La financiación alternativa se abre paso en inmobiliaria

La financiación en el sector inmobiliario, tan decisivo para la economía española, ha partido tradicionalmente de la banca. Por ello, también se ha visto afectada por la situación actual. Muchos bancos están muy enfocados ahora en lidiar con cuestiones relativas a sus portfolios, con capacidad o apetito limitados para analizar nuevas operaciones dada la incertidumbre existente en el corto plazo y el miedo a la exposición a algunos activos.

En este contexto, Emilio Velasco, director de Real Estate para Iberia de Tikehau, explica a elEconomista Capital Privado que la financiación alternativa podría ser una opción interesante y complementaria a la financiación bancaria para cubrir estos problemas. Por ello, adelanta que "algunos inversores ya están empezando a desarrollar estrategias de deuda en Real Estate y creemos que este podría ser un nicho interesante a explorar por nosotros durante los próximos meses", asegura. Así, al aluvión de fondos de deuda con enfoque generalista se está sumando también el apetito de los inversores especializados en el segmento de la deuda inmobiliaria en España. Alantra, Incus, FruxCapital, Ben Oldmans o Starwood Capital han sido algunos de los fondos más activos en los últimos meses.

El primero, por ejemplo, lleva años apostando por el negocio de la deuda en España. Sin embargo, en los últimos meses ha detectado un aumento de las oportunidades en el segmento de la financiación inmobiliaria. Así, hace unos días anunció el primer cierre de su primer vehículo de inversión en este segmento del mercado, que tendrá un tamaño final de 100 millones de euros, capital que esperan conseguir a finales de este año pese al contexto marcado por la pandemia del coronavirus. Jaime Cano, el responsable de este vehículo de Alantra, explica que "en este momento, la banca está muy enfocada en su cartera, está saturada de trabajo con las líneas ICO y eso puede dar lugar a que proyectos inmobiliarios solventes no tengan una respuesta rápida por parte de los bancos". Es en esa saturación de las entidades financieras donde creen que se les pueden presentar oportunidades ya que tienen la liquidez y flexibilidad que el momento demanda.

En concreto, este vehículo ofrecerá préstamos de entre 5 y 25 millones de euros, que podrán ser utilizados para distintas estrategias: compra de activos inmobiliarios, refinanciación de deuda o financiación de obras de rehabilitación. En cuanto a los activos, Alantra financiará todo tipo, pero se centrará especialmente en oficinas, retail, hoteles, logístico o residencias de estudiantes.

Tras años de análisis han observado que, por un lado, había financiación bancaria a un 2% y, por otro, fondos de deuda que van al 10%. Alantra, con su nuevo fondo, pretende cubrir justo el hueco entre ambas opciones.

"Nos centramos en préstamos que vayan entre el 5 y el 9%, que cubran activos comerciales, no promoción residencial y tratamos de ser complementarios o alternativos a los bancos cuando ellos no lleguen. También deuda sobre el valor del activo", explica Cano a elEconomista Capital Privado. En este momento, préstamos de entre "5 y 25 millones con este tipo de enfoque en España no hay nada. Creo que somos bastante pioneros", asegura el directivo de esta gestora española.

Entre los subsectores de inmobiliario hay un gran perdedor que es el mundo retail, todo lo que tiene que ver con centros comerciales y comercios que han visto cerrados sus negocios. El consenso del mercado es que las caídas para el sector retail pueden estar en el entorno del 25 y 40% en función del tipo de activo, este año. Por ello, desde Atlantra descartan entrar en el retail en este momento.

De manera inversa al retail se está comportando el logístico que podría ser el sector victorioso de la pandemia. La ya de por si creciente importancia del e-commerce se está viendo claramente acelerada por el confinamiento y la tendencia a quedarse en casa. Esto va a contribuir a una mayor demanda de determinados espacios logísticos, lo cual impactará al alza en las rentas y valoraciones de los mismos, aseguran desde Tikehau.

Se pueden esperar impactos estructurales más a largo plazo en el sector de oficinas con el aumento del teletrabajo por un lado y las reglas de distanciamiento social por otro. Estos dos efectos pueden contrarrestarse y que el aumento del teletrabajo -y la consiguiente reducción de necesidad de metros cuadrados por parte de las empresas- se compense con la necesidad de oficinas más grandes para mantener la distancia de seguridad.

Hace apenas unos días, aterrizó en nuestro país un nuevo fondo para el sector inmobiliario de lujo que ha levantado 113 millones de euros denominado Montague Real Estate Fund. Su fundador, Thomas Balashev, explica a esta publicación que el vehículo no se lanzó en respuesta al coronavirus específicamente.

"El fondo siempre se diseñó para ser extremadamente flexible y versátil, por lo que hemos podido lanzarlo según lo planeado a pesar del Covid", asevera. No obstante, reconoce que esta situación ha planteado algunas dudas e incertidumbres, pero cree que a medida que el mercado inmobiliario de lujo vuelva a moverse en el tercer y cuarto trimestre de 2020, se desarrollarán nuevas oportunidades en todo el mundo, incluso en España.

Balachev considera que hay muy buenas oportunidades en España y ellos pretenden centrarse también en el área de unir finanzas. "España carece de una infraestructura financiera puente comparable a la de otros mercados, incluido el Reino Unido. Una y otra vez, vemos el potencial de oportunidades innovadoras y desarrollos que nunca despegan porque carecen de acceso al capital inicial", explica. Por ello considera que al ofrecer financiación puente, se comprometen a ayudar a "que estos proyectos cobren vida y, por lo tanto, a liberar el potencial más amplio dentro del mercado inmobiliario de lujo español".