Reflexiones sobre el urbanismo en Madrid (II)
Estas líneas recogen lo que podría ser el capítulo segundo sobre “un posible programa social y de compromiso con los ciudadanos sobre el urbanismo en Madrid”. En él quiero hacer una reflexión sobre el suelo urbano y el suelo urbanizable como dos ejemplos del urbanismo en la ciudad de Madrid.
A) Sobre el suelo urbano.
Una de las operaciones más importantes que se han realizado en la ciudad de Madrid estuvo programada en el Plan General del 85: las conocidas como programa de bolsas de deterioro urbano.
Se diferenciaron tres tipos de actuaciones urbanísticas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. En el primero de ellos, la administración actuaba directamente; es decir, en aquellos ámbitos como “El Espinillo”, donde era muy difícil rehabilitar y regenerar la ciudad, la administración actuaba directamente expropiando y realojando a los vecinos. Un segundo tipo de actuación fue a través de la creación de empresas municipales; estas empresas municipales, se encargaron de rehabilitar regenerar y renovar aquellos ámbitos urbanísticos dónde actuaban, como “Campo de las naciones”, “Estación sur de autobuses” y “Puente de ventas”. Y, en tercer lugar y por último, tendríamos aquellas bolsas de deterioro urbano en las que había un beneficiario de la expropiación, que previamente había ganado en un concurso público. En estos casos, el beneficiario de la expropiación estaba obligado a pagar los justiprecios. Uno de los casos más conocidos de Madrid ha sido “Sor Ángela de la Cruz”, un ámbito absolutamente deteriorado que a lo largo de los últimos años se ha convertido en una de las zonas más cotizadas debido a una correcta gestión de la rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Es decir, se pueden rehabilitar, regenerar y renovar los suelos urbanos, pero hay que tener claras las ideas: hay que saber qué ámbitos de actuación se van a acometer e igualmente cuál va a ser el sistema de gestión, que no cabe duda debe ser la expropiación.
También en el caso de los realojos es imprescindible la colaboración de la administración, bien sean provisionales porque vuelvan a sus casas, bien sean definitivos. Este es uno de los pocos casos en los que entiendo que el alquiler público tiene sentido y adquiere una función social primordial en el momento en que nos encontramos, ayudando al beneficiario del concurso a hacer ciudad.
B) Sobre los suelos urbanizables.
En suelo urbanizable, uno de los ejemplos más importantes que tenemos que valorar y tener en cuenta, sobre todo en el momento actual con los grandes desarrollos del sureste de Madrid, es el “PAU de Vallecas”. Fue una operación urbanística diseñada por el equipo de José María Álvarez del Manzano, entre los que podemos destacar al concejal de vivienda Sigfrido Herráez, que era el presidente de la Comisión Coordinadora y, a su vez, presidente de la “unidad de ejecución número 1” de dicho ámbito 1.03.
Al ser un ámbito tan extenso se dividió en seis unidades de ejecución. Cada unidad de ejecución tenía su vida propia: su junta de compensación, su proyecto de reparcelación, su proyecto de expropiación -de los no adheridos a la junta de compensación-, así como sus relaciones con la comisión coordinadora.
Dicha Comisión Coordinadora fue fundamental a la hora de plantear la ejecución de un ámbito de 7.200.000 m2, ya que su función principal era coordinar y armonizar el desarrollo urbanístico de todo el ámbito sin que se pudiesen ocasionar asincronismos que dieran lugar a un retraso en el desarrollo global del mismo.
La Comisión Coordinadora obtuvo personalidad jurídica por parte de la Consejería de Obras Públicas del momento y se encargó de llevar adelante la ejecución de todas aquellas obras vertebradora del ámbito 1.03 UZP Vallecas.
Los plazos en el caso del UZP 1.03 Vallecas fueron realmente espectaculares, ya que, si bien se firmó el convenio de gestión como preveía el Plan General del 97 y el sistema de gestión fue convenio-compensación, los proyectos de compensación estaban inscritos en su totalidad en febrero del año 2002.
Es decir, en tres años y medio desde la firma del convenio, 7.200.000 m2 estaban inscritos en los Registros de la Propiedad de Madrid, y esto permitió un desarrollo del ámbito con total normalidad, pudiendo los compradores subrogarse en sus préstamos hipotecarios sin ningún tipo de problema.
Por último, indicar que es un ámbito también novedoso por la llegada del transporte antes que las viviendas; tanto el metro como las líneas de la EMT llegaron antes que los ciudadanos. Todo ello fue posible por la excelente gestión de la Comisión Coordinadora y del concejal de vivienda Sigfrido Herráez.
A modo de conclusión...
En esta tribuna he querido reflejar que es posible gestionar el urbanismo con celeridad, con precisión y, sobre todo, con eficacia. No olvidemos que si acortamos los plazos de gestión del suelo para pasar de no urbanizable a urbanizable, o de un suelo urbano inedificable a edificable, conseguiremos sin duda reducir el precio de la vivienda y poner muchas más viviendas a disposición de los ciudadanos de la Comunidad de Madrid.
En mi próxima tribuna diseñaré 25 medidas que considero imprescindibles, y que los partidos políticos podrían incorporar en sus programas electorales para que el urbanismo sea un instrumento eficaz para contener el precio de la vivienda y disponer de un número de viviendas suficientes para todos los ciudadanos de nuestra comunidad.