encuesta de JLL. Madrid, Barcelona y las ciudades universitarias como Valencia, Málaga, Granada y Pamplona, entre otras, se identifican como los destinos preferidos por los inversores para desarrollar nuevos proyectos. También Bilbao y San Sebastián se posicionan como ciudades cada vez más atractivas para los nuevos desarrollos, donde ha sido difícil encontrar buen suelo dotacional para desarrollar.

El mejor ejemplo de ello es Greystar. En la actualidad sus residencias, a través del grupo RESA, están repartidas principalmente entre las ciudades mencionadas anteriormente: Madrid (ocho residencias), Barcelona (ocho residencias), Sevilla (una residencia), Granada (una residencia), Salamanca (dos residencias) y Valencia (tres residencias).

La apuesta por el sector también se refleja en las expectativas de asignación de capital, con un 63% de los inversores que esperan que se incremente. En cuanto a las yields, un 85% de los encuestados por JLL apunta a una compresión de las rentabilidades en las principales ciudades (Madrid y Barcelona) una vez remita la crisis sanitaria.

En concreto, siete de cada diez encuestados esperan una compresión de hasta 50 puntos básicos en las yields de Madrid, Barcelona y también a nivel regional a medio/largo plazo. Esta contracción de las rentabilidades responde no solo al incremento de capital dispuesto para invertir en el sector, sion también al aumento de producto moderno estabilizado en el mercado.